TJ 34172, 5 mai 2025, RG 24/02340

N°Minute:25/01123
N° RG 24/02340 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PJL4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 3]

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Charlotte BARTHELEMY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [M] [W] [K] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [M] [W] [K], demeurant [Adresse 1]

intervenante volontaire
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 03 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 05 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mai 2025 par
Delphine BRUNEAU, Président
assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Charlotte BARTHELEMY
Copie certifiée delivrée à : Mme [M] [W] [K]
Le 05 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 juillet 2016, avec prise d'effet au 1er août 2016, Monsieur [H] [P] a consenti à Madame [M] [T] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 1] contre le paiement d'un loyer mensuel initial de 680 €, outre 70 € à titre de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [H] [P] a fait commandement à Madame [M] [T] de payer la somme de 21 394,73 €. La CCAPEX de l'Hérault a été saisie le 4 juin 2024, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [H] [P] a fait commandement à Madame [M] [T] de fournir une attestation d’assurance des locaux loués.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, dénoncé le 16 octobre 2024 au préfet de l'Hérault par voie électronique avec accusé de réception, Monsieur [H] [P] a assigné Madame [M] [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
prononcer la résiliation du bail à effet du jugement,
ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
la condamner au paiement de la somme de 25 404, 73 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 1er octobre 2024,
la condamner au paiement de la somme mensuelle de 802 € à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la décision à intervenir,
fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 802 €, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamner au paiement de celle-ci,
dire et juger que la somme de 680 € versée à titre de dépôt de garantie sera restituée à Madame [M] [W] [K] après libération des lieux,
la condamner au paiement de la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
la condamner aux dépens de l'instance,
ordonner l'exécution provisoire.

À l'audience du 3 mars 2025, Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, actualisant sa créance en loyers et charges à la somme de 29 330,61 € suivant décompte arrêté au mois de février 2025.

A cette audience, Madame [M] [W] [K] a accepté de comparaître volontairement, faisant valoir que le nom mentionné sur l’assignation était erroné. Elle a reconnu la dette et a expliqué avoir perdu un enfant. Elle a fait état de son sentiment de solitude puisque ne bénéficiant d’aucune aide bien qu’elle soit seule avec des enfants et qu’elle ne perçoive que le RSA.

Une enquête sociale effectuée le 19 février 2025 par les services du conseil départemental de l’Hérault indique que la dette locative serait liée à des difficultés budgétaires et de nombreux frais d’hospitalisation pour son fils qui est malheureusement décédé.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l'article 1728 du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [M] [W] [K] s'est abstenue du paiement de tout loyer depuis le mois de février 2020, la dette locative étant de 29 330,61 € suivant décompte arrêté au mois de février 2025. La locataire reconnaît effectivement la dette, expliquant avoir des ressources modestes et des difficultés personnelles. Elle ne justifie pas, par ailleurs, avoir souscrit une assurance garantissant les risques locatifs.

Madame [M] [W] [K] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers et n’ayant pas souscrit une assurance habitation, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

L’expulsion de Madame [M] [W] [K], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée. Le recours à la Force publique étant une mesure suffisante pour obtenir la libération des lieux, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Bien que la situation financière de la défenderesse soit très délicate et que sa situation personnelle soit très difficile et ait été prise en considération, le juge n’a pas la possibilité d’accorder des délais de paiement dès lors que la dette locative est très conséquente et qu’aucune assurance habitation n’a été souscrite.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, Madame [M] [W] [K], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [H] [P] produit un décompte arrêté au mois de février 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [M] [W] [K] s'élève à 29 330,61 € en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse comparante, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Madame [M] [W] [K] sera, en outre, condamnée à payer la somme mensuelle de 802 € à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la présente décision, date de résiliation du bail.

Sur la restitution du dépôt de garantie :

Il n’appartient pas au juge de statuer sur la restitution du dépôt de garantie par le bailleur dès lors qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi. Cette demande doit donc être rejetée puisqu’étant prématurée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [W] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité et la situation économique de la défenderesse commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS