TJ 93008, 7 mai 2025, RG 24/03633

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 MAI 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/03633 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3EN
N° de MINUTE : 25/00615

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT, SA
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEURS

Monsieur [V] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

Madame [D] [X] épouse [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistéd de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] sont propriétaires des lots n°30, 326 et 653 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Par actes de commissaire de justice du 04 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet LOISELET père et fils et F DAIGREMONT, a fait assigner Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

-8410,76 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation

-3.509,89 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,

-1.500,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement et ont déjà été condamnés par le tribunal de proximité du Raincy le 19 mai 2022 au paiement d'un arriéré de charges. Un échéancier leur avait à cette occasion été accordé qu'ils n'ont pas respecté.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que ses demandes ne portent que sur les appels à compter du 1er janvier 2023 et que les reprises de solde de l'ancien syndic appelés les 06 et 07 novembre 2020 ne sont donc pas inclus dans le solde réclamé et ce, d'autant qu'il a déjà été tranché sur ces sommes à l'occasion de précédents jugements. Il précise que les sommes de 5.913,50 euros, 23,76 euros et 3841,26 euros figurant en comptabilité au 31 décembre 2023 contestées par Monsieur et Madame [T] correspondent aux régularisations de l'exercice 2023 réalisées entre les mois d'avril et mai 2024 et sont donc parfaitement justifiées. Le syndicat des copropriétaires sollicite en conséquence qu'il soit constaté que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il n'y a pas lieu à une quelconque compensation avec un prétendu trop-perçu.

Il précise les frais sollicités au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, considérant que ces derniers répondent aux exigences du décret n°2015-342 et sont pleinement justifiés. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et ce, dès lors que Monsieur et Madame [T] ont été condamnés à plusieurs reprises, étant débiteurs depuis plusieurs années, et n'ont respecté ni les mises en demeure qui leur ont été adressées ni l'échéancier dont ils ont bénéficié au titre du jugement du tribunal de proximité du Raincy du 19 mai 2022. Il fait valoir que ce n'est qu'à la suite d'une procédure de saisie immobilière que les causes de cette condamnation ont été réglées. Le syndicat des copropriétaires s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 17 octobre 2024, ils ont demandé au tribunal de céans de :

DECLARER Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal et reconventionnel :

JUGER que la somme de 10.384,12 euros au titre des reprises de charges, solde débiteur entre quote-part et remboursement de provision et frais de recouvrement appelés durant les exercice comptable de 2020 à 2023 est injustifiée,

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] à la somme de 8.410,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2024,

ORDONNER la compensation de la somme de 10.384,12 au titre des charges injustifiées avec la somme de 8.410,76 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre réclamée par le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2],

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] époux [T] la somme de 1.973,36 euros au titre des charges injustifiées qu’ils ont réglées,

A titre subsidiaire et reconventionnel :

ACCORDER à Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] la possibilité de régler le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] selon un échéancier de 100 euros par mois jusqu’au complet paiement de leur dette,

ACCORDER à Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] les plus larges délais de paiement pour régler leur dette au visa des articles 1343-5 et suivants du code civil,

En tout état de cause :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] à la somme de 3.509,89 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] à la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens,

JUGER que Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X], en leur qualité de copropriétaires, seront exonérés de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965, ayant dû eux-mêmes supporter les frais et honoraires de leur avocat,

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.500 euros pour les frais irrépétibles,

ORDONNER que chaque partie ait la charge de ses entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent les sommes de 5.737,76 euros appelée le 06 novembre 2020 au titre de « RP SOLDE ANC. SYNDIC 02112020 », de 504,02 euros appelée le 06 novembre 2020 au titre de « RP SOLDE ANC. SYNDIC 02112020 » et de 208,27 euros appelée le 07 novembre 2020 au titre de « RP SOLDE ANC. SYNDIC 02112020 », qui ne sont pas justifiées en procédure, faute de produire le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que le décompte de répartition des charges. Ces reprises de compte ne leur ont de surcroît pas été notifiées, ce qui ne leur permet pas de vérifier leur régularité. Il convient donc d'écarter les demandes à ce titre soit un total de 6.450,05 euros. Les époux [T] soutiennent que c'est à tort que le syndicat des copropriétaires soulève l'autorité de la chose jugée à l'égard de ces sommes, aucune juridiction ne s'étant encore prononcée à l'égard de ces reprises. Ils font également valoir l'apparition de trois nouvelles écritures au 31 décembre 2023 du décompte versé par le syndicat des copropriétaires alors qu'elles ne figuraient pas au décompte visé à l'assignation du 04 avril 2024. Ces sommes de 5.913,50 euros « QUOTE PART/CHARGES COURANTES » et de 23,79 euros « QUOTE PART/ OPER EXCEPTIONNEL » au débit du compte ainsi que de 3.841,26 euros « RB PROVISIONS SUR OPERATIONS C » au crédit du compte ne sont pas justifiées et doivent donc être rejetées. Ils en déduisent que le syndicat des copropriétaires leur est redevable de ces sommes et qu'il convient en conséquence de procéder à la compensation de celles-ci avec le montant sollicité au titre des charges de copropriété impayées. Ils considèrent dès lors n'être redevables que de la somme de 1.973,36 euros selon le calcul 10.384,12 euros de charges indûment appelées – 8.410,76 euros réclamés.

Monsieur et Madame [T] sollicitent de surcroît qu'il ne soit pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement se rapportant aux charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024, celles-ci n'étant pas justifiées. En outre, faute de démontrer que les frais réclamés sont bien nécessaires au recouvrement de la créance que le syndicat des copropriétaires détiendrait à leur encontre, ils doivent être écartés, le versement du contrat de syndic et des factures afférentes auxdits frais ne suffisant pas à caractériser le bien-fondé de la demande.

Dans le cas où le tribunal prononcerait leur condamnation au paiement de charges de copropriété et de frais de recouvrement, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et ce, dans les plus larges délais. Ils précisent que les revenus mensuels de la famille sont de 1.800 euros et être en cours de remboursement d'un prêt aux échéances mensuelles de 559,49 euros. Enfin, ils soutiennent que leur mauvaise foi n'est pas caractérisée par le syndicat des copropriétaires, l'existence de condamnations antérieures et l'absence de paiement régulier des charges ne suffisant pas à établir celle-ci, ce qui ne lui permet pas de solliciter des dommages et intérêts à leur encontre.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 novembre 2024 et fixée à l'audience du 19 février 2025. Elle a été mise en délibéré au 07 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [V] [T] et de Madame [D] [X] épouse [T];
- l’extrait du compte copropriétaire ;

- les procès-verbaux des assemblées générales des 03 juin 2022, 02 juin 2023 et 07 juin 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- le contrat de syndic en vigueur du 02 juin 2023 au 30 juin 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Monsieur et Madame [T] contestent les rappels de solde ainsi que les remboursements enregistrés en comptabilité au 31 décembre 2020, cependant il n'y a pas lieu de répondre à ce moyen, le syndicat des copropriétaires ne formalisant des demandes qu'à compter des appels du 31 décembre 2022. De façon surabondante, c'est à juste titre que le syndicat des copropriétaires relève qu'il ne pourrait être de nouveau statué sur celles-ci compte tenu de la force de chose jugée du jugement du tribunal de proximité du Raincy qui a condamné le 19 mai 2022 les défendeurs au paiement d'une somme de 5.007,35 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 mars 2022.

Monsieur et Madame [T] sollicitent de surcroît que soient écartées les remboursements de 5.913,50 euros « QUOTE PART/CHARGES COURANTES » et de 23,79 euros « QUOTE PART/ OPER EXCEPTIONNEL » au débit du compte ainsi que de 3.841,26 euros « RB PROVISIONS SUR OPERATIONS C » au crédit du compte enregistrés comptablement au 31 décembre 2023, considérant que ces sommes ne sont pas justifiées. Le syndicat des copropriétaires justifie cependant des sommes de 5.913,50 euros et de 23,79 euros, soit un total de 5.937,29 euros, au travers de la répartition de charges réalisée le 1er avril 2024 et notifiée aux défendeurs. S'il peut être regretté que cette répartition ait été enregistrée en comptabilité au 31 décembre 2023 alors qu'elle a été effectuée le 1er avril 2024, il n'en demeure pas moins que le décompte qui en acte, et qui a été notifié à Monsieur et Madame [T], permet à ces derniers de vérifier l'ensemble des charges appelées à l'égard de la copropriété au titre de l'exercice 2023 ainsi que la clé de répartition qui leur est appliquée et les sommes dont ils sont dès lors redevables.

En revanche, il n'est effectivement pas justifié en procédure de la somme de 3.841,26 euros créditée au compte des défendeurs au 31 décembre 2023 et qui ferait suite à une répartition opérée courant avril 2024. Il sera relevé au demeurant que cette somme étant décomptée par le syndicat des copropriétaires des sommes dues par Monsieur et Madame [T], et par conséquent portées au crédit de leur compte, elle ne leur occasionne aucun préjudice.

Le syndicat des copropriétaires n'étant en conséquence pas redevable à l'égard des époux [T] d'une quelconque répétition de l'indu, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande en compensation formée par ces derniers.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l'article 20 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.

En l'espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 décembre 2022 et le 1er octobre 2024 a été de 19.103,13 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d'un total de 10.692,37 euros.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.410,76 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l'espèce, il est sollicité la somme de 3.509,89 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] ont déjà fait l'objet de plusieurs condamnations au paiement de charges de copropriété impayées. Ils ont ainsi été condamnés par le tribunal d'instance du Raincy le 30 mai 2018, par le tribunal de proximité du Raincy le 19 mai 2022 ainsi que par ce même tribunal le 09 mars 2023. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

De surcroît, les époux [T] ont sollicité par le passé auprès du tribunal de proximité du Raincy un échéancier afin de pouvoir régler leur dette et cette demande a été accueilli de sorte que le jugement du 19 mai 2022 de cette juridiction les a autorisés à régler la somme de 5.007,35 euros dont ils étaient redevables au titre de leur arriéré de loyers en 23 versements de 200 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette. Or le syndicat des copropriétaires démontre au travers de son décompte que les échéances n'ont pas été respectées.

Ces éléments caractérisent la mauvaise foi de Monsieur et Madame [T] et par conséquent le caractère bien fondé de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Les époux [T] étant coauteurs de ce dommage, ils seront condamnés in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] versent aux débats les bulletins de salaire des mois d'avril, mai et juin 2024 de Monsieur [T], l'avis d'impôt sur les revenus 2022 ainsi que le tableau d'amortissement de leur prêt en cours afin de permettre au tribunal d'apprécier de leur situation personnelle. Cependant, il n'est démontré que du seul paiement des charges courantes du 3e trimestre 2024, non des appels précédents à ce titre, ce qui ne permet pas de s'assurer d'une réelle reprise des paiements. De surcroît, les époux [T] n'ont pas honoré les termes de l'échéancier de remboursement qui leur a été octroyé par le tribunal de proximité du Raincy le 19 mai 2022.

En conséquence, Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] [T] et Madame [D] [X] épouse [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ces titres.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,