CA Reims, 6 mai 2025, RG 24/00128

ARRET N°

du 06 mai 2025

N° RG 24/00128 - N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOCB

S.A. ALLIANZ IARD

c/

[X]

[V]

[F]

S.A.S. DESIMO

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

Me Evelyne BALLOUL

la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

Me Pascal GUILLAUME

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 06 MAI 2025

APPELANTE :

d'un jugement rendu le 22 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de TROYES

La société ALLIANZ IARD, société anonyme au capital de 991.967.200,00 ', inscrite au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n°542 110 291, ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 10], représentée en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Charles-Henri de GAUDEMONT de la SELARL MICH AVOCAT, avocat au barreau du VAL D'OISE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [O] [X],

Né le 18 juillet 1990 à [Localité 13] (10)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par Me Evelyne BALLOUL, avocat au barreau de l'AUBE

* * * *

Madame [J] [V],

Née le 27 novembre 1993 à [Localité 11] (52)

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par Me Evelyne BALLOUL, avocat au barreau de l'AUBE

* * * *

Madame [R] [F],

Née le 08 décembre 1975 à [Localité 13] (10)

[Adresse 5]

[Localité 12]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C-51454-2024-00164 du 11 avril 2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par Me Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l'AUBE

* * * *

La société DESIMO, société par actions simplifiées immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Troyes sous le n°792 370 108, dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 3]/FRANCE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit audit siège,

Représentée par Me Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Arnaud HONNET, avocat au barreau de l'AUBE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame POZZO DI BORGO, conseillère, et Monsieur LECLERE VUE, conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats,

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition,

DEBATS :

A l'audience publique du 21 janvier 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [X] et Mme [J] [V] ont fait l'acquisition le 26 avril 2019 auprès de la SAS Desimo d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 12] (10) au prix de 93 000 euros, hors frais de notaire.

Ayant constaté des désordres, M. [X] et Mme [V] ont fait assigner la société Desimo par exploit délivré le 19 août 2019 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Troyes aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise.

Selon ordonnance du 24 septembre 2019, le juge des référés de ce tribunal a fait droit à cette demande et a désigné M. [W] [H].

A l'issue de la première réunion d'expertise qui s'est tenue le 17 février 2020, l'expert a recommandé la mise en place urgente de mesures de confortement du mur pignon sud-ouest afin d'éviter tout risque d'effondrement de l'immeuble sur la propriété voisine appartenant à Mme [R] [F].

Le 16 mars 2020, le maire de la commune de [Localité 12] a pris un arrêté de péril imminent concernant l'immeuble litigieux.

L'expert a déposé son rapport le 14 décembre 2020.

Selon exploit délivré le 31 mai 2021, M. [X] et Mme [V] ont fait assigner la société Desimo devant le tribunal judiciaire de Troyes en résolution judiciaire de la vente.

Par assignation en intervention forcée délivrée le 19 juillet 2021, la société Desimo a appelé en garantie son assureur de responsabilité civile professionnelle et d'exploitation, la SA Allianz IARD.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2022, Mme [F] est intervenue volontairement à l'instance aux fins d'obtenir la réparation de ses préjudices causés par la pose de poutres de confortement dans sa cour.

Entre-temps, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Troyes a autorisé la démolition de l'immeuble aux frais avancés par la commune de [Localité 12].

Par jugement contradictoire du 22 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Troyes a :

- déclaré irrecevable la société Desimo en sa fin de non-recevoir,

- reçu Mme [F] en son intervention volontaire,

- prononcé la résolution de la vente conclue le 26 avril 2019 entre M. [X] et Mme [V] et la société Desimo de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12], cadastré section AK [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface de 1a 58ca aux torts de la société Desimo,

- ordonné la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière,

- condamné la société Desimo à la restitution à M. [X] et Mme [V] du prix de vente de 93 000 euros,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement des dommages et intérêts suivants au profit de M. [X] et Mme [V] :

*des frais de notaire pour 8 400 euros diminués du montant des frais de mutation et de publicité foncière restituables,

*des frais d'agence pour 7 000 euros,

*des taxes foncières de 2019 à 2022 pour 2 012,34 euros,

*des échéances du prêt immobilier soit,

-420,82 euros par mois de mai à juillet 2019, soit 1 262,46 euros,

-puis 144,45 euros par mois d'août 2019 à janvier 2021 soit 2 600,10 euros,

-puis reprise du prêt à compter de "février mars 2021" soit 5 891,48 euros,

-période postérieure mémoire,

*des échéances de l'assurance du prêt, soit :

-d'avril 2019 à avril 2022, soit 1261,60 euros,

-période postérieure mémoire,

*du montant des travaux rendus indispensables en cours d'expertise :

-étaiement mur : 12 193,21 euros,

-frais de démolition mémoire,

*la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- débouté M. [X] et Mme [V] du surplus de leurs prétentions,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de Mme [F] en raison de son préjudice de jouissance,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de démolition à venir,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

- débouté Mme [F] du surplus de ses prétentions,

- condamné la société Allianz IARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre à l'exception de celle au titre de la restitution du prix de vente à M. [X] et Mme [V],

- dit que la franchise contractuelle d'un montant de 750 euros et le plafond de garantie de 300 000 euros sont opposables tant aux tiers lésés, M. [X] et Mme [V], d'une part, Mme [F], d'autre part, qu'à l'assurée, la société Desimo,

- débouté la société Desimo du surplus de ses prétentions,

- débouté la société Allianz IARD de toutes ses prétentions,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP à payer à M. [X] et Mme [V] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale selon décision du bureau de l'aide juridictionnelle du 21 septembre 2021,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile entre la société Desimo et la société Allianz IARD,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit des avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile lesquels comprendront les frais de la procédure de référé, les frais d'expertise et les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- rappelé l'exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 26 janvier 2024, la société Allianz IARD a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, la société Allianz IARD demande à la cour, au visa de l'article L.113-1 du code des assurances, de :

- infirmer le jugement des chefs ayant :

*condamné la société Desimo garantie par la société Allianz IARD au paiement des dommages et intérêts suivants au profit de Mme [X] et Mme [V] :

- des frais de notaire pour 8 400 euros diminués du montant des frais de mutation et de publicité foncière restituables,

- des frais d'agence pour 7 000 euros,

- des taxes foncières de 2019 à 2022 pour 2 012,34 euros,

- des échéances du prêt immobilier soit,

*420,82 euros par mois de mai à juillet 2019, soit 1 262,46 euros,

*puis 144,45 euros par mois d'août 2019 à janvier 2021 soit 2 600,10 euros,

*puis reprise du prêt à compter de "février mars 2021"soit 5 891,48 euros,

*période postérieure mémoire,

- des échéances de l'assurance du prêt, soit :

*d'avril 2019 à avril 2022, soit 1261,60 euros,

*période postérieure mémoire,

-du montant des travaux rendus indispensables en cours d'expertise :

*étaiement mur : 12 193,21 euros,

*frais de démolition mémoire,

- la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de Mme [F] en raison de son préjudice de jouissance,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de démolition à venir,

- condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

- condamné la société Allianz IARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre à l'exception de celle au titre de la restitution du prix de vente à M. [X] et Mme [V],

- débouté la société Allianz IARD de toutes ses prétentions,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP à payer à M. [X] et Mme [V] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale selon décision du bureau de l'aide juridictionnelle du 21 septembre 2021,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile entre la société Desimo et la société Allianz IARD,

- condamné in solidum la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD BTP, au sens de l'article précité, aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit des avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile lesquels comprendront les frais de la procédure de référé, les frais d'expertise et les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

En conséquence,

- débouter la société Desimo de l'ensemble de ses prétentions dirigées contre elle, notamment sur appel incident,

- débouter M. [X] et Mme [V] de l'ensemble de leurs prétentions dirigées contre elle, notamment sur appel incident,

En toutes hypothèses,

- condamner la société Desimo à payer à la société Allianz IARD une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Desimo aux entiers dépens de l'instance sous le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel principal, elle indique que d'après le rapport d'expertise judiciaire, les désordres affectant la façade et/ou le pignon de l'immeuble étaient apparents au moment de la vente et présentaient une dangerosité manifeste ; que ces désordres étaient connus du marchand de biens dans la mesure où il aurait contacté la mairie pour procéder à sa démolition ; que le marchand de bien a procédé à la vente en toute connaissance de cause.

Sur le fondement de l'article L.112-6 du code des assurances, elle oppose aux tiers victimes les exclusions de garantie stipulées au contrat. Concernant la garantie responsabilité civile exploitation, elle indique qu'elle est étrangère aux prétentions de M. [X], Mme [V] et de Mme [F] et qu'elle n'a pas vocation à jouer. Concernant la garantie responsabilité civile professionnelle, elle soutient qu'elle n'a vocation à couvrir que les conséquences d'un vice caché et non le vice caché lui-même.

Elle précise que l'article 15.4 du contrat d'assurance exclut la garantie de son assurée étant donné que la non-révélation du vice dont l'immeuble était atteint résulte d'un fait volontaire et fautif, ce qui a fait perdre son caractère aléatoire au contrat d'assurance. Elle ajoute qu'il n'y a pas de contradiction entre cet article et l'article 5 qui définit l'objet de la garantie civile professionnelle, quand bien même la société Desimo est un vendeur professionnel, présumé, en cette qualité, connaître les vices de l'immeuble.

Elle expose que les dispositions générales du contrat groupe excluent également cette garantie lorsque les dommages ayant leur origine dans une défectuosité ou une non-conformité est connue de l'assurée lors de la vente d'un immeuble. Elle soutient que la conclusion de la vente en connaissance du vice dont l'immeuble était atteint par son assurée procède d'une faute intentionnelle ou dolosive exclusive de la garantie.

Subsidiairement, sur les préjudices réclamés, elle fait valoir sur le fondement de l'article 17.1 du contrat d'assurance qu'elle n'est pas tenue de garantir les conséquences de la résolution de la vente, ce qui exclut la restitution du prix de vente, des taxes foncières et des frais d'agence immobilière car ils ne sont pas des dommages et intérêts alloués en réparation d'un préjudice causé relevant de la garantie responsabilité civile professionnelle. En ce qui concerne la condamnation pour mémoire aux frais de démolition, elle indique qu'il s'agit manifestement d'un préjudice indéterminé et incertain. Elle ajoute que ce préjudice n'est pas réel, certain et actuel dès lors que le tribunal judiciaire de Troyes statuant selon la procédure accélérée au fond a autorisé la démolition de l'immeuble aux frais avancés de la commune par jugement du 12 septembre 2023. En ce qui concerne la condamnation au titre des échéances de prêt immobilier et d'assurance du prêt, elle soutient que M. [X] et Mme [V] n'ont pas versé les justificatifs à ce titre.

En réponse à l'appel incident de Mme [F], elle indique que l'immeuble a été détruit en septembre 2024 de sorte que sa prétention au titre de la réalisation des travaux de renforcement de l'immeuble voisin est dépourvu d'objet. Elle ajoute qu'elle n'est pas tenue de garantir son assurée pour ces travaux dans la mesure où elle n'est pas l'assureur décennale ou dommages ouvrages de celle-ci et qu'elle ne peut être tenue ni de garantir une obligation de faire imputable à son assurée, ni d'indemniser les conséquences de la non-exécution de cette obligation de faire. Elle ajoute concernant le préjudice matériel revendiqué que l'intimée ne rapporte pas la preuve des désordres allégués, qu'elle ne justifie pas de l'état de son immeuble avant la pose des étais et qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les dommages allégués et la pose des étais. Elle estime qu'elle ne justifie pas du quanta de son préjudice de jouissance, ni de son préjudice moral.

En dernier lieu, elle fait observer qu'un plafond de 300 000 euros est applicable par année d'assurance et qu'une franchise de 750 euros à la charge de l'assurée est applicable par sinistre.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, la société Desimo demande à la cour, au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, de :

A titre principal,

- déclarer M. [X] et Mme [V] irrecevables en leur appel incident,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- débouter M. [X] et Mme [V] de leur prétention au titre de la résolution de la vente intervenue le 26 avril 2019,

A titre subsidiaire, en cas de confirmation de la résolution de la vente,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a :

*condamnée à la restitution à M. [X] et Mme [V] du prix de vente de 93 000 euros,

*condamnée, garantie par la société Allianz IARD, au paiement des dommages et intérêts suivants au profit de Mme [X] et Mme [V] :

- des échéances du prêt immobilier

- frais de démolition pour mémoire,

condamnée, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de Mme [F] en raison de son préjudice de jouissance,

- condamnée, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de démolition à venir,

- condamnée, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

- condamnée in solidum avec la société Allianz IARD BTP à payer à M. [X] et Mme [V] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamnée in solidum avec la société Allianz IARD BTP à payer à Mme [F] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale selon décision du bureau de l'aide juridictionnelle du 21 septembre 2021,

- condamnée in solidum avec la société Allianz IARD BTP aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit des avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile lesquels comprendront les frais de la procédure de référé, les frais d'expertise et les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

- condamner la société Allianz à la garantir au titre du remboursement du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 12] d'un montant de 93 000 euros,

- débouter M. [X] et Mme [V] de leur demande au titre des échéances de leur prêt immobilier,

- débouter M. [X] et Mme [V] de leur demande au titre des frais de démolition de l'immeuble litigieux,

- débouter Mme [F] de sa demande de condamnation au titre des travaux de démolition à venir,

- débouter Mme [F] de sa demande de condamnation au titre de son préjudice moral,

- débouter M. [X], Mme [V] et Mme [F] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- débouter la société Allianz, M. [X], Mme [V] et Mme [F] de l'ensemble de leurs prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à la garantir au titre des condamnations au paiement des dommages et intérêts au profit de M. [X] et Mme [V],

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à la garantir au titre de la condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au profit de Mme [F] en raison de son préjudice de jouissance,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à la garantir au titre de la condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de démolition à venir,

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Allianz IARD à la garantir au titre de la condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros au profit de Mme [F] à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

En toute hypothèse,

- débouter la société Allianz IARD, M. [X], Mme [V] et Mme [F] de l'ensemble de leurs prétentions,

- condamner la société Allianz IARD, M. [X] et Mme [V], chacun, au paiement d'une somme de 3 000 euros à son profit au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Allianz IARD, M. [X] et Mme [V] aux dépens, dont distraction au profit de son avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- condamner Mme [F] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés comme il est de règle en matière d'aide juridictionnelle.

En réponse à l'appel principal de la société Allianz IARD, elle soutient qu'elle n'a jamais eu l'intention de procéder à la démolition de l'immeuble litigieux mais seulement de l'appentis situé sur le côté gauche de l'immeuble.

Elle estime qu'en application de l'article 5 du contrat d'assurance, elle est tenue de la garantir les dommages causés par un vice caché de l'immeuble vendu pour lequel l'assuré répond en tant que vendeur professionnel. Elle précise que cette clause est en contradiction avec celle de l'article 15.4 puisque le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose en sorte que l'assureur ne peut pas opposer son exclusion de garantie.

Elle ajoute qu'en application de l'article 15.1 du même contrat, l'exclusion de garantie ne lui est pas applicable dès lors qu'elle n'est pas une personne physique.

Elle fait valoir que les conditions générales du contrat excluant de la garantie responsabilité civile professionnelle les dommages ayant leur origine dans une défectuosité ou une non-conformité connue de l'assuré n'est pas applicable au vice caché garanti en vertu de l'article 5 stipulé dans les conditions particulières. Elle expose qu'elle n'a jamais souhaité qu'un dommage survienne concernant la vente du bien immobilier et qu'il y a donc ni faute intentionnelle, ni faute dolosive de sa part. Elle précise sur ce point qu'il n'est pas démontré aux termes du rapport d'expertise qu'elle avait conscience du caractère inéluctable des désordres, mais qu'elle avait, en tant que professionnelle, seulement conscience du vice.

Au soutien de son appel incident, concernant les préjudices réclamés par M. [X] et Mme [V], elle indique qu'en application de l'article 17 du contrat d'assurance, l'assureur est tenu de garantir le remboursement du prix du bien vendu puisque c'est une conséquence du vice caché. Elle retient que les intimés ne subiront aucun préjudice du fait de la démolition de l'immeuble puisque la résolution de la vente a pour effet de lui en restituer la propriété et que, dans le cas contraire, il s'agit d'une conséquence du vice caché devant être garantie par l'assureur.

Elle relève que les intimés ne versent pas les justificatifs au soutien de leur prétention au titre du remboursement des échéances du prêt immobilier et d'assurance de prêt.

En réponse à l'appel incident de Mme [F], elle fait valoir, s'agissant de sa demande de démolition de l'immeuble litigieux sous astreinte, qu'un arrêté municipal a déjà ordonné sa destruction.

Sur le fondement de l'article 544 du code civil, elle indique que l'intimée ne justifie ni d'une faute qui lui serait imputable concernant la pose des étais, ni de son préjudice au titre du préjudice de jouissance.

Elle ajoute qu'elle est en mesure d'accéder à son logement sans difficulté et de rentrer son véhicule dans la cour et qu'elle ne rapporte pas la preuve de ce que la démolition de l'immeuble lui causera un préjudice.

En ce qui concerne le préjudice matériel réclamé, elle estime qu'il est en lien avec des travaux d'amélioration et d'aménagement de son bien totalement étrangers à la procédure, qu'elle ne rapporte la preuve ni d'un lien de causalité, ni d'un préjudice en lien avec la pose des étais sur l'habitation voisine. En ce qui concerne le préjudice moral, elle argue du fait qu'elle ne justifie d'aucun préjudice à ce titre.

En réponse à l'appel incident de M. [X] et Mme [V], elle soutient sur le fondement de l'article 562 du code de procédure civile que l'effet dévolutif n'a pas pu opérer faute de mention des chefs du dispositif du jugement critiqués dans leurs premières conclusions.

Elle ajoute sur le fondement des articles 542, 909 et 954 que leur appel incident est irrecevable faute d'avoir été formé dans leurs premières conclusions remises dans le délai de trois mois courant à compter de la remise des conclusions de l'appelant principal.

Sur le fond, elle soutient que la lézarde en angle sud-ouest de l'immeuble était déjà apparente au moment de la vente, qu'il était fait état de l'absence de construction ou de rénovation de sa part et qu'il était possible aux acquéreurs de faire une nouvelle visite. Elle ajoute qu'ils ont acquis l'immeuble litigieux en connaissance de cause comme le stipulait l'acte authentique de vente et que cela résultait du prix de vente nettement inférieur à la valeur du marché dans cette commune pour tenir compte des travaux de rénovation à effectuer.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024, M. [X] et Mme [V] demandent à la cour, au visa des articles 1625, 1645, 1112-1, 1137, 1139, 1178, 1217, 1227 à 1229 et 1231-7 du code civil, de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a :

*prononcé la résolution de la vente conclue le 26 avril 2019 entre M. [X] et Mme [V] et la

société Desimo de l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 12],

cadastré section AK [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour une surface de 1a 58ca aux torts de la société Desimo,

*ordonné la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière,

*condamné la société Desimo à leur restituer le prix de vente de 93 000 euros,

*condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement des dommages et intérêts suivants à leur profit :

-des frais de notaire pour 8 400 euros diminués du montant des frais de mutation et de publicité foncière restituables,

-des frais d'agence pour 7 000 euros,

-des taxes foncières de 2019 à 2022 pour 2 012,34 euros,

-des échéances du prêt immobilier soit,

.420,82 euros par mois de mai à juillet 2019, soit 1 262,46 euros,

.puis 144,45 euros par mois d'août 2019 à janvier 2021 soit 2 600,10 euros,

.puis reprise du prêt à compter de "février mars 2021" soit 5 891,48 euros,

.période postérieure mémoire,

- des échéances de l'assurance du prêt, soit :

.d'avril 2019 à avril 2022, soit 1261,60 euros,

.période postérieure mémoire,

-du montant des travaux rendues indispensables en cours d'expertise :

.étaiement mur : 12 193,21 euros,

.Frais de démolition mémoire,

-la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- débouté la société Allianz IARD de toutes ses prétentions,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile entre la société Desimo et la société Allianz IARD,

- condamné in solidum la société Desimo et la société Allianz IARD BTP aux dépens de la

présente instance, dont distraction au profit des avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile lesquels comprendront les frais de la procédure de référé, les frais d'expertise et les frais de publication de l'assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- condamné la société Allianz IARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre à l'exception de celle au titre de la restitution du prix du vente à leur bénéfice,

Et statuant à nouveau de ce chef,

- condamner la société Allianz IARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris celle au titre de la restitution du prix du vente à leur bénéfice,

- débouté la société Allianz IARD de l'intégralité de ses prétentions,

Et statuant à nouveau de ce chef,

- condamner la société Desimo, en sus, au paiement à leur profit des sommes de 13 887, 06 euros au titre des échéances du prêt et de 1 157,97 euros au titre de l'assurance du prêt, selon comptes provisoirement arrêtés, d'avril 2021 à avril 2024 inclus, échéances postérieures pour mémoire,

- condamner la société Allianz IARD à relever et garantir la société Desimo de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre,

- condamner la société Allianz IARD, in solidum avec la société Desimo à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

- débouter Mme [F] de l'intégralité de ses prétentions dirigées à leur encontre,

- condamner Mme [F] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

- condamner les succombants aux entiers dépens.

En réponse à l'appel principal de la société Allianz IARD, ils indiquent qu'elle doit garantir la société Desimo dès lors qu'en tant que professionnelle son assurée est présumée connaître les vices dont l'immeuble était atteint et qu'elle a expliqué lors de la première réunion d'expertise qu'elle savait que l'immeuble comportait une fissure apparente et sans gravité. Ils expliquent avoir communiqué l'ensemble des justificatifs sur lesquels leurs prétentions sont fondées et actualisées.

En réponse à l'appel incident de Mme [F], ils exposent qu'ils ne sont plus propriétaires de l'immeuble du fait de la résolution de la vente, que l'immeuble a été détruit en septembre 2024 et qu'ils ne peuvent pas être tenus pour responsables des conséquences de la destruction de l'immeuble mise en 'uvre par la commune de [Localité 12] autorisée à cette fin par décision du tribunal judiciaire de Troyes le 12 septembre 2023. Concernant les prétentions indemnitaires, ils estiment qu'elle ne rapporte pas la preuve de son préjudice matériel en ce qu'elle verse un devis antérieur au confortement du mur de l'immeuble pour des travaux sans liens avec le litige ; une facture concernant l'achat d'un portail qui n'a pas été endommagé par les opérations de confortement du mur ; un devis de réfaction de sa cour et de la façade de son immeuble qui sont dégradés en raison de la présence d'animaux ; un devis d'achat d'un sas sur-mesure sans rapport avec le litige. En ce qui concerne son préjudice de jouissance, ils estiment qu'elle a accès à sa cour et qu'elle peut y stationner son véhicule de sorte qu'elle n'a subi aucun préjudice de ce type.

En réponse à l'appel incident de la société Desimo, ils soutiennent que leur propre appel incident est recevable dans la mesure où ils ont actualisé leurs prétentions financières et ont demandé la condamnation de la société Allianz IARD à relever son assurée de toutes les condamnations prononcées à son encontre.

Sur le fond, ils font valoir sur le fondement de l'article 1625 du code civil que la fissure de l'immeuble était apparente au moment de la vente mais que la société Desimo leur avait expliqué qu'il ne s'agissait que d'un problème d'enduit. Ils précisent que devant l'expert celle-ci a confirmé qu'elle avait écarté tout risque avec ce désordre qualifié d'apparent et sans gravité. Ils ajoutent qu'ils sont primo-accédants et qu'ils ne sont pas des professionnels de l'immobilier de sorte qu'ils ne pouvaient pas apprécier l'origine et les conséquences des fissures. Ils précisent que la responsabilité de la société Desimo est engagée puisqu'elle a minimisé la gravité des fissures lors de la vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2024, Mme [F] demande à la cour, au visa des articles 544, 1240, 1241, 1242 et 1244 du code civil, 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et 328 à 330 du code de procédure civile, de :

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

*condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 3 000 euros à son profit en raison de son préjudice de jouissance,

*condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 1 500 euros à son porfit à titre de dommages et intérêts au titre des travaux de démolition à venir,

*condamné la société Desimo, garantie par la société Allianz IARD, au paiement de la somme de 5 000 euros à son profit à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

*l'a déboutée du surplus de ses prétentions,

Et statuant à nouveau,

En tout état de cause, en cas de confirmation ou d'infirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente,

' ordonner à M. [X] et Mme [V] d'avoir à démolir ou, à défaut, à mettre en 'uvre les travaux de renforcement nécessaires des murs de leur propriété sise [Adresse 4] à [Localité 12] afin d'éviter qu'elle ne s'effondre sur la sienne puis à retirer les étais se trouvant sur sa propriété, le tout dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la décision,

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à lui verser une somme de 21 900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis avril 2020 du fait de la présence d'étais encombrant sa propriété,

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à lui verser une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en raison des nuisances importantes qu'elle va subir durant la réalisation des travaux de démolition ou, à défaut, de renforcement de leur propriété sise [Adresse 4] à [Localité 12],

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à lui verser une somme de 23 799,60 euros en réparation du préjudice matériel subi,

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à lui verser une somme de 8 000 euros en réparation du préjudice physique et moral subi,

' condamner solidairement M. [X], Mme [V], la société Desimo et la société Allianz IARD à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d'appel,

' condamner solidairement M. [X], Mme [V], la société Desimo et la société Allianz IARD aux entiers dépens d'appel,

A titre subsidiaire, en cas de confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente,

' ordonner à la société Desimo et à la société Allianz IARD d'avoir à démolir ou, à défaut, à mettre en 'uvre les travaux de renforcement nécessaires des murs de leur propriété sise [Adresse 4] à [Localité 12] afin d'éviter qu'elle ne s'effondre sur la sienne puis à retirer les étais se trouvant sur sa propriété, le tout dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

' condamner solidairement la société Desimo et la société Allianz IARD à une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la décision,

' condamner solidairement M. [X] et Mme [V] à lui verser une somme de 21 900 euros en réparation du préjudice de jouissance subi depuis avril 2020 du fait de la présence d'étais encombrant sa propriété,

' condamner solidairement la société Desimo et la société Allianz IARD à lui verser une somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en raison des nuisances importantes qu'elle va subir durant la réalisation des travaux de démolition ou, à défaut, de renforcement de leur propriété sise [Adresse 4] à [Localité 12],

' condamner solidairement la société Desimo et la société Allianz IARD à lui verser une somme de 23 799,60 euros en réparation du préjudice matériel subi,

' condamner solidairement la société Desimo et la société Allianz IARD à lui verser une somme de 8 000 euros en réparation du préjudice physique et moral subi,

En tout état de cause,

' condamner solidairement M. [X], Mme [V] , la société Desimo et la société Allianz IARD à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à hauteur d'appel,

' condamner solidairement M. [X], Mme [V] , la société Desimo et la société Allianz IARD aux entiers dépens d'appel.

A titre principal, elle expose qu'un arrêté de péril imminent a été édicté le 17 mars 2020 concernant l'habitation voisine appartenant à M. [X] et Mme [V] et que des étais de 8 mètres ont été ensuite posés dans sa cour et son jardin les 16,17 et 18 avril 2020 pour qu'elle ne s'effondre pas.

Elle soutient que les étais masquent une partie de la lumière du jour et l'empêchent de pénétrer dans son bien, de faire des travaux dans la cour, d'y rentrer son véhicule ou d'y décharger des choses encombrantes, ce qui est constitutif d'un trouble de jouissance. Concernant son préjudice matériel, elle estime avoir subi des détériorations du fait de l'entreposage des étais dans sa cour ; qu'à la demande de l'expert elle a dû faire retirer les bordures en béton de sa cour pour y installer les étais ; qu'elle a dû changer son portail à cause des passants qui s'arrêtaient pour regarder les étais, nuisant ainsi à sa vie privée ; qu'elle justifie de factures et non de simples devis. Concernant son préjudice moral, elle indique qu'elle n'a pas les moyens de quitter son domicile et ne plus pouvoir vendre son bien depuis la prise de l'arrêté de péril ; qu'elle a peur que le mûr s'écroule ; que ses chiens se blessent sur les poutres ; que la situation lui cause un stress depuis trois ans.

Subsidiairement, en cas de confirmation du jugement, elle formule les même prétentions indemnitaires, mais dirigées contre la société Desimo et la société Allianz IARD.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 18 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l'appel incident de M. [X] et Mme [V]

Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, l'appel incident de l'intimé doit être formé dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant.

En application des articles 542 et 954 du code de procédure civile, dans leur version applicable au litige, lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que le confirmer.

L'appel incident, qui n'est pas différent de l'appel principal par sa nature ou son objet, doit être formalisé par des conclusions d'appelant déterminant l'objet du litige porté devant la cour d'appel. L'étendue des prétentions dont est saisie la cour d'appel étant déterminée dans les conditions fixées par l'article 954 du code de procédure civile, le respect de la diligence impartie par l'article 909 du code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954. Le défaut de mention de l'infirmation ou de l'annulation dans le dispositif des conclusions prévues à l'article 909 du code de procédure est alors sanctionné par l'irrecevabilité de l'appel incident.

En l'espèce, après son appel principal interjeté le 26 janvier 2024, la société Allianz IARD a remis ses premières conclusions d'appelant le 24 avril 2024.

Le délai imparti à M. [X] et Mme [V] pour remettre leur conclusions d'intimés et, le cas échéant, pour interjeter appel incident, a expiré le 24 juillet 2025 à 24 heures.

M. [X] et Mme [V] ont remis le 6 juin 2024 leurs conclusions, intitulées "conclusions d''intimés n°1 devant la cour d'appel", comportant un dispositif ainsi libellé :

« Par ces motifs [série de visa qu'il n'est pas utile de reprendre ici], il est demande à la cour de :

-dire et juger les requérants recevables et bien fondés en leurs écritures

en conséquence et y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- condamner la société Desimo au paiement, aux consortsGoncalves-[V], au paiement des sommes de 13.887,06 ' aux titre des échéances du prêt et de 1.157,97 ' au titre de l'assurance prêt, selon comptes provisoirement arrêtés, d'avril 2021 à avril 2024 inclus, échéances postérieures pour mémoire.

- condamner la sociéte Allianz IARD à relever et garantir la société DESIMO de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre,

- condamner la SA ALLIANZ IARD, in solidum avec la SAS DESIMO à payer aux concluants la somme de 3.000,00 ' au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de Cour,

- condamner les succombants aux entiers dépens d'appel.

M. [X] et Mme [V] ont remis un deuxième jeu de conclusions le 17 juin 2024, intilué "conclusions d'intimés n°2 et d'appel incident", comportant un dispositif ainsi libellé :

« Par ces motifs [série de visa qu'il n'est pas utile de reprendre ici], il est demande à la cour de :

-dire et juger les requérants recevables et bien fondés en leurs écritures

en conséquence et y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter la société Allianz IARD de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, en tant que dirigées à l'encontre de Monsieur [X] et Madame [V],

Y ajoutant, sur appel incident,

- condamner la société Desimo en sus, au paiement, aux consorts [X]-[V], des sommes de 13.887,06 euros aux titre des échéances du prêt et de 1.157,97 ' au titre de l'assurance prêt, selon comptes provisoirement arrêtés, d'avril 2021 à avril 2024 inclus, échéances postérieures pour mémoire,

- condamner la société Allianz IARD à relever et garantir la société Desimo de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre,

- condamner la société Allianz IARD, in solidum avec la société Desimo à payer aux concluants la somme de 3.000,00 ' au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de Cour,

- débouter Mdame [F] de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, en

tant que dirigées à l'encontre de Monsieur [X] et Madame [V],

- condamner Madame [F] à payer à Monsieur [X] et Madame [V], la somme de 3.000,00 ' au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de cour,

- condamner les succombants aux entiers dépens d'appel.

M. [X] et Mme [V] ont remis un troisième jeu de conclusions le 22 juillet 2024, intilué "conclusions d'intimés n°3 et d'appel incident", comportant un dispositif libellé de manière identique à leur deuxième jeu de conclusion.

M. [X] et Mme [V] ont remis un quatrième jeu de conclusions le 3 août 2024, intitulés "conclusions d'incimés n°4et d'appel incident", comportant un dispositif ainsi libellé [seuls sont repris ici les chefs du dispositif pertinents] :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- condamné la SA Allianz IIARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, à l'exception de celle au titre de la restitution du prix de vente à Monsieur [O] [X] et Madame [J] [V],

et statuant à nouveau de ce chef critiqué du jugement,

- condamner la SA Allianz IARD à garantir la société Desimo de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris de celle au titre de la restitution du prix de vente à Monsieur [O] [X] et Madame [J] [V],

- débouter la SA Allianz IARD de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent,

en tant que dirigées à l'encontre de Monsieur [X] et Madame [V]

Y ajoutant,

- condamner la SAS Desimo, en sus, au paiement, aux consorts [X]-[V], des sommes

de 13.887,06 ' aux titre des échéances du prêt et de 1.157,97 ' au titre de l'assurance prêt, selon comptes provisoirement arrêtés, d'avril 2021 à avril 2024 inclus, échéances postérieures pour mémoire,

- condamner la SA Allianz IARD à relever et garantir la SAS Desimo de toutes les condamnations qui seront prononcées à leur encontre,

- condamner la SA Allianz IARD, in solidum avec la SAS Desimo à payer aux concluants la somme de 5.000,00 ' au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de Cour,

- débouter Madame [F] de l'intégralité de ses demandes, en toutes fins qu'elles comportent, en tant que dirigées à l'encontre de Monsieur [X] et Madame [V],

- condamner Madame [F] à payer à Monsieur [X] et Madame [V], la somme de 4.000,00 ' au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur de Cour

- condamner les succombants aux entiers dépens d'appel.

Force est de constater que les conclusions n°4 qui, pour la première fois, contenaient dans leur dispositif la mention expresse de la réformation du jugement, ont été remises après l'expiration du délai de trois mois imparti aux intimés pour conclure à compter de la notification des conclusions de l'appelant principal, et n'ont donc pas eu pour effet de régulariser leurs conclusions antérieures.

Il en résulte que les conclusions des intimés exigées par l'article 909 du code de procédure civile, qui, comme en l'espèce, ne comportent aucune prétention tendant à l'infirmation ou à la réformation du jugement attaqué, ne constituent pas un appel incident valable, quelle que soit par ailleurs la recevabilité en la forme de leurs conclusions d'intimés.

Comme l'invoque à juste titre la société Desimo, les intimés n'ont donc pas valablement formé appel incident dans le délai qui leur était imparti pour ce faire, et leurs prétentions tendant à faire rejuger la cour sur des prétentions déjà soumises aux premiers juges, qui ont statué en réponse, et à l'égard desquelles ils n'ont pas formé appel incident, sont irrecevables.

Il conviendra par conséquent de déclarer l'appel incidemment relevé par M. [X] et Mme [V] irrecevable.

II. Sur la résolution de la vente immobilière

A. Sur le principe de la résolution de la vente

Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

La mise en 'uvre de la garantie édictée par ces dispositions suppose pour l'acheteur de rapporter la preuve que :

' le vice est inhérent à la chose ;

' le vice qui affecte la chose a une origine antérieure à la vente,

' le vice qui affecte la chose n'est pas apparent au moment de la vente,

' le vice compromet l'usage de la chose ou en diminue l'usage.

L'article 1642 du code civil, précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de ce texte que si l'acheteur avait connaissance du vice, la vente est conclue à ses risques et périls, et il ne peut donc pas se prévaloir de l'existence de ce vice. La connaissance du vice est appréciée en la personne de l'achteur in concreto, c'est-à-dire en considération de son expérience, de ses compétences et de ses connaissance dans le domaine considéré.

Toutefois, pour être considéré comme apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences.

En présence d'une clause élusive de garantie, l'acheteur doit en principe établir que le vendeur connaissait les vices de la chose. Néanmoins, il est dispensé de rapporter cette preuve à l'égard du vendeur professionnel, qui est irréfragablement présumé avoir connu lors de la vente leur existence.

En application de l'article 1644 du code civil, l'acquéreur de la chose peut exercer une action rédhibitoire, aboutissant à la résolution de la vente, ou une action estimatoire, permettant une diminution du prix de vente.

En l'espèce, il ressort des conclusions du rapport d'expertise versé au débat par M. [X] et Mme [V] que :

"La cinématique des altérations de cette façade et de la structure est la suivante :

1) L'immeuble en pan de bois n'est pas récent, mais sa date de construction n'est pas connue

2) Pour la voisine Mme [F] qui habite sur place depuis 20 ans, nous apprenons que les travaux de ravalement de ce grand mur exposé sud-ouest n'ont jamais été faits en sa présence, il faut passer par son terrain pour les réaliser ; ils sont donc plus anciens que 20 ans

3) L'enduit ciment est même peint : aujourd'hui il recouvre un pan de bois en totalité

4) La face intérieure de ce mur (couloir) Sud Ouest, objet de toutes nos inquiétudes, a été recouvert intérieurement d'une frisette de bois vernie sur toute sa hauteur, jusqu'aux combles

5) Ce mur est dans l'incapacité de respirer, il est de plus élevé en carreaux de terre, particulièrement hydrophile. On note aussi que la maison a fait l'objet d'une rénovation de ses menuiseries extér