TJ 37261, 6 mai 2025, RG 23/01624

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 MAI 2025

N° RG 23/01624 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IXW2

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T]
né le 07 Septembre 1993 à [Localité 8]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [C]
né le 19 Juin 1972 à [Localité 7]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [N]
née le 04 Décembre 1973 à [Localité 5]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Tous les deux représentés par Maître Delphine LUÇON de la SARL CDSL AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente
Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente
Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte de Maître [B] [L] en date du 24 avril 2022, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] ont cédé à Monsieur [Z] [T], plusieurs lots d’une copropriété consistant en des appartements, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], et [Adresse 2], pour un prix de 330.000 euros.

L’acte de vente stipule que les superficies des parties privatives soumises à garantie de contenance (en d’autres termes, la superficie dite « Loi Carrez ») sont les suivantes :
Lot numéro 10: 37,88 m2.
Lot numéro 11 : 37,91 m2.
Lot numéro 12, 13 et 22 : 18,09 m2.

Le prix de 330.000€ est ventilé comme suit:
-145 000€ pour le lot 11
-125.000€ pour le lot 10,
- 60.000€ pour les lots 12,13 et 22 réunis.

Postérieurement à la vente, Monsieur [T] a sollicité les services d’un géomètre-expert pour procéder au mesurage du lot n°12, 13 et 22, vendu en un seul et même logement dont la désignation à l’acte de vente est celle d’un studio comprenant une pièce principale avec Kitchenette, salle d'eau avec wc.

Au terme de son rapport du 28 octobre 2022, Monsieur [Y] [J], géomètre-expert a calculé la superficie du studio comme suit:
-lot 12, ancien grenier 1 aménagé en partie habitation 4,90m2
-lot 13, grenier 2 aménagé en partie habitation 5,40m2
-lot 22 partie d’un dégagement aménagé en partie habitation 1,81m2
total 12,10m2 superficie privative du lot, loi Carrez.

C’est ainsi que par acte en date du 13 avril 2023, Monsieur [Z] [T] a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Tours sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N].

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 février 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [T] demande au tribunal de:

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu notamment l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu les articles 143 et 144 du Code de procédure civile,
Vu les articles 1132 et suivants du Code civil,
Vu l’article R.156-1 du Code de la construction et de l’habitation
Vu l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
RECEVOIR Monsieur [Z] [T] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
EN CONSEQUENCE,
DEBOUTER Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins net conclusions,
JUGER que la superficie de la partie privative des lots vendus par Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] à Monsieur [Z] [T] au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], et [Adresse 2] selon acte authentique en date du 24 avril 2022 est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte,
JUGER que la surface totale réelle des lots 12,13 et 22 est de 12,10 m² et non 18,09 m² comme exprimée dans l’acte de vente,
JUGER et FAIRE SUPPORTER à Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure au profit de Monsieur [Z] [T],
JUGER que cette diminution du prix doit être évaluée à la somme de 19.867,33 euros,
CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 19.867,33 euros à titre de remboursement du surplus indu du prix de vente,
CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 1.174,58 euros à titre de remboursement des frais afférents au surplus indu du prix de vente,
CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 52.500 euros en réparation du préjudice financier,

A TITRE SUBSIDIAIRE, ET AVANT DIRE DROIT, ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et désigner tel Expert qu’il plaira à la Juridiction pour y procéder, avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], et [Adresse 2], lot n°12, 13 et 22, les parties dûment convoquées ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- Décrire précisément la configuration des locaux acquis par Monsieur [Z] [T] ;
- Procéder à un mesurage de ces locaux pour déterminer la superficie de la partie privative des lots de copropriété n°12, 13 et 22 au regard des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issue de la loi du 18 décembre 1996, dite loi CARREZ modifiée par la loi du 20 décembre 1994 et au regard des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
- Dire si la superficie privative des lots est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente et préciser l’écart mesuré ;
- Déterminer la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] aux dépens.

***

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] demandent au tribunal de:
Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal,
JUGER infondée l’action de Monsieur [Z] [T].
DEBOUTER Monsieur [Z] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire sur la demande d’expertise de Monsieur [T],
Ordonner une expertise et commettre pour y procéder tel expert du choix du Magistrat, avec faculté de prendre l’ais de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne, lequel, après avoir convoqué les parties et leurs Conseils, recueilli leurs explications et après s'être fait remettre tous
documents utiles aura pour mission :
- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 3], et [Adresse 2],
- Procéder à un mesurage de ces locaux pour déterminer la superficie de la partie privative au regard des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- Dire si la superficie privative des lots est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente et préciser l’écart mesuré
- En cette hypothèse, de préciser les solutions propres à remédier au déficit de surface constatée et de chiffrer le coût de remise en état pour obtenir une surface conforme à l’acte de vente tenant
compte de la tolérance du vingtième telle que prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- Dire que l’Expert devra plus généralement formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige.
- Dire que l'Expert devra, en outre, communiquer un projet de son rapport ou pré-rapport aux parties leur impartissant un délai suffisant pour émettre tout dire écrit le cas échéant.
- Dire que l'Expert devra enfin communiquer aux parties et déposer au Greffe au Tribunal Judiciaire son rapport définitif comportant réponse aux dires éventuels dans le délai qui lui sera imparti.
- Dire que les frais d’expertise seront avancés par Monsieur [T].
CONDAMNER Monsieur [Z] [T] à régler à Monsieur [U] [C] et Madame [O] [N] la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile .
Le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est ntervenue le 18 février 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 4 mars 2023 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

MOTIFS

L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que:
“Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.”

L’acte de vente en date du 27 avril 2021 mentionne que les lots n°12,13 et 22 ont fait l’objet d’une réunion pour former un seul et même logement dont la désignation est : un studio comprenant une pièce principale avec kitchenette, salle d’eau avec double WC.
Il est ensuite indiqué que le vendeur déclare, pour l’application de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les superficies privatives soumises à garantie de contenance suivantes:
-lots n°12,13 et 22:18,09m2.

Monsieur [Z] [T] se prévaut d’une attestation loi Carrez effectuée par Monsieur [Y] [J], géomètre -expert qui indique avoir procédé le 19 octobre 2022 à un mesurage d’un ensemble de lots en copropriété à savoir [Adresse 2], du lot n°12 composé d’un coin bureau et d’une chambre mansardée pour une contenance de 4,9m2, du lot n°13 aménagé en partie d’habitation d’une contenance de 5,4m2 et du lot n°22 une salle d’eau avec WC d’une contenance de 1,8m2 soit une superficie totale 12,10m2.
Il apparaît ainsi que cette superficie privative est inférieure à celle de 18,09m2 mentionnée dans l’acte de vente.

Cette diffèrence s’explique par la comptabilisation des espaces d’une hauteur inférieure à 1,80m qui ressort à 14m2 dans le rapport du géomètre Monsieur [J] et seulement à 9,72m2 dans le rapport de Servicimmo du 19 juillet 2021 qui figure en annexe de l’acte de vente.

Monsieur [C] et Madame [N] remettent en cause ce mesurage et font valoir que le certificat de mesurage fait référence à des mesures de lots, à savoir un calcul distinct des lots 12, 13 et 22.

Or, ces lots n’existent matériellement plus puisque le bien a été aménagé en studio depuis plusieurs années.
Ils rappellent qu’il est de droit que lorsque des modifications sont intervenues, la superficie à prendre en compte est celle du bien tel qu’il se présente matériellement au jour de la vente. (Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-19.542, Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510 CA Versailles, 3e ch., 24 juin 2021 , n° 19/07594 : JurisData n° 2021 -001395) et que tel n’est pas le cas du document de mesurage de Monsieur [J] produit par Monsieur [T].

Il convient toutefois de relever que le géomètre-expert Monsieur [J] a bien précisé dans son attestation qu’il a procédé au mesurage alors que le grenier n’est plus un grenier mais une partie d’habitation avec un coin bureau et une chambre mansardés avec un coin cuisine mansardé.
Dans ces conditions, la critique du mesurage réalisé par Monsieur [J] n’est pas pertinente et il n’y a donc pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.
Il est ainsi établi par Monsieur [Z] [T] que le studio du 4 ième étage décrit à l’acte de vente comme étant composé des lots 12,13 et 22 présente une superficie privative de 12,10m2 et non de 18,09m2. Il existe donc une diffèrence en moins de 5,99m2 qui est supérieure à1/20ième de sorte que Monsieur [Z] [T] est bien fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions les vendeurs doivent supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
En l’espèce , selon l’acte de vente, le prix des lots12, 13 et 22 a été fixé à la somme de 60.000€ soit un prix de 3316,75€ /m2 et par conséquent la réduction du prix devente s’établit à la somme de 19.867,33€ (5,99m2X 3316,75€).

Monsieur [C] et Madame [N] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à Monsieur [Z] [T] la somme de 19.867,33€ au titre de la diminution proportionnelle de prix.

Il est en outre sollicité le remboursement des frais afférents au surplus indû du prix de vente à hauteur de la somme totale de 1174,58€ correspondant à un pourcentage de la contribution de sécurité immobilière (330€) et des droits de mutation qui se sont élevés à 19.162€.
Cependant, il est de droit que le fondement de l’article 46 al 7, les vendeurs ne peuvent pas être condamnés à payer des frais afférents au surplus indû du prix de vente (voir notamment en ce sens cass civ 3ième 22 novembre 2006 n°05-17.420)
En effet la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix ne peut être étendue à d’autres frais (cass civ 3ième 25 septembre 2012 n°11-21.321).

Il convient en outre d’ajouter que ces frais n’ont pas été perçus par les vendeurs mais qu’ils ont été versés à l’administration fiscale de sorte qu’une demande en réduction de frais peut être formée qu’auprès de cette dernière.
Il y a donc lieu de débouter Monsieur [Z] [T] de sa demande en paiement de la somme de 1174,58€au titre des frais afférents au surplus indû du prix de vente.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier

Monsieur [Z] [T] réclame la somme de 52.500€ en réparation du préjudice financier résultant de l’impossibilité de louer le studio dont la superficie est inférieure à celle d’un logement décent fixée par le réglement sanitaire départemantal d’[Localité 6].
L’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose que :
« Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation. »

L’article R.156-1 alinéas 2 et 3 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :
« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre .”

Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental d’[Localité 6] prévoit :
« La superficie habitable d’un logement est égale ou supérieure à 16 mètres carrés, celle d’une pièce isolée à 9 mètres carrés.
La moyenne de surface habitable des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins, aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
La superficie des pièces mansardées à prendre en compte est égale à la moitié des surfaces mesurées entre une hauteur de 1.30 m et 2.20 m.
La surface habitable d’un logement ou d’une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marche et cage d’escalier, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux et autres dépendances de logements ni des parties de locaux non compris dans le volume habitable.
Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
La surface et le volume habitable d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
Aucune modification de logement ne doit aboutir à une diminution des surfaces et volumes ci-dessus.”

Il est de droit que lorsqu’un règlement sanitaire départemental n’est pas incompatible avec le décret du 30 janvier 2002, il doit s’appliquer, même s’il présente des dispositions plus rigoureuses que celui-ci (Civ. 3e, 17 décembre 2015, n°14-22.754 ).

Monsieur [Z] [T] verse aux débats une attestation de superficie habitable de Juris diagnostics immobiliers qui fait apparaître que le studio présente une superficie habitable de 11,43m2 laquelle est inférieure à celle prévue au réglement sanitaire départemental (16m2) de sorte que le studio ne peut pas être loué.
Il réclame donc au titre des loyers perdus lasomme de 52.080€ qui correspond à son préjudice évalué sur une période d’environ 10ans.
Monsieur [C] et Madame [N] s’opposent à la demande et font valoir que la demande de réduction de prix de vente en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut pas s’accompagner d’une demande accessoire de dommages intérêts à l’égard du vendeur.
Cependant si l’article 46 ne prévoit que l’erreur de mesurage ne donne lieu à d’autre remboursement que de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure, elle n’est pas exclusive d’une demande de dommages et intérêts fondée sur un autre texte.

Au cas d’espèce, Monsieur [Z] [T] invoque l’article 1132 du code civil sur l’erreur comme cause de nullité du contrat qui n’a pas vocation à s’appliquer en l’absence de demande en nullité de la vente.
Il se prévaut également des dispositions de l’article 1178 du code civil qui vise indépendamment de l’annulation du contrat, la possibilité de former une demande tendant à la réparation du dommage.
Ce texte n’est pas non plus applicable faute d’annulation de la vente du studio composé des lots 12, 13 et 22.
Enfin, Monsieur [Z] [T] fonde sa demande sur l’article 1240 du code civil qui dispose que “ tout fait quelconque de l’hommequi cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.”

Pour que la responsabilité des vendeurs soit retenue, il appartient à Monsieur [Z] [T] de rapporter la preuve de l’existence d’une faute des vendeurs et d’un préjudice en rapport avec la faute.
Il soutient que lors de la transformation des lots 12,13 et 22 en un studio entre fin 20218 et début 2019, les vendeurs ont méconnu les dispositions de l’article L116-6-1 du code de la construction et de l’habitation alors applicable qui prévoyait que sont interdites toute division par appartements d’immeubles en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14m2 et à 33m3.

Il convient toutefois de relever que les vendeurs n’ont pas procédé à une division des lots mais qu’ils ont au contraire réalisé la réunion de plusieurs lots afin de créer un lot plus grand.
Monsieur [Z] [T] n’apporte aucun élément probant permettant de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du fait que le studio ne présentait pas la superficie nécessaire permettant d’en faire un logement décent au regard des dispositions du réglement sanitaire départemental dont les dispositions ne figurent pas dans l’acte de vente qui fait seulement mention des articles 1 à 6 du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002.
Il convient en conséquence de le débouter de sa demande au titre de la perte de loyers.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [T] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens, Monsieur [U] [C] et Madame GaelleTirbakh seront solidairement condamnés à lui verser une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS