TJ 26362, 6 mai 2025, RG 24/00391

N° RG 24/00391
N° Portalis DBXS-W-B7I-IASA

N° minute : 25/00227

Copie exécutoire délivrée
le 07/05/2025

à :
- Me Christian BORNE
- la SELARL SABATIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Jacques SABATIER de la SELARL SABATIER, avocats au barreau de la Drôme

Madame [F] [A] épouse [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Jacques SABATIER de la SELARL SABATIER, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [W]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Maître Christian BORNE, avocat au barreau de la Drôme

Madame [H] [X] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Christian BORNE, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un acte des 04 et 06 Avril 1981, Monsieur [M] [R] a acquis le fonds de commerce de café, débit de boissons, commerce de détail de journaux, et articles de fumeurs, bimbeloterie, munitions de chasse, dépôt de gaz et débit de tabac, ainsi que le droit au bail des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 8] (Drôme) de Monsieur et Madame [N], cédants.

Cette acquisition a eu lieu moyennant le prix de 350.000 francs.

Le bail commercial a été conclu avec Madame [H] [C] et Monsieur [D] [W], aux droits duquel est ensuite venus son fils Monsieur [T] [W].

Le bail commercial a été renouvelé à plusieurs reprises.

Au cours du bail, plusieurs litiges ont opposé les parties au sujet du montant des loyers.

Aux termes d’un acte du 04 août 2022, le fonds de commerce a été cédé à la SNC BOULARD, pour le prix de 235.000 euros.

Par actes de commissaire de justice des 30 janvier 2024, Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] épouse [R] (les époux [R]) ont assigné Monsieur [T] [W] et Madame [H] [W] (les consorts [W]) devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 16 septembre 2024, ils demandent au Tribunal de :
- Déclarer la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] recevable et bien fondée, et en conséquence :
- Condamner Monsieur [T] [W] et Madame [H] [W] à leur payer la somme à titre de dommages et intérêts de 80.000€ euros en réparation du préjudice subi par la faute des bailleurs ;
- Condamner Monsieur [T] [W] et Madame [H] [W] à payer la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [T] [W] et Madame [H] [W] aux entiers dépens ;
- Et dire que, conformément aux dispositions de l‘article 699 du Code de procédure civile, Maître [S] [I] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir recu provision.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 26 novembre 2024, les consorts [W] demandent au Tribunal de :
- Déclarer les contestations de Madame [H] [W] et de Monsieur [T] [W] bien fondées, et en conséquence,
Principalement :
- Déclarer les demandes de Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] irrecevables car prescrites ;
- Déclarer les demandes de Mme [R] irrecevables pour défaut de droit d’agir ;
Subsidiairement :
- Débouter Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause :
- Condamner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] à payer à Madame [H] [W] et de Monsieur [T] [W] la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts ;
- Condamner Monsieur [M] [R] et Madame [F] [A] à payer à Madame [H] [W] et de Monsieur [T] [W], la somme de 3.600 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner les même aux entiers dépens,
- Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les fins de non-recevoir :

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que : “Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; [...]”.

Les fins de non-recevoir invoquées par les consorts [W] n’ayant pas été préalablement soulevées devant le Juge de la mise en état, elles sont irrecevables.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [R] :

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.”

L’article 1231-2 du Code civil précise que : “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du Code civil que : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
[...]
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; [...]”.

L’obligation incombant au bailleur implique qu’il lui appartient de veiller de façon constante à l’entretien de l’immeuble, sans avoir à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer.

Il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 13 octobre 2016 que la chaudière des lieux loués n’est plus en état de marche, et elle est en mauvais état. Dans le local où se trouve la chaudière, une descente des eaux usées est fissurée sur pratiquement la moitié de sa longueur, avec des traces de fuites et coulures visibles. Dans la partie réserve, la peinture des montants des fenestrons côté extérieur est écaillée, le bois apparaît ancien et en mauvais état, les joints des vitres sont en mauvais état, voire absents à certains endroits. Dans la partie habitation, des moisissures sont présentes au plafond dans la cage d’escalier, les volets pliants en bois des fenêtres dans les différentes pièces sont en mauvais état et fortement dégradés, il est relevé des traces de moisissures importantes et de salpêtre dans la pièce jouxtant la salle de bains, avec de nombreux lais de tapisserie décollés. Sur le fenestron des WC, la peinture est écaillée, les joints sont dégradés, le bois est en mauvais état, notamment celui du rejet d’eau. Le toit du garage est recouvert de plaques en fibrociment, dont quelques unes sont ébréchées sur les côtés et aux angles. Dans le garage, des traces de coulures au mur et au sol sont présentes.

Le rapport d’expertise judiciaire du 20 mai 2021, réalisé au contradictoire de toutes les parties, expose que : “12 corps d’état ont été quantifiés et conduisent à retenir un taux de vétusté de 58% pour la partie à vocation économique et 73% pour le logement. Ces taux de vétusté reflètent l’entretien minimal depuis plusieurs années de cet immeuble.”. Il ajoute dans une réponse à un dire que la chaudière est aujourd’hui totalement vétuste, et, au jour de la visite des lieux le 29 novembre 2019, elle est hors service. Il est relevé que les époux [R] ont occupé l’appartement jusqu’en 2009-2010. Selon l’expert, “L’état de l’appartement exige des travaux de rénovation. Le remplacement des menuiseries, la rénovation de la salle d’eau, la remise en état d’un système de chauffage devenu totalement vétuste (la chaudière date de l’origine de la construction soit 50 ans), l’installation électrique nécessite d’être revue pour répondre aux exigences de sécurité”. “L’état de la salle de bar et des annexes du commerce sont moins vétustes.”. L’expert confirme que, lors d’une réunion d’expertise, Monsieur [M] [R] a dit avoir déménagé parce que la proximité avec le commerce pesait d’une part, et en raison de l’état de l’appartement d’autre part. En outre, les factures d’entretien de la chaudière n’ont pas été communiquées à l’expert, ce qui explique selon lui son niveau de vétusté. Enfin, la vétusté des menuiseries, de la pièce d’eau, ou de l’absence de cuisine dans l’appartement ne sont pas liées à une hypothétique insuffisance de chauffage.

Monsieur [M] [J], chauffagiste, a établi une attestation le 18 mai 2019 dans laquelle il explique avoir vérifié le brûleur ainsi que la chaudière fioul. Si le premier est en état de fonctionnement, plusieurs anomalies sont relevées sur la seconde : tuyau d’évacuation percé générant un risque d’intoxication de gaz brûlé, la chaudière est énergivore, ne correspondant plus aux normes en vigueur, les portes de la chaudière ne sont plus étanches, générant le même risque d’intoxication au gaz brûlé.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 09 juin 2015, Monsieur [M] [R] informait son bailleur de la vétusté des volets et fenêtres, et le mettait en demeure d’effectuer des travaux de rénovation pour fermer et sécuriser les lieux. Dans un autre courrier recommandé avec avis de réception du 1er février 2017, le preneur évoquait auprès du bailleur l’absence de chauffage des lieux loués.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces un état de vétusté important des lieux loués, la nature et l’importance des travaux de rénovation à envisager (notamment chaudière et huisseries) démontrant que l’absence d’entretien constitue un manquement de la part du bailleur à ses obligations.

Si les défendeurs affirment dans leurs conclusions que c’est l’absence de chauffage qui est à l’origine de l’apparition de moisissures, il sera souligné que l’état de la chaudière a été qualifié de dangereux, justifiant son absence de fonctionnement. D’autre part, l’expert judiciaire a exclu tout lien de causalité entre la vétusté constatée et l’absence de chauffage.

Les défendeurs soutiennent ensuite ne pas avoir été informés de l’état des lieux, ce alors d’une part qu’ils indiquent dans leurs conclusions avoir constaté la présence de moisissures lors d’une visite des locaux le 22 septembre 2016, soit dans un temps très proche des constatations faites par l’huissier de justice, et d’autre part qu’ils étaient parties aux opérations d’expertise sus-mentionnées. En tout état de cause, il leur appartenait d’entretenir les lieux loués, même en l’absence de tout signalement de la part des locataires.

Un manquement du bailleur dans son obligation d’entretien, constitutif d’une faute contractuelle, est donc caractérisé.

* * *

Pour justifier du montant de leur préjudice, les époux [R] produisent une déclaration de leur expert-comptable du 10 février 2022, selon laquelle le fonds de commerce était évalué entre 271.000 euros et 337.000 euros, ainsi qu’une attestation de Monsieur [P] [G], gérant de la SARL IMMO CONSEIL, exposant avoir conseillé aux époux [R] de baisser le prix du fonds de commerce en raison du fait que le bâtiment était entièrement à réhabiliter, et que le logement attribué était impropre à l’habitation. Les époux [R] avaient donné à la SARL IMMO CONSEIL un mandat de vente du fonds de commerce pour la somme de 330.000 euros, dont 15.000 euros pour la rémunération du mandataire. Le fonds de commerce a été vendu pour la somme de 235.000 euros.

Cependant, l’attestation de l’expert-comptable, seul élément permettant de valoriser le fonds de commerce, a non seulement été établie de manière non contradictoire, sans être corroborée par aucune autre pièce, mais est en outre imprécise quant aux éléments retenus pour fonder cette évaluation, indiquant seulement : “selon les méthodes de comparaison habituellement retenues pour la valorisation de ce type de commerce, sur la base des chiffres d’affaire HT des années 2019 et 2020".

S’agissant de l’attestation de la SARL IMMO CONSEIL, elle ne précise pas dans quelle proportion il a été conseillé d’abaisser le prix de vente, et ne se prononce pas sur le caractère adapté ou non du prix de vente initialement envisagé.

Les éléments produits par les consorts [R] sont donc insuffisants pour permettre de caractériser leur préjudice. Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de consorts [W] au titre de la procédure abusive :

Une faute du bailleur constitant dans un manquement à son obligation d’entretien ayant été retenue, les consorts [W] seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, les époux [R] sont condamnés aux entiers dépens de l’instance.

La nature du litige justifie de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :