TJ 45234, 30 avr. 2025, RG 24/03531

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03531 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ5N

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. LE VAL DE VAUX, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Me Ludovic DE VILLELE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
comparant en personne

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 5] - [Localité 3]
comparante en personne

A l'audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2018, prenant effet le 1er août 2018, La SCI LE VAL DE VAUX, inscrite au RCS d’Orléans sous le numéro 494 072 580, a donné à bail à Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] - [Localité 4], pour un loyer mensuel de 800 €, payable à terme à échoir.

Se prévalant d’une situation d'impayés, la SCI LE VAL DE VEAUX, a fait délivrer le 23 avril 2024 à Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] un commandement de payer les loyers et charges, portant sur la somme en principal de 2.306,32 euros au titre des loyers et charges échus et impayés. Ce commandement de payer a été remis à étude à Monsieur [J] et Madame [R].

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024 signifié à personne pour Monsieur [J] et à domicile pour Madame [R], la SCI LE VAL DE VEAUX, a fait assigner Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, ou à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 5 juin 2018 en raison de l’inexécution de leurs obligations par Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] ;Dire en conséquence que Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] se trouvent être occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent et devront quitter les lieux qu’ils occupent (local à usage d’habitation) à [Localité 4], [Adresse 2] ;Dire qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] ainsi que tout occupant de leur chef, seront expulsés avec le concours de la force publique, un serrurier et un déménageur si besoin est ;Dire qu’en cas d’expulsion ls meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par l’article L.443-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] à payer à la SCI DE LA VEAUX au titre de l’arriéré de loyers et charges, arrêté au 6 juin 2024, la somme de 3.164 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers sur la somme de 2.306,32 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1231-7 du Code civil) ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] à payer à la SCI DE LA VEAUX une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de juillet 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux, sur le fondement de l’article 1760 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] à payer à la SCI DE LA VEAUX la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts, en raison du préjudice subi par elle, en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] à payer à la SCI DE LA VEAUX la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [R] [D] à payer les entiers dépens relatifs à la présente instance, comprenant notamment : Le coût du commandement de payer les loyers du 23 avril 2024 ;Le coût de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;Le coût de la présente assignation ;Le coût de la notification de l’assignation à la Préfecture du Loiret.
Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 3 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

A cette audience, la SCI LE VAL DE VAUX, représentée par son avocat, a indiqué que les locataires ont quitté le logement le 3 février 2025. Elle s’est par suite désistée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. La demanderesse a actualisé la dette à la somme de 4.846,34 euros et a sollicité la condamnation des locataires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, elle n’a pas fait état de ’insalubrité du logement.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.

Régulièrement cités, Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R], ont comparu. Ils ont indiqué avoir perdu une entreprise en 2024. Ils ont précisé que Monsieur est en CDI depuis août 2024 pour un revenu d’environ 2.400 euros net. S’agissant de Madame, ils ont déclaré le bénéfice de prestations sociales, soit 148 euros d’allocation familiales, 149 euros d’allocations enfant handicapé et 250 euros de pension alimentaire. Ils ont indiqué ne pas être en capacité de payer car ils n’ont qu’un seul salaire pour vivre. Ils ont par ailleurs exposé un logement insalubre et l’incorrection du propriétaire. Ils ont ajouté avoir réalisé 3 constats d’huissier qui démontrent que leurs affaires moisissent, et qu’ils ont perdu un canapé ainsi que des peluches pour un préjudice s’élevant à environ 3.000 euros. Ils ont indiqué solliciter un geste sur ce point. Enfin, ils ont reconnu le montant de la dette et ont indiqué qu’ils allaient déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Les constats d’huissier ont été remis à l’audience, avec l’accord du conseil de la SCI LE VAL DE VAUX.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Il sera constaté que la SCI LE VAL DE VAUX ne maintient pas ses demandes fondées sur l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent sur ses conséquences de l’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il convient donc de constater que ces demandes ne sont pas maintenues, dans le dispositif de la présente décision.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE DE LOYERS ET CHARGES :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Or, à l’examen des pièces versées aux débats, il ressort que des loyers et charges impayés apparaissent dans le décompte financier régulièrement produit à l’audience par la SCI LE VAL DE VAUX (actualisé en date du 17 février 2025) pour un montant de 4.846,34 euros.

Il convient cependant de déduire de ladite somme les frais de relance (5 euros), non justifiés en procédure, la somme de 168,80 euros intitulée « CE INTERGAZ :27/02/24-26/02/25 », non justifiée en procédure, ainsi que la somme de 64 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagère pour 2023, non justifiée en procédure.

Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] demeurant ainsi solidairement redevables des loyers et charges arriérés pour un montant ramené à 4.608,54 euros.

Présents à l'audience, Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] ne contestent pas le montant de leur dette locative.

Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] seront, par conséquent, solidairement condamnés à régler à la SCI LE VAL DE VAUX la somme de 4.608,54 euros dont ils restent redevables au titre des loyers et charges arriérés et demeurés impayés, suite à leur départ du logement situé au [Adresse 2] - [Localité 4] qu’ils ont effectivement occupé jusqu’au 3 février 2025.

Il convient de relever que les défendeurs ont produits un constat d’huissier de justice en date du 13 décembre 2024 relevant un taux d’humidité de moyennement élevé à très élevé selon les pièces ainsi que des moisissures. Il est par ailleurs fait état dans la pièce principale de radiateurs fonctionnels et d’une température de consigne à 21,5°. Ils n’ont pas expressément formulé de prétentions quant à « l’insalubrité » du logement excipée et la perte d’effets mais ont sollicité « un geste » du propriétaire.

Sur l’insalubrité exposée, il convient de souligner que suite à ce constat du 13 Décembre 2024, les défendeurs ne justifient d’aucune démarche auprès de la bailleresse ou du service hygiène.

II. SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS :

Dans son assignation, la SCI LE VAL DE VAUX sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil.
Toutefois, compte tenu des pièces versées au débat, il n’apparaît pas que la SCI LE VAL DE VAUX apporte la preuve de la mauvaise foi des locataires et d’un préjudice subi distinct du retard de paiement nécessitant une réparation par l’octroi de dommages et intérêts.
Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LE VAL DE VAUX, Monsieur [W] [J] et Madame [D] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une indemnité de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS