TJ 37261, 6 mai 2025, RG 23/01079

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 MAI 2025

N° RG 23/01079 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IVO5

DEMANDEURS

Madame [B] [S] épouse [L]
née le 30 Décembre 1981 à [Localité 10]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Florence DUGENET, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Marie Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [K] [L]
né le 08 Avril 1986 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Florence DUGENET, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Marie Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [A]
né le 21 Mars 1946 à [Localité 6]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Madame [D] [F] épouse [A]
née le 07 Avril 1950 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [H] [P]
né le 25 Juillet 1966 à [Localité 9]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS,

Madame [T] [J] épouse [P]
née le 19 Juin 1965 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Blaise EGON, avocat au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente
Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente
Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 3 novembre 2016, les époux [L] ont acquis des époux [A] un bien immobilier, consistant en une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8], comprenant un étage, un sous-sol et un jardin.
Il s’agit d’une construction édifiée en 1989 sous la maîtrise d’ouvrage des époux [A].
Après deux années, les époux [L] ont constaté l’apparition de dommages affectant les murs de la descente au garage, la terrasse et le sous sol situé en dessous.
Ils ont fait intervenir un expert amiable, le cabinet Acel qui a tout de suite préconisé la pose de deux étais pour sécuriser le mur de soutènement d’accès au garage.
Les époux [L] ont saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Tours qui, par ordonnance en date du 26 février 2019 a désigné Monsieur [E] en qualité d’expert.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2019, les opérations d’expertise ont été étendues aux époux [P] en qualité de propriétaires du terrain voisin et de deux constructions mitoyennes.
L’expert a déposé son rapport le 14 octobre 2022.

Par acte en dates des 16 et 20 février 2023, les époux [L] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours leurs vendeurs les époux [A] et leurs voisins, les époux [P] au visa des articles 1641 et suivants, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, des articles 1240 et suivants et de l’article 1343-2 du code civil.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [L] demandent au tribunal de:
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil ;
Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage,
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,
Vu l’article 1343-2 du Code Civil,
Vu les articles 514 et suivants du Code de Procédure Civile

- Dire les époux [L] recevables et bien fondés en leur demande ;
- Dire que les époux [P] font subir aux époux [L] un trouble anormal de voisinage ;
- Dire que les époux [A], en leur qualité de constructeurs du mur de soutènement et de la terrasse, ne peuvent se prévaloir d’une quelconque clause d’exclusion de responsabilité des vices cachés ;
- Dire que les époux [A] et les époux [P] ont concouru à l’entier dommage relatif aux désordres affectant le mur de soutènement ;
- Condamner in solidum Monsieur [O] [A], Madame [D] [A], Monsieur [H] [P] et Madame [T] [P] à régler aux époux [L] les sommes suivantes:
26.718,25 Euros au titre de la réfection du mur de soutènement, cette somme étant majorée en fonction de l’indice BT01, l’indice de base étant celui de juillet 2022 soit 127,7 ; 660 Euros au titre des étais ; 5.600 Euros au titre du préjudice de jouissance, à la fois personnel et pour la perte de loyers, entre mars 2018 et novembre 2022 ; 7.600 Euros au titre du préjudice de jouissance pour perte totale de loyers ; 5000 Euros au titre du préjudice moral,
- Condamner Monsieur [H] [P] et Madame [T] [P] à régler aux époux [L] une somme de 3.353,13 Euros au titre du garde-corps ;
- Condamner Monsieur [O] [A] et Madame [D] [A] à régler aux époux [L] une somme de 1.661 Euros au titre de la contre-pente de la terrasse ;
- Condamner in solidum Monsieur [O] [A], Madame [D] [A], Monsieur [H] [P] et Madame [T] [P] à régler aux époux [L] une somme de 15.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- Dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,
- Condamner in solidum Monsieur [O] [A], Madame [D] [A], Monsieur [H] [P] et Madame [T] [P], aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, et qui seront recouvrés par Maître Florence DUGENET conformément aux termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

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Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 21 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [A] demandent au tribunal de:
Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil ;
Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

A titre principal,

Débouter les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [A].
En conséquence, mettre purement et simplement hors de cause Monsieur et Madame [A].

Condamner in solidum Monsieur et Madame [L] au payement d’une somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de référé, dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie LERNER membre de la SARL ARCOLE, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur et Madame [A],
Condamner in solidum Monsieur et Madame [P] à garantir intégralement Monsieur et Madame [A] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre.
En toute hypothèse, débouter Monsieur et Madame [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.
Ordonner la suspension de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Condamner in solidum Monsieur et Madame [P] au payement d’une somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de référé, dont distraction au profit de Maître Anne-Sophie LERNER membre de la SARL ARCOLE, Avocat, conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.

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Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [P] demandent au tribunal de: Vu les articles 544, 1240 et 2224 du Code Civil,

A titre principal,

- Déclarer prescrite l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage intentée par les époux [L] – [S].
- Débouter les époux [L] – [S] et les époux [A] – [F] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées à l’encontre des époux [P]- [J].

Subsidiairement,

- Condamner in solidum les époux [A] – [F] à garantir et relever indemne les époux [P]- [J] de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dépens susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit des époux [L] – [S]

En tout état de cause,

- Condamner in solidum les époux [L] – [S] et les époux [A] - [F] à verser aux époux [P]- [J] une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner in solidum les époux [L] - [S] et les époux [A] - [F] à verser aux époux [P]- [J] la somme de 756 euros en remboursement des frais de Monsieur [C] outre les dépens de la présente instance et ceux résultant des ordonnances de référés des 01 septembre 2020 (mise en cause artisans) et 12 octobre 2021 (mise en cause des assurances des artisans) ainsi que le complément de frais d’expertise selon ordonnance du 31 mars 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024 à effet différé au 20 février 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience collégiale du 6 mars 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

MOTIFS

La demande des époux [L] formée à l’encontre de leurs vendeurs, les époux [A] est fondée sur les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.
Elle concerne le mur de soutènement de la descente de garage et la terrasse.
L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage,que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acte de vente notarié du 3 novembre 2016 mentionne que s’agissant des vices cachés l’exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel, ou s’il est réputé s’être comporté comme tel.
Il est de droit qu’en matière de vice caché, le vendeur d’un bien qui a lui-même réalisé des travaux de façon défectueuse est réputé avoir connaissance du vice et qu’il ne peut prétendre à la bonne foi.
Ainsi, le fait que le vendeur ait mal réalisé les travaux, l’assimile à un vendeur professionnel qui ne peut pas se prévaloir de la clause du contrat de vente l’exonérant de toute responsabilité pour les vices cachés.

Sur le mur de soutènement

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] que les murs de soutènement de la rampe d’accès au garage ont été construits par Monsieur [A].
L’expert note que le mur de droite de soutènement présente de nombreuses fissures en escalier, qu’il n’a pas été exécuté dans les règles de l’art, qu’il ne comporte aucun chainage horizontal en tête et qu’il est dépourvu de barbacanes d’évacuation des eaux d’infiltration.
Le mur est monté en parpaings creux d’épaisseur de 15cm, avec des raidisseurs verticaux en béton à l’entr’axe de 2m environ et ne comprend aucun chainage horizontal en haut, ni de barbacanes.
Par ailleurs, Monsieur [A] a surélevé le mur avec deux rangs de parpaings de nature diffèrente et le lit supérieur est constitué d’un parpaing en U inversé qui sert de protection à la canalisation des eaux pluviales reprenant la descente des eaux pluviales sur laquelle est raccordée la gouttière du pavillon.
L’expert note que les traces d’humidité et de moisissures sur le mur de soutènement et la dégradation de l’enduit du trumeau de la porte du garage résultent du défaut d’étanchéité de la canalisation reprenant la descente des eaux pluviales du pavillon des époux [L] qui avait été modifiée en 2006, par Monsieur [A].
L’expert estime que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer l’existence d’un problème affectant l’étanchéité de la conduite des eaux pluviales qui entrainait d’une part des traces de coulures régulièrement nettoyées par Monsieur [A] et d’autre part une dégradation du trumeau du garage qui présente une trace de reprise de l’enduit monocouche.

En définitive, il est établi qu’en leur qualité de constructeurs des murs de soutènement les époux [A] sont réputés avoir connaissance des défauts les affectant (non respect des règles de l’art) et qu’ils ont sciemment dissimulé son état par un nettoyage avant la vente.
La clause de non garantie n’a donc pas vocation à s’appliquer.

L’expert judiciaire note que les désordres affectant le mur de soutènement apparus au cours du 1er trimestre 2018 compromettent la solidité de l’ouvrage qui a dû être étayé depuis la fin du mois de mars 2018.
Monsieur [E] ajoute que les deux maisons propriété des époux [P] ont été achevées fin septembre 2014 alors que les époux [A] étaient toujours propriétaires. Pour assurer la désserte de ces deux maisons, une voie d’accès a été réalisée le long de la limite de propriété. Le terrain a été surélevé d’une trentaine de centimètres par mise en place d’une grave de 0/20 compactée au rouleau vibrant. Par ailleurs un véhicule peut stationner le long du mur devant la porte du garage. Ces deux faits qui engendrent des poussées horizontales supplémentaires sur un mur fragilisé par des conditions initiales de construction non conformes aux règles de l’Art sont la cause des désordres.
Lors de l’opération de construction des deux maisons, il convenait de réaliser sur le fonds [P] un mur de soutènement reprenant la poussée des terres due au denivelé entre les deux terrains, d’autant plus que la stabilité d’un mur de soutènement est assurée par le poids des terres sur le débord de la semelle de fondation coté remblai.
En outre, il existe un risque, vis à vis de la sécurité des personnes car l’ancienne clôture réalisée par Monsieur [A] ne constitue pas un dispositif de sécurité vis à vis du risque de percussion par un véhicule.

Il résulte de ces éléments que concernant les désordres de fissuration du mur de soutènement la responsabilité d’une part des époux [A] doit être retenue sur le fondement des vices cachés et d’autre part celle des époux [P] qui, du fait de la réalisation de constructions sur le fonds voisin ont surélévé le niveau des terres entrainant une poussée supplémentaire sur le mur des époux [L].

Ce fait constitue un trouble anormal de voisinage puisque par leur action, les époux [P] ont aggravé la situation du mur alors que l’expert judiciaire a relevé qu’il leur appartenait de réaliser sur leur propre fonds, un nouvel ouvrage apte à supporter les nouvelles sollicitations liées à la surélévation du sol et au passage de véhicules.

Les époux [P] ne peuvent pas utilement se prévaloir de la prescription quinquennale de l’action dirigée à leur encontre par les époux [L] alors que le point de départ de la prescription n’est pas la construction de leur immeuble en 2014 mais bien la date de manifestation du dommage qui a été constaté le 22 mars 2018 par l’expert amiable, Monsieur [I] du cabinet Acel.

Par ailleurs, ce n’est que dans le cadre de la réunion d’expertise du 8 juillet 2019 que l’expert judiciaire a émis la nécessité de mettre en cause le propriétaire du fonds voisin qui a modifié l’environnement par la construction de deux maisons.

En l’absence de prescription, les époux [P] seront donc déclarés responsables in solidum avec les époux [A] des désordres affectant le mur de soutènement de droite de la descente de garage du pavillon des époux [L].

L’expert judiciaire Monsieur [E] a estimé le coût de la reprise du mur de soutènement à la somme de 26.718,22€TTC ce qui inclut également la réfection de l’enduit monocouche du trumeau à droite de la porte de garage.
Les époux [A] et les époux [P] seront donc condamnés in solidum à verser aux époux [L] la somme de 26.718,22€TTC laquelle sera indexée sur la variation de l’indice BT01 entre le 14 octobre 2022, date du rapport d’expertise et la date du présent jugement.

Par ailleurs, l’expert a chiffré le coût d’achat des étais à la somme de 600€ HT soit 660€TTC de sorte que les époux [A] et les époux [P] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Les époux [L] réclament également un préjudice de jouissance d’une part de 5600€ à la fois personnel et pour perte deloyers entre mars 2018 et novembre 2022 et d’autre part de 7600€ pour perte totale de loyers à compter de décembre 2022.
Il est certain que depuis la pose des étais à compter du 1er avril 2018 et jusqu’au mois de novembre 2022, date de départ du locataire qui a bénéficié d’une réduction de 100€ du loyer en raison de l’indisponibilité d’accès au garage, le préjudice des époux [L] ressort à la somme de 5600€ (56 mois à 100€).
Les époux [A] et les époux [P] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Par contre, les époux [L] qui ne justifient pas des démarches de remise en location du logement à compter de la fin de l’année 2022 seront déboutés de la demande en paiement de la somme de 7600€.
Il n’est apporté aucun document permettant de démontrer l’existence d’un préjudice moral de sorte que cette demande sera également rejetée.

Enfin l’expert judiciaire a prévu, dans un but de sécurité des personnes, la pose d’un garde corps de 13,50ml à la charge des époux [P] et ce pour un coût de 3353,13€TTC. Ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme aux époux [L].

Sur la terrasse

Les époux [L] soutiennent en outre que la terrasse réalisée sur le devant de la maison par Monsieur [A] est atteinte d’un vice caché consistant en une contrepente qui a pour effet de ramener l’eau vers le mur de la maison.
L’expert judiciaire a cependant relevé que ce désordre était visible lors de l’achat de l’immeuble et que les traces d’humidité du sous sol sont acceptables dès lors qu’il ne s’agit pas d’une pièce habitable.
La photographie de la terrasse figurant en page 16 du rapport d’expertise judiciaire fait effectivement clairement apparaître que la terrasse presente une pente dirigée vers le mur de façade et ce, même pour une personne profane.

Par ailleurs, dans le mesure où l’humidité relevée par l’expert dans le sous sol n’excède pas ce qui est admissible pour une pièce non habitable, l’impropriété à la destination n’est pas caractérisée de sorte que les époux [L] doivent être déboutés de ce chef de demande.

Sur les appels en garantie

Les époux [A] demandent à être intégralement garantis par les époux [P] des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [L].
L’expert judiciaire a relevé que le mur de soutènement n’a pas été réalisé conformément aux règles de l’art et qu’il a été fragilisé par la surélévation du remblai compacté de 35cm et par une augmentation des charges en tête du fait de la réalisation d’un chemin d’accès pour les véhicules suite à la constuction de deux maisons sur le terrain des époux [P].
Il a estimé que les époux [P] auraient dû construire sur leur terrain un mur apte à reprendre les efforts amenés par la réalisation de leurs ouvrages.
L’expert judiciaire a également relevé qu’il convenait de tenir compte du défaut d’étanchéité de la canalisation des eaux pluviales qui s’est traduit par une dégradation du parement du mur de soutènement et une éventuelle poussée hydrostatique.

Les époux [P] ont fait intervenir à titre amiable, Monsieur [C], expert judiciaire, qui a précisé que le mur de soutènement en parpaing de 15cm n’avait pas une résistance suffisante compte tenu de la hauteur des terres d’environ 1,80m.
Il a par ailleurs relevé que le réseau d’eau pluvial fuyard en haut du mur qui ne comporte aucune barbacane a entrainé une saturation en eau derrrière le mur qui a subi une poussée hydrostatique.
Ainsi, il est établi que le défaut de stabilité du mur de soutènement résulte de sa conception intiale et de la fuite en tête de mur mais également de la poussée due à la surélévation du remblai compacté et à la présence de charges importantes liées à la présence de véhicules.
En conséquence, il convient de dire que les époux [A] seront garantis à hauteur de 50% par les époux [P], de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des époux [L].

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [L] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, les époux [A] et les époux [P] seront condamnés in solidum à leur verser une indemnité de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats de la cause .
Les autres demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.
Enfin, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS