TJ 34172, 6 mai 2025, RG 23/04255

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 23/04255 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OL56
Pôle Civil section 1

Date : 06 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. CITRONNELLE, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 901620237 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Fabrice DI FRENNA de la SARL SANGUINEDE - DI FRENNA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.C.P. GRANIER - BONNARY - [K] - CLARON - DAUDET - NACENTA - LE COCGUENVIGUIER - LEWANDOWSKI, notaires associés d’une SCP titulaires d’offices notariaux à Montpellier , immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 380100503, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

SA MMA IARD , immatriculée au RCS du Mans sous le n° 440048882, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du Mans sous le n° 775656126, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A.R.L. DANI, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 450290556, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. VIAS AMS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 809224595, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [H] [Y]
né le 01 Janvier 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

n’ayant pas constitué avocat

Monsieur [F] [P]
né le 21 Avril 1980 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Christine CASTAING et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à, Cécilia FANY ARSON dans leur délibéré,

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Décembre 2024

MIS EN DELIBERE au 20 février 2025, prorogé au 06 Mai 2025

JUGEMENT : rédigé par Romain LABERNEDE juge, et signé par Christine CASTAINGE première vice- présidente et le greffier et mis à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CITRONNELLE a pris contact avec la SARL DANI exerçant l’activité d’agence immobilière sous l’enseigne CENTURY 21 afin d’acquérir une parcelle à bâtir.
Par acte rédigé par la société DANI en date du 12 août 2021, la société CITRONNELLE a conclu un compromis avec la SAS HERAULT GROUPE qui prévoyait l'acquisition d'un terrain à construire situé [Adresse 6] (Hérault) ainsi que la construction d'une maison individuelle par la SAS VIAS AMS. Le marché de travaux correspondant, conclu le même jour entre les sociétés CITRONNELLE et la SAS VIAS AMS, était annexé à l'acte.
Par un second acte rédigé par la société DANI et signé électroniquement les 7 et 14 décembre 2021, la SCI CITRONELLE a acquis des consorts [D] le terrain à construire litigieux.
Le 3 février 2022, la vente du terrain litigieux entre les consorts [D], vendeurs, et la société CITRONNELLE, acquéreur, a été réitérée par acte notarié établi par Me [K], membre de la SCP GRANIER BONNARY [K] CLARON DAUDET NACENTA LE COCGUENVIGUIE LEWANDOWSKI (ci-après, la SCP GRANIER).
Au mois de septembre 2022, la SCI CITRONNELLE a dénoncé un abandon de chantier par la société VIAS AMS et a, après mise en demeure, résilié le contrat de travaux le 28 septembre 2022.
A l'initiative de la SCI CITRONNELLE, le juge des référés a, par ordonnance du 20 décembre 2022, ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [T] en qualité d’expert dont le rapport a été remis le 20 juin 2023.
Par acte en date des 12, 13, 17 juillet et 27 septembre 2023, la SCI CITRONNELLE a assigné au fond la société VIAS AMS et ses gérants M. [H] [Y] et M. [F] [P], la société DANI et ses assureurs la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, et la SCP GRANIER afin notamment de les condamner à réparer son préjudice financier qu'elle évalue à la somme de 30.639,64 €.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, la SCI CITRONNELLE demande au tribunal de :
« Vu les articles 1103, 1231-1 et 1240 du code civil
Vu les articles L.230-1 et suivants, L.231-2 et L.231-6 du code de la construction et de l’habitation
Vu l’article L.241-1 du code des assurances
Vu les articles 9, 15, 696 et 700 du code de procédure civile
CONDAMNER in solidum la société VIAS AMS, la société DANI, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [Y], Monsieur [P] et la SCP FRANCOIS GRANIER, ANDRE BONNARY, [B] [K], JEAN CHRISTOPHE CLARON, LAURENT DAUDET, CLAIRE NACENTA, FANNY LE COCGUENVIGUIER, CHRISTOPHER LEWANDOWSKI à payer et porter à la SCI CITRONNELLE la somme de 330.639,64 € en indemnisation de son préjudice financier ;
CONDAMNER in solidum la société VIAS AMS, la société DANI, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [Y], Monsieur [P] et la SCP FRANCOIS GRANIER, ANDRE BONNARY, [B] [K], JEAN CHRISTOPHE CLARON, LAURENT DAUDET, CLAIRE NACENTA, FANNY LE COCGUENVIGUIER, CHRISTOPHER LEWANDOWSKI à payer et porter à la SCI CITRONNELLE la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles ;
REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de la SCI CITRONNELLE ;
CONDAMNER in solidum la société VIAS AMS, la société DANI, MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Monsieur [Y], Monsieur [P] et la SCP FRANCOIS GRANIER, ANDRE BONNARY, [B] [K], JEAN CHRISTOPHE CLARON, LAURENT DAUDET, CLAIRE NACENTA, FANNY LE COCGUENVIGUIER, CHRISTOPHER LEWANDOWSKI aux dépens en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la SARL DANI et ses assureurs la SA MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :
« DEBOUTER la SCI CITRONELLE de toute demande de condamnation des concluantes.
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.
CONDAMNER la SCI CITRONNELLE à payer à la société DANI une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ».
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, la SCP GRANIER BONNARY [K] CLARON DAUDET NACENTA LE COCGUENVIGUIE LEWANDOWSKI demande au tribunal de :
« JUGER que la SCI CITRONNELLE n’a pas souhaité inclure l’opération de construction dans l’acte de vente.
JUGER que la SCP de Notaires GRANIER, BONNARY, [K], CLARON, DAUDET, NACENTA, LE COCGUEN-VIGUIER, LEWANDOWSKI n’a pas commis de faute
JUGER que la SCI CITRONNELLE ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité
LA DEBOUTER de ses demandes
LA CONDAMNER à payer à la SCP de Notaires GRANIER, BONNARY, [K], CLARON, DAUDET, NACENTA, LE COCGUEN-VIGUIER, LEWANDOWSKI la somme de 3800 € au titre de l’article 700 du CPC
LA CONDAMNER aux entiers dépens
DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire ».
La société VIAS AMS et M. [F] [P], régulièrement assignés respectivement par procès-verbal de recherches infructueuses, et M. [H] [Y], régulièrement assigné à étude d’huissier, n'ont pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture a été fixée au 4 novembre 2024.

A l'audience de plaidoirie en date du 2 décembre 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 avant prorogation au 6 mai 2025..

MOTIFS

A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur les demandes formées à l'encontre de la société VIAS AMS
Il ressort du marché de travaux conclu entre la société CITRONNELLE et la société VIAS AMS que le marché a pour objet la réalisation « d'une maison individuelle, à l'exclusion des travaux de mise hors d'air (menuiseries extérieures), du lot plomberie et du lot étanchéité qui seront sous-traités » (page 1). Le contrat précise que les travaux « concernent le lot n°3 pour la construction d'une maison individuelle à étage de 138 m2 + garage suivant les plans joints ». Le marché est passé « à prix global et forfaitaire non révisable de 249.500 € TTC », étant précisé que ce montant « inclut également le montant du lot menuiseries extérieures et du lot plomberie qui seront réglés directement aux entreprises concernés ».

Il résulte de ces éléments et de la que le contrat, conclu avec un entrepreneur unique, prévoyait la construction d'une maison individuelle. Dès lors, au regard des conclusions du rapport d'expertise judiciaire et du procès-verbal de constat d'huissier en date du 1er septembre 2022 qui atteste l'abandon du chantier par la société VIAS AMS, les travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage s'élèvent à la somme de : 81.625,38€ pour achever le hors d’eau et hors d’air (page 12 du rapport d'expertise judiciaire) ; 118.354,20 € TTC pour les travaux postérieurs au hors d’eau et hors d’air (page 9 du rapport d'expertise judiciaire), soit un total de 199.979,58 € TTC. Il n'y a pas lieu d'inclure les travaux sur les extérieurs car il n'est pas démontré qu'ils soient inclus au marché (page 10 du rapport d'expertise judiciaire et marché de travaux).
Dans ces conditions, la société VIAS AMS sera condamnée à payer à la société CITRONNELLE la somme de 199.979,58 € TTC au titre du coût des travaux d'achèvement de l'ouvrage.
La demanderesse soutient d'autre part que sa situation est comparable à celle d'un « castor » ; or, « un castor » ne règle selon elle que le coût des matériaux de sorte qu'elle sollicite le remboursement de la main d'oeuvre et de la marge de la société VIAS AMS. Toutefois, outre que la demanderesse assimile à tort la situation de celui qui construit lui-même sa maison et la situation de celui qui fait construire sa maison moyennant un prix, la société CITRONNELLE ne peut sans contradiction demander à être placée dans la situation dans laquelle elle aurait été si la maison avait été construite, et obtenir ainsi le coût des travaux d'achèvement, et, dans le même temps, demander à être placée dans la situation dans laquelle elle aurait été si le contrat n'avait pas été conclu c'est-à-dire si elle n'avait pas contracté la dette de prix. Dès lors, s'il est vrai que l'absence de souscription par la société VIAS AMS d'une assurance responsabilité décennale constitue une faute, le surplus des demandes à l'encontre de la société VIAS AMS fondées sur cette absence de garantie sera rejeté, aucune demande n'étant formée au titre de la réparation du préjudice moral résultant de la privation de la sécurité procurée par l'assurance.

Enfin, la société CITRONNELLE soutient avoir subi un préjudice locatif du fait du retard dans la réalisation de la maison promise. Elle expose en effet que le marché de travaux prévoyait un délai d’exécution de onze mois, de sorte que les travaux auraient dû être achevés en novembre 2022. Or, la demanderesse fait valoir que l’immeuble n’a pu être occupé qu’à compter de d’avril 2023. Toutefois, la vente du terrain sur lequel la maison objet du marché est construite n'a été réitérée devant notaire que le 3 février 2022. Il s'ensuit que la société VIAS AMS ne débuter le chantier avant cette date. Cette situation constitue un cas de force majeure et justifie de décaler le point de départ du délai d'exécution fixé à 11 mois. Dès lors, les travaux auraient dû être achevés le 3 janvier 2023. Par ailleurs, la demanderesse ne peut avoir perdu qu'une chance de louer son bien et la valeur locative proposée, d'un montant de 2.000 €, n'est démontré que par un seul avis de valeur. Il en résulte que le préjudice sera évalué à la somme de 1.700 € x 0,8 (chance perdue de louer le bien) x 3,5 (nombre de mois de retard) soit la somme de 4.760 €. La société VIAS AMS sera ainsi condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes formées à l'encontre de MM. [Y] et [P]
Il est constant qu'aucune assurance responsabilité décennale n'a été souscrite par la société VIAS AMS, laquelle est intervenue pour réaliser la construction de la maison individuelle litigieuse. Il en résulte que M. [Y], gérant de cette société, au moment de la conclusion du marché et à la date de début du chantier en février 2022, a commis une faute séparable de ses fonctions en s'abstenant de souscrire l'assurance prévue par l'article L241-1 du code des assurances. En revanche, aucune faute n'est démontrée à l'encontre de M. [P] en l'absence de preuve d'une implication dans l'absence de souscription au regard de sa prise de fonction postérieure aux faits litigieux.
S'agissant du préjudice matériel dont il est demandé réparation, il n'est pas démontré que les préjudices subis par la société CITRONNELLE auraient été pris en charge par l'assurance responsabilité décennale, les préjudices de la société CITRONNELLE résultant de l'inachèvement apparent des travaux en l'absence de réception. Le Tribunal relève qu'aucune demande n'est par ailleurs formée au titre de la réparation du préjudice moral résultant de la privation de la sécurité procurée par l'assurance.
Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur les demandes formées à l'encontre de la SCP GRANIER
Pour engager la responsabilité de la SCP GRANIER, la demanderesse soutient que Me [K] « aurait dû alerter la SCI CITRONNELLE de ce que la société VIAS AMS se livre à une activité de constructeur de maison individuelle sans être assurée ».
Toutefois, Me [K] est intervenu pour rédiger un acte de vente de terrain à bâtir sur la base du compromis conclu entre la demanderesse et les consorts [D], et non sur la base du compromis signé avec la SAS HERAULT GROUPE, cette dernière n'étant pas propriétaire du terrain vendu. Or, le compromis conclu avec les consorts [D] ne comporte aucune référence à l'intervention de la société VIAS AMS, l'objet de l'acte étant la seule vente du terrain.
Dans ces conditions, la demande sera rejetée.

Sur les demandes formées à l'encontre de la société DANI et de ses assureurs
Pour engager la responsabilité de la société DANI et la garantie de ses assureurs, la demanderesse lui reproche de ne pas avoir :
- vérifié que le contrat conclu entre la société VIAS AMS et les Maîtres de l’ouvrage respectent les dispositions de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation et, notamment, mentionne l’existence d’une garantie de remboursement et de livraison
- informé de la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage
- vérifié que la société VIAS AMS avait souscrit une assurance responsabilité décennale.
Toutefois, s'agissant du défaut de souscription de l'assurance responsabilité décennale, il n'est pas démontré que les préjudices subis par la société CITRONNELLE auraient été pris en charge par l'assurance responsabilité décennale, les préjudices de la société CITRONNELLE résultant de l'inachèvement apparent des travaux en l'absence de réception. Le Tribunal relève qu'aucune demande n'est formée par ailleurs au titre de la réparation du préjudice moral pour réparer la privation de la sécurité procurée par l'assurance. En l'absence de préjudice démontré, la demande sera rejeté de ce chef.
Par ailleurs, la demanderesse ne démontre pas l'existence d'une obligation de l'agent immobilier, d'une part, de vérifier le respect des dispositions de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation et, d'autre part, d'informer le maître de l'ouvrage de la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Au demeurant, si la société DANI a bien servi d'intermédiaire entre la société HERAULT GROUP et la société CITRONNELLE pour la rédaction et la conclusion du compromis devenu caduque, faute pour la société HERAULT GROUP d'avoir acquis la parcelle litigieuse et d'avoir ainsi rempli la condition suspensive stipulée, il n'est en revanche pas démontré qu'elle ait participé à la rédaction et à la conclusion du marché de travaux avec la société VIAS AMS.
Dans ces conditions, les demandes seront rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS VIAS AMS, qui succombe in fine, supportera les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et sera condamnée à payer à la société CITRONNELLE une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure. La société CITRONNELLE sera par ailleurs condamnée à payer à la SCP GRANIER la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles. Le surplus des demandes formées à ce titre sera rejeté.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.
Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS