TJ 26362, 6 mai 2025, RG 24/01066

N° RG 24/01066
N° Portalis DBXS-W-B7I-ICYP

N° minute : 25/00228

Copie exécutoire délivrée
le 07/05/2025

à :
- Me Nelly ABRAHAMIAN
- Me Arnaud GANANCIA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [C]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Arnaud GANANCIA, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Maître Nelly ABRAHAMIAN, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Julien HERISSON de la SELARL PLMC Avocats, avocats plaidants au barreau d’Avignon

Madame [D] [J] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Nelly ABRAHAMIAN, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Julien HERISSON de la SELARL PLMC Avocats, avocats plaidants au barreau d’Avignon

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 1er octobre 2021, Madame [Z] [C] a fait acquisition d'un bien immobilier vendu par Monsieur [H] [E] et au prix de 341.000 euros.

Ce bien immobilier est situé sis [Adresse 4].

Il s’agit d’une maison à usage d'habitation de plain-pied figurant au cadastre comme suit : section 480 (surface 00h 07a 33ca), section 482 (00ha 01 a 15ca).

Ce bien a été construit par les vendeurs suivant permis de construire en date du 03 août 2012 et selon déclaration d'achèvement des travaux déposée le 06 février 2012 et constatant 1’achèvement le 27 avril 2014.

Peu de temps après son entrée dans l’habitation, Madame [Z] [C] a fait part de plusieurs dysfonctionnements faisant suite à des fortes pluies.

Le 08 juin2022, une médiation a été organisée entre les parties par le notaire en son étude, mais qui n’a pas abouti.

Madame [Z] [C] a assigné les époux [E] devant Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VALENCE, en référé, par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2022, afin de solliciter la tenue d’une expertise concernant les désordres allégués. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 09 novembre 2022. Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 13 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice des 26 mars 2024, Madame [Z] [C] a assigné les époux [E] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1104 et suivants du Code civil, 1792 et suivants du Code civil, 1792-4-3 du Code civil, 1641 et suivants du Code civil.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 19 novembre 2024, elle demande au Tribunal de :

- Condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [D] [J] épouse [E] au paiement des sommes de :

* 9.000 euros au titre de la remise en état du mur d’enceinte,
* 688,24 euros au titre de la mise non conformité des spots électriques,
* 2.124,30 euros au titre de la remise en état du mur de clôture ouest,
* 230 euros au titre du rebouchage du trou situé dans la cloison derrière la plinthe de la cuisine et du changement des plinthes,
* 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

- Ordonner l’indexation des condamnations prononcées sur l’indice BT01 du coût de la construction en cours au jour du prononcé de la décision ;

- Condamner les époux [E] à fournir à Madame [C] les factures se rapportant à la toiture, la charpente, les enduits de façade et les Placoplatres et carrelages de la maison vendue sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- Juger que le Tribunal se réservera la possibilité de liquider cette astreinte ;

- Condamner solidairement les mêmes au paiement d’une indemnité de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire ;

- Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 02 août 2024, les époux [E] demandent au Tribunal de :

- CONSTATER que les époux [E] ont agi, dans le cadre de la vente de l’immeuble litigieux, en qualité de particuliers ;

- CONSTATER que les demandes de Madame [C] sont parfaitement infondées ;

- REJETER en conséquence l’ensemble des demandes de Madame [C] tenant au paiement de travaux sur l’immeuble vendu, et toutes les demandes qui en seraient la conséquence ;

- REJETER toutes les demandes de Madame [C] tenant à la remise des factures de travaux sous astreinte ;

- REJETER l’ensemble des demandes de dommages et intérêts formulées par Madame [C] au titre d’un prétendu préjudice moral ;

- CONDAMNER Madame [C] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et laisser les dépens à son entière charge, ce compris les frais d’expertise ;

- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de Madame [Z] [C] au titre des désordres :

A titre liminaire, il sera observé que le bien immobilier litigieux n’a été vendu que par Monsieur [H] [E], et non son épouse, de sorte qu’aucune demande fondée sur la responsabilité décennale, la responsabilité contractuelle ou les vices caché ne peut être formée à l’encontre de celle-ci.

* * *

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. ».

La mise en œuvre de cette responsabilité nécessite de la part de la demanderesse de rapporter la preuve que l’atteinte à la destination de l’ouvrage interviendra avec certitude dans le délai décennal.

L’article 1792-1 du même Code précise que : “ Est réputé constructeur de l'ouvrage : [...]
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire”.

* * *

L’article 1792-4-3 du Code civil prévoit quant à lui que : “En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.”

L’engagement de cette responsabilité nécessite dans ce cas la démonstration d’une faute. Elle n’est pas applicable en cas de désordres apparents.

* * *

Selon l’article 1641 du Code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ». L’article 1642 du même Code précise que : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. ». Le vice doit être antérieur à la vente. La charge de la preuve du vice caché et de ses différents caractères incombe à l’acheteur.

* * *

* Sur le mur d’enceinte :

Il a été constaté au cours des opérations d’expertise que des parties d’enduit se sont décollées du mur d’enceinte. En page 13 du rapport d’expertise judiciaire, il est précisé : “Nous demandons à Madame [C] si ces désordres étaient visibles lors de son achat. Madame [C] nous déclare que oui.”

Selon l’expert, “Les causes du décollement de l’enduit sont les suivantes :
- Absence d’une première couche d’accrochage de l’enduit sur les agglomérés en béton.
- Humidité importante du mur du fait de la rétention d’eau sur la partie enterrée de ce mur en cas de pluie. Ce décollement est accentué et accéléré par les phénomènes de gel/dégel pouvant se produire l’hiver.
- Le côté sud du mur qui n’est pas enterré n’est pas enduit. L’humidité due aux pluies qui mouillent le mur cause des décollements de l’enduit de la même manière.
Provenance des causes : Il n’y a aucune règle imposant au défendeur d’avoir eu à réaliser l’enduit autrement que comme il l’a fait. En langage imagé et familier, aucune règle n’interdit de “bricoler”. Si le décollement des enduits était inéluctable dans le temps compte tenu de leur mise en oeuvre, rien n’impose en dehors d’une commande de travaux ayant une fonction définie de respecter telle ou telle règle. Le désordre est esthétique du côté de la maison vendue. Ce désordre était visible lors de la vente.
Les conséquences dommageables : Le mur rempli ses usages techniques et structurels :
- de support des terres fond dominant
- de dévoiement des eaux pluviales provenant du fonds dominant
- de support de la clôture au-dessus du mur.
Les conséquences dommageables sont d’ordre esthétique.”

La demanderesse soutient dans ses écritures que le défaut n’était pas visible lors de la vente. Elle s’appuie sur des photographies mais dont la date ne ressort que de ses seules affirmations, étant au surplus observé que le mur en question n’est visible que sur une portion, et partiellement masqué, sur la photographie dont elle affirme qu’elle a été prise en octobre 2021. Elle produit également une attestation de Madame [U] [V], qui expose s’être rendue sur les lieux en octobre 2021, et avoir constaté à cette occasion que l’enduit du mur d’enceinte au sud était en bon état, sans les trous visibles par la suite.

Cette attestation vient en contradiction avec les déclarations de la demanderesse faites à l’expert judiciaire, par lesquelles elle reconnaissait que ce désordre était visible lors de l’achat, ce qui est également confirmé par son conseil dans son dire du 07 juillet 2023, qui indique que, lors de la vente, Madame [Z] [C] avait pu constater que quelques morceaux d’enduit étaient déjà tombés.

Cependant, les photographies produites par les défendeurs eux-mêmes montrent que seule une petite partie de l’enduit s’était décollée avant la vente, ce alors que Madame [Z] [C] produit des photographies montrant une perte d’enduit plus importante dans sa surface, et à plusieurs endroits. Ainsi, si le fait que l’enduit était décollé à un endroit lors de la vente était visible, cela ne permettait pas à Madame [Z] [C] de prendre connaissance du vice dans toute son ampleur, et notamment d’avoir connaissance du fait que, en l’absence d’une couche d’accrochage et d’enduit sur le côté sud du mur non enterré, ce phénomène allait se poursuivre et prendre plus d’importance.

Il n’y a donc pas lieu de retenir que ce désordre était apparent lors de la vente dans toute son ampleur et ses conséquences.

Il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire que ce désordre ait porté atteinte à la solidité de l’ouvrage et l’ait rendu impropre à sa destination, qui plus est dans le délai décennal, l’expert notant que le mur remplit ses usages techniques et structurels. La responsabilité décennale de Monsieur [H] [E] ne peut donc être engagée pour ce désordre.

L’expert indique par ailleurs dans son rapport que rien n’interdisait au vendeur de procéder comme il l’a fait pour appliquer l’enduit, excluant toute faute de sa part. Si la demanderesse soutient qu’il lui appartenait de respecter les règles de l’art, elle ne rapport pas la preuve du non-respect de celles-ci. Elle invoque dans ses écritures le DTU 26.1 P1-1, qu’elle n’a pas soumis contradictoirement à l’expert, qui n’a donc pu se prononcer à ce sujet. Aucune faute n’est donc relevée à l’encontre de Monsieur [H] [E].

S’agissant de la garantie des vices cachés, l’expert relève que les défauts du mur sont esthétiques, et qu’il rempli ses usages techniques et structurels, de sorte que le décollement de l’enduit ne le rend pas impropre à son usage, ni ne le diminue dans des proportions importantes. Cette garantie ne peut donc être mise en oeuvre.

Madame [Z] [C] sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.

* Sur les spots électriques :

Le rapport d’expertise judiciaire retient que l’isolant a été posé directement sur les luminaires, sans protection de ceux-ci. La cause du désordre est donc l’absence de ventilation autour des ampoules. Selon l’expert, la conséquence dommageable est que la durée de vie des ampoules est fortement réduite.

Madame [Z] [C] soutient que cette pose ferait courir un risque d’incendie, et produit l’attestation de Monsieur [G] [O] à ce sujet. Cette seule pièce est insuffisante à établir le risque allégué, d’autant qu’elle n’a pas été soumise à l’expert judiciaire, de même que les DTU invoquées dans ses conclusions.

Il n’est donc pas démontré une gravité du désordre telle qu’elle serait de nature à engager la responsabilité décennale de Monsieur [H] [E].

En revanche, une faute est caractérisée dans la pose directe de l’isolant sur les luminaires, sans protection, l’expert indiquant dans son rapport que la pose n’aurait pas dû intervenir de cette façon.

Il convient de retenir le chiffrage de l’expert judiciaire, réalisé contradictoirement.

Monsieur [H] [E], en tant que vendeur assimilé au constructeur, sera donc condamné à payer à Madame [Z] [C] la somme de 500 euros à ce titre.

* Sur le mur de clôture ouest :

La demanderesse indique dans ses écritures que ce mur subit des infiltrations d’eau, laissant apparaître des traînées, du fait d’une isolation défaillante qui n’est posée que sur un mur et non sur les côtés.

Les désordres évoqués par Madame [Z] [C] à ce sujet n’ont pas été observés par l’expert judiciaire, qui indique en réponse à un dire que “Ce désordre est postérieur à nos opérations d’accedit. Il n’est pas dans la liste des désordres évoqués.”

Elle produit la photographie d’un mur présentant manifestement des traces d’humidité, ainsi qu’un devis de l’entreprise EBF, indiquant “infiltrations visibles sur le mur de clôture ouest côté chemin, dues à manque d’étanchéité pas d’isolant ni goudron sur 7m de murs latéraux, pas de baguette au dessus de l’isolant présent des 10 m mur de face”.

Cependant, ce seul devis, établi de manière non contradictoire, et corroboré par aucune autre pièce, ne saurait suffire à rapporter la preuve du désordre, non plus que de ses conséquences sur la solidité du mur ou son impropriété à destination, sur la faute du vendeur ou sur les différents caractères permettant de retenir l’existence d’un vice caché.

Les demandes de Madame [Z] [C] à ce sujet seront donc rejetées.

* Sur le rebouchage du trou situé dans la cloison derrière la plinthe de la cuisine et le changement des plinthes :

L’expert judiciaire a pu constater des traces d’humidité sur les plinthes situées dans l’angle nord ouest de la cuisine, sur les 2/3 de la hauteur des plinthes, sur une longueur de 70 cm à l’ouest et 1,50 m au nord. Il n’est pas constaté de traces visibles de désordres dus à l’humidité, ni sur la plinthe déposée, ni sur la cloison. Le trou dans la cloison est dû à un choc mécanique sur la cloison. Selon l’expert, l’eau ne peut provenir que de la surface du sol de la cuisine. N’ayant constaté aucune fuite sur les installations sanitaires, il en conclut que la cause est domestique. Selon lui, le désordre était visible, et le remplacement de plinthe l’a résolu.

L’expert ayant retenu que les traces d’humidité sur les plinthes était visible lors de la vente, ce qui ressort des dires mêmes de Madame [Z] [C] au cours des opérations d’expertise, sans que celle-ci ne démontre une aggravation de ce dommage, la responsabilité de Monsieur [H] [E] ne peut être retenue sur aucun des fondements invoqués.

S’agissant du trou caché par les plinthes, s’il n’était pas visible, il n’est pas démontré qu’il ait causé un quelconque désordre.

Les demandes de Madame [Z] [C] seront donc rejetées.

Sur la demande de Madame [Z] [C] au titre du préjudice moral :

La responsabilité du vendeur n’a été retenue que pour les défauts relatifs à l’installation électrique. La seule usure prématurée des ampoules n’est pas de nature à causer un préjudice moral à Madame [Z] [C]. Sa demande au titre du préjudice moral sera donc rejetée.

Sur la demande de communication de factures sous astreinte :

Madame [Z] [C] ne justifie d’aucun désordre actuel justifiant qu’il soit fait droit à sa demande de communication de factures sous astreinte.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Au vu de la nature du litige et des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, et les frais d’expertise seront partagés par moitié entre elles.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire. Aucun motif ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :