TJ 75056, 7 mai 2025, RG 24/03406

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Lionel BUSSON

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03406
N° Portalis 352J-W-B7H-C25IS

N° MINUTE :

Assignation du :
22 novembre 2023

JUGEMENT
rendu le 07 Mai 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], réprésenté par syndic, la société STARES COPROPRIETE, S.A.S.U
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [M]
[Adresse 2]
[Localité 9] - MAROC

Madame [G] [M]
[Adresse 2]
[Localité 9] - MAROC

Monsieur [P] [M]
[Adresse 2]
[Localité 9] - MAROC

Monsieur [D] [M]
[Adresse 2]
[Localité 9] - MAROC
Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25IS

Madame [Z] [M]
[Adresse 6]
[Localité 8] - MAROC

Monsieur [H] [M]
[Adresse 7]
[Localité 9] - MAROC

Monsieur [A] [M]
[Adresse 1]
[Localité 9] - MAROC

Madame [S] [L] épouse [M]
[Adresse 7]
[Localité 9] - MAROC

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mars 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[X] [M] était propriétaire des lots de copropriété n°68, 74, 81, 83, 91 et 94 d'un immeuble situé au [Adresse 3].

Il est décédé le 18 décembre 2003, laissant pour lui succéder selon notification de transfert de propriété du 25 mai 2018 adressé par le notaire en charge de la succession au syndic de l’immeuble, et faisant état d’une attestation de propriété du 4 mai 2018 :

- sa sœur [O] [M] pour ¼,
- son frère [A] [J] [T] pour ¼,
- son frère [H] [B] pour ¼,
- sa sœur [Z] [M] pour ¼.

Selon notification de transfert de propriété du 4 juillet 2018, [O] [M] a fait donation le 4 juillet 2018 de ses droits indivis sur les dits lots à :

- [R] [M] et ses enfants :

- [G] [M]
- [P] [M]
- [D] [M].

Par courriers du 29 novembre 2018, [R] [M], désigné mandataire commun de l’indivision, a informé le syndicat des copropriétaires qu’il n’était plus en mesure de remplir sa mission.

Par lettres recommandées du 16 septembre 2021 avec avis de réception, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M], [A] [M], de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 15.764,05 euros entre le 1er avril 2017 et le 1er juillet 2021.

Par courrier du 08 octobre 2021, [R] [M], pour son compte et celui de ses enfants, qu’il désigne le groupe 4, a opposé au syndicat des copropriétaires que le groupe 4 était à jour du paiement de ses charges.

Par jugement du 07 juillet 2022, le délégué du président du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le syndic de l’immeuble, a désigné [F] [V] en qualité de mandataire commun à l’indivision [M]. Sa mission a été prorogée, par ordonnance du 03 juillet 2023, jusqu’à ce que « le tribunal se prononce au contradictoire des indivisaires ».

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 août 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure [F] [V] en qualité de mandataire commun à l’indivision [M] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 31.067,20 euros entre le 1er avril 2017 et le 1er juillet 2023.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3], représenté par son syndic la société STARES COPROPRIETE, a fait assigner, à [Localité 9] (Maroc), [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M], [A] [M] et [S] [M] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 04 avril 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1231-6, 1240 et 1343-2 du code civil, ainsi que des articles 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25IS

- condamner solidairement l’indivision [M] constituée par [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M], [A] [M] et [S] [M], au paiement de la somme de :
- 25.514,39 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2023, avec intérêts de droit au 16 septembre 2021 sur la somme de 15.764,05 euros et à compter du 30 août 2023, date de la seconde mise en demeure, pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts ;

- 1.434 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

- 77,70 euros au titre de l’achat d’un badge et de la clé de l’immeuble ;

- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamner solidairement [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M], [A] [M] et [S] [M] au paiement des entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

[R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M], [A] [M] et [S] [M] ont été assignés selon procès-verbal de recherches infructueuses après retour de l’entité requise le 15 octobre 2024. Ils n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 septembre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25IS

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de notifications de transfert de copropriété que [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M] et [A] [M] sont propriétaires en indivision des lots n°68, 74, 81, 83, 91 et 94 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Il n’est pas justifié du décès d’[H] [M], ni que [S] [M] serait son épouse et son héritière. Ainsi l’ensemble des demandes formées à l’encontre de [S] [M] seront rejetées.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2016, 3 avril 2017, 3 avril 2018, 09 avril 2019, 15 décembre 2020, 18 octobre 2021, 20 janvier 2022 et 13 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023 inclus pour l’exercice jusqu’au 31 décembre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M] et [A] [M], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 25.514,39 euros, ainsi que le demande le syndicat des copropriétaires.

Ceux-ci ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires en indivision, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application des articles 1231-6 et 1344 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 16 septembre 2021 et le défaut de réception effective par les débiteurs de la mise en demeure n’affectant pas sa validité, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour la somme de 15.764,05 euros – 66 – 77,70 – 54 – 66 – 66 – 54 – 480 – 348 – 60, correspondant aux frais de recouvrement, de clé et badge, soit 14.492,35 euros et à compter du 30 août 2023, date de la seconde mise en demeure, pour le surplus, soit 11.022,04 euros.

Sur la solidarité

Selon l’article 1309 du code civil, l’obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux. La division a lieu également entre leurs successeurs, l’obligation fût-elle solidaire. Si elle n’est pas réglée autrement par la loi ou par le contrat, la division a lieu par parts égales. Chacun des créanciers n’a droit qu’à sa part de la créance commune; chacun des débiteurs n’est tenu que de sa part de la dette commune.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à condamnation solidaire de [Z] [M], [H] [M] et [A] [M] ainsi que de [R] [M], [G] [M], [P] [M] et [D] [M].

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 22 novembre 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.434 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

La plupart des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute d’être versées aux débats

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Décision du 07 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/03406 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25IS

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande au titre de l’achat d’un badge et de la clé de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires justifie de l’achat d’un badge et d’un clé pour un montant total le 10 août 2017.

Il sera ainsi fait droit à sa demande à ce titre.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est de jurisprudence constante que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l'espèce, il ressort des pièces communiquées que [Z] [M], [H] [M] et [A] [M] n’ont pas payé de charges depuis qu’ils ont hérité de leur frère des lots de copropriété. Ces manquements répétés à leur obligation de régler des sommes dues constitue une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de condamner chacun à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Concernant [R] [M], [G] [M], [P] [M] et [D] [M], alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré qu’ils ont agi de mauvaise foi en ce qu’ils ont payé leur part au moins jusqu’en 2021.

Faute de démontrer que [R] [M], [G] [M], [P] [M] et [D] [M] ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts formée à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

[Z] [M], [H] [M] et [A] [M] ainsi que [R] [M], [G] [M], [P] [M] et [D] [M], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Et il sera accordé à Maître Lionel BUSSON, avocat du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 3.000 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi [R] [M], [G] [M], [P] [M], [D] [M], [Z] [M], [H] [M] et [A] [M] seront condamnés in solidum à payer cette somme.

Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.    

PAR CES MOTIFS,