TJ 28085, 30 avr. 2025, RG 23/01663

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Jugement N°
du 30 Avril 2025

N° RG 23/01663 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GBAR

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[U] [R] veuve [D]
C/
[B] [M], [F] [T] [P]

Copie certifiée conforme et
Copie exécutoire délivrées
le

à :
-Me GAMEIRO T30
-Me CARE T39
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [U] [R] veuve [D]
née le 23 Octobre 1932 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] ;
représentée par la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

DÉFENDEURS :

Madame [B] [J] épouse [M]
née le 17 Novembre 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7] ;
représentée par Me François CARE, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

Monsieur [F] [S] [T] [P]
né le 22 Juin 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Elodie GILOPPE

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 14 novembre 2025, à l’audience du 05 Février 2025 où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 26 mars 2025 et proroger au 30 Avril 2025.

JUGEMENT :

- Mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Signé par Elodie GILOPPE, Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 15 avril 2014, Madame [U] [R] veuve [D] a conclu avec Madame [B] [J] épouse [M] et Monsieur [F] [T] [P], alors mariés ensemble, une vente en viager de son bien immobilier dont elle s'est réservé le droit d'usage et d'habitation, portant sur une maison sise à [Adresse 2]. Cette vente a été consentie sans bouquet, à charge pour les débirentiers de verser une rente viagère payable d'avance en 12 termes mensuels de 660 €, outre indexation au 1er janvier de chaque année sur l'indice des prix à la consommation hors tabac.

Les époux [T] [P]-[J] ont divorcé par jugement du 7 mars 2019.

Soutenant que des mensualités étaient demeurées impayées, Madame [D] a fait délivrer à chacun des acquéreurs une sommation de payer avant résiliation de la rente viagère le 31 août 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 15 juin 2023, Madame [U] [R] veuve [D] a fait assigner Madame [B] [J] épouse [M] et Monsieur [F] [T] [P] devant le présent tribunal aux fins principales de résolution de la vente en viager et de condamnation au paiement des arriérés de rente et de l'indemnité d'immobilisation. (RG 23/1663). Par actes du 20 juin 2023, annulant et remplaçant les précédents, régulièrement publiés au service de publicité foncière, elle a procédé à une assignation des mêmes défendeurs aux mêmes fins, mais comportant en outre les renseignements nécessaires à la publication au service de la publicité foncière. (RG 23/1734)

Les deux instances ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 21 septembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 16/04/2024 et par acte de commissaire de justice au défendeur défaillant le 26 avril 2024, conclusions auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé de ses moyens, Madame [U] [R] veuve [D] demande au tribunal de :

A titre principal
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2022 et la résolution du contrat de vente en viager conclu entre les parties le 15 avril 2014,
- dire que les sommes versées par les défendeurs au titre de la rente lui resteront acquises,

Sur la somme due à la date d'acquisition de la clause résolutoire
- condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [M] à luipayer la somme de 5428,17 € au titre des rentes dues au 1er octobre 2022,
- à titre subsidiaire, condamner Monsieur [T] [P] seul à lui payer la somme de 5428,17 € au titre des rentes dues au 1er octobre 2022,

Sur l'indemnité d'immobilisation
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer 350 € par mois au titre de l'indemnité d'immobilisation du bien à compter du 1er octobre 2022, soit 6300 € (d'octobre 2022 à avril 2024), à parfaire,
- à titre subsidiaire, condamner Monsieur [T] [P] à lui payer 350 € par mois au titre de l'indemnité d'immobilisation du bien à compter du 1er octobre 2022, soit 6300 € (d'octobre 2022 à avril 2024), à parfaire, solidairement avec Madame [B] [M] à hauteur de 5250 € (350 € par mois à compter du 11 janvier 2023, date du jugement de liquidation judiciaire, à avril 2024, au titre de l'immobilisation du bien,

A titre subsidiaire, sur le prononcé de la résolution judiciaire
- prononcer la résolution judiciaire du contrat de vente en viager conclu entre eux,
- dire que les sommes versées par les défendeurs au titre de la rente resteront acquises à Madame [D],
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1768,08 € au titre des rentes dues au mois d'avril 2024 à parfaire,
- à titre subsidiaire, condamner Monsieur [T] [P] à lui payer la somme de 1768,08 € au titre des rentes dues au mois d'avril 2024 à parfaire, solidairement avec Madame [B] [M] à hauteur de 11848 €,

En toute hypothèse :
- débouter Madame [M] de l'ensemble de ses demandes,
- ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 6],
- condamner in solidum les défendeurs à lui payer 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LESTER-GAMEIRO- NENEZ-TIANO,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Selon ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 13/12/2023, auxquelles il convient de se reporter pour un complet exposé des moyens, Madame [B] [J] épouse [M] demande au tribunal de :

- déclarer Madame [D] irrecevable et mal fondée en ses demandes, l'en débouter,
- subsidiairement, dans le cas où le tribunal estimerait devoir prononcer la résolution de la vente, la condamner à rembourser à Madame [M] le capital perçu au titre du contrat de vente,
- la condamner à lui payer la somme de 2500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour sa part, Monsieur [F] [T] [P], régulièrement assigné, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est en date du 14/11/2024. L'affaire a été retenue à l'audience du 05/02/2025 pour être mise en délibéré au 26/03/2025. Le délibéré a été prorogé au 30/04/2025 en raison d'une surcharge de travail.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n'est saisi que des prétentions figurant au dispositif des dernières conclusions, lorsqu'elles sont soutenues, dans le corps des écritures par des moyens de fait et de droit. Dès lors, il ne sera pas statué sur les chefs de demande ne correspondant pas à ces exigences.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions réciproques tendant à voir déclarer les actions recevables qui ne sont pas soutenues dans le corps des conclusions, ce point n'étant en tout état de cause pas contesté.

En outre, il importe de rappeler que les décisions de donner acte et de constat sont dépourvues de caractère juridictionnel et ne sont pas susceptibles de conférer un droit à la partie qui l'a requis et obtenu, raison pour laquelle il ne sera pas répondu aux demandes formées à ce titre par les parties. Ces demandes ne visent pas à constituer un droit, et ne sont donc pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile ; il n'y a dès lors pas lieu de statuer à leur égard, et elles ne seront pas mentionnées au dispositif de la présente décision. De plus, le dispositif du présent jugement sera limité aux strictes prétentions formées par celles-ci, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la résolution du contrat

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d'ordre public.

Ces dispositions reprennent celles de l'article 1134 du même code dans sa version applicable au moment du contrat litigieux.

L'article 1978 du code civil interdit au crédirentier de demander la résolution du contrat de constitution de rente viagère en cas de défaut de paiement des arrérages. Cependant, cette disposition exceptionnelle, car contraire au droit de la résolution posé par l'article 1217 du code civil, n'a pas vocation à s'appliquer notamment en cas de clause résolutoire insérée dans le contrat de rente par les parties, si celle-ci traduit de manière non équivoque la volonté des parties de déroger à l'article 1978 précité et en cas de non-paiement des arrérages.

En l'espèce, l'acte de vente liant les parties, en date du 15 avril 2014, prévoit la vente d'un bien immobilier par Madame [D] aux deux défendeurs, avec réserve du droit d'usage et d'habitation de l'immeuble vendu sa vie durant, et ce moyennant le paiement d'une somme de 130.000 € sans bouquet, convertie en rente viagère annuelle sur la tête du vendeur, payable en douze termes mensuels de 660€, avec indexation. L'acte de vente comporte, au titre des conditions complémentaires, l'extinction de la rente par l'effet du décès du vendeur crédirentier, et comporte la clause résolutoire suivante :

« A défaut du paiement d'un seul terme de rente à son échéance ou d'exécution de l'un quelconque des engagements résultant du présent acte, la présente vente sera résolue de plein droit, si bon semble au vendeur, et même si l'obligation a été partiellement exécutée, trente jours après une simple mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception contenant déclaration par le VENDEUR de son intention d'user du bénéfice de la présente clause restée sans effet pendant ce délai, nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Il est bien entendu que si cette résolution intervient, tous les embellissements et améliorations qui auraient été faits sur les biens et droits immobiliers vendus, ainsi que tous les paiements intervenus sur le paiement du prix de vente, demeureront acquis de plein droit au VENDEUR à titre d'indemnité forfaitaire, sans qu'il puisse être exercé aucun recours, ni répétition quelconque, contre lui, de ce chef. »

Il échet ainsi de constater que la volonté des parties de déroger aux dispositions de l'article 1978 du code civil est non équivoque.

Par ailleurs, la clause ayant prévu une résolution de plein droit, son prononcé par le juge n'est pas nécessaire, le juge n'ayant que le pouvoir de la constater après avoir vérifié que les conditions en sont réunies. En l'espèce, l'absence de paiement ou le paiement partiel d'un seul terme de rente à son échéance trente jours après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception visant cette clause suffit à réunir les conditions de la résolution de la vente avec rente viagère.

Madame [J] préend avoir adressé à Madame [D], en février 2023, un courrier auquel éait annexé un chèque de 5280 € qu'elle produit en copie, ce que Madame [D] conteste avoir reçu. Il résulte des pièces versées au débat par Madame [J] que, d'une part, le relevé de compte tronqué ne permet pas de savoir en toute certitude si les virements opérés au profit de Madame [D] entre décembre 2021 et février 2023 n'ont pas fait l'objet d'annulation faute de provision, et d'autre part, font apparaîre que toutes les échéances mensuelles ne sont pas versées et certaines le sont avec retard. Entre le 31 août 2022 et le 1er octobre 2022, aucun versement n'est justifié de sorte que les causes de la sommation n'ont pas été réglées. Les mensualités de septembre, octobre et novembre 2022 auraient été versées par virements du 16 février 2023, mais le courrier rédigé par Madame [J] le 18 férier 2023 (pièe 5) fait apparaître qu'elle ne pouvait plus faire de virements depuis son compte bancaire, de sorte que ces virements ont probablement été rejetés. Le chèque allégué était d'ailleurs censé couvrir les mensualités de décembre 2022 à juillet 2023. Madame [D] conteste avoir reçu ce chèque et ce courrier, et ni son envoi ni sa réception ne sont prouvés par la défenderesse.

Dès lors, l'absence de paiement d'un terme à son échéance est établie et est, au demeurant, reconnue par Madame [J] et l'absence de régularisation dans les trente jours de la sommation de payer l'est également. En conséquence, la résolution de la vente était acquise au 1er octobre 2022.

Une situation exceptionnelle du débirentier peut justifier la suspension provisoire de la clause résolutoire. Par ailleurs, l'exercice de l'action en résolution en application d'une clause résolutoire est interrompu en présence d'un jugement d'ouverture concernant le débirentier en application de l'article L. 622-21, 2° du code de commerce, sans qu'il y ait lieu de distinguer si la créance de Madame [D] est professionnelle ou non.

En l'espèce, la mise en demeure résulte de la sommation de payer du 29 et 31 aoû 2022, de sorte que la résolution de plein droit, à défaut de paiement, a été acquise au 1er octobre 2022. Madame [J] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 11 janvier 2023, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, de sorte que celle-ci ne pouvait plus être suspendue. En tout état de cause, si l'action elle-même en résolution de la vente a pu être interrompue par le jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire, cette dernière a été clôurée le 7 juin 2023 par le Tribunal de commerce de DAX pour insuffisance d'actif, de sorte que l'action de Madame [D], notamment par assignation du 15 juin 2023, pouvait reprendre aprè cette date, et ce d'autant plus que l'absence de déclaration de Madame [D] à la liste des créanciers transmise au liquidateur permet de retenir une fraude à l'encontre de Madame [J], restituant à Madame [D] tout ses droits de poursuite individuelle. L'examen de l'actif fait apparaîre que la procédure collective n'a pas été étendue au patrimoine personnel de la débitrice, de sorte que les dispositions des articles L622-26 du code de commerce n'apparaissent pas applicables à l'espèce, et il ne peut êre reproché à Madame [D] de ne pas avoir déclaré sa crénce à la procédure collective.

Madame [J] invoque sa bonne foi et les difficultés inhérentes à la situation sanitaire du Covid-19, son activité de salon de coiffure ayant été fortement impactée. Cependant, si cette situation exceptionnelle aurait pu justifier la suspension provisoire de la clause résolutoire au moment de la crise sanitaire, elle apparaît insuffisante à la justifier au moment de la mise en demeure par sommation du 31 août 2022. Elle en est en outre insuffisamment étayée de pièces justificatives.

En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2022 du contrat de vente en viager reçu le 15 avril 2014, et par voie de conséquence de constater sa résolution.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du capital perçu

Il résulte des motifs précités relatifs aux limites de l'article 1978 du code civil, et de la clause résolutoire du contrat liant les parties, qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande reconventionnelle en restitution du capital perçu au titre du contrat de vente, celui-ci restant acquis à Madame [D] à titre d'indemnité forfaitaire.

Sur le montant dû au titre des rentes à la date de la résolution

Il résulte des pièces versées au débat, et notamment de la sommation de payer, qu'après retranchement des frais de lettres recommandées avec demande d'avis de réception non produites au débat et des frais de signification de la sommation de payer dont le formalisme n'était nullement exigé par la clause résolutoire, tout comme du droit de recouvrement du commissaire de justice, c'est une somme de 5307,76 € qui reste due par les défendeurs, qui seront condamnés à son paiement, en deniers ou quittances, afin qu'il soit tenu compte des versements ultérieurs éventuels, au titre des rentes dues au 1er octobre 2022.

Sur la demande d'indemnité d'immobilisation

Madame [D] sollicite une indemnité d'immobilisation pour la période postérieure à la résolution du contrat, ayant été empêchée de bénéficier d'une rente, notamment en concluant un nouveau viager avec d'autres acquéreurs, jusqu'au constat judiciaire de l'acquisition de la clause résolutoire.

L'indemnité d'immobilisation n'est pas prévue au contrat, et Madame [D] ne précise pas le fondement juridique de sa demande, qui semble toutefois pouvoir être fondée sur les dispositions de l'article 1217 ou de l'article 1231-1 du code civil. Il n'en demeure pas moins que Madame [D] a la charge de la preuve de l'inexécution, mais également du préjudice qui en est résulté pour elle distinctement du simple retard dans l'exécution. En l'espèce, Madame [D] était en droit d'obtenir le paiement de la rente viagère, si l'inexécution de leur obligation par les acquéreurs n'avait pas conduit à la résolution du contrat. Elle n'était juridiquement et pratiquement pas en mesure de procéder à une nouvelle vente en viager ni de disposer du bien immobilier, tant que le constat judiciaire n'en avait pas été réalisé par le présent jugement. Elle justifie donc d'un préjudice d'immobilisation, qu'elle demande de voir indemnisé à hauteur de 350 € par mois à compter de la résolution du bien, ou, à titre subsidiaire à l'égard de Madame [J], à compter du jugement d'ouverture de la procédure collective à son égard. Le montant n'apparaît pas excessif, s'agissant de l'indemnisation d'immobilisation, qui peut s'analyser en une perte de chance de trouver un autre acquéreur en viager pendant cette période.

Se fondant sur les dispositions de l'article L643-11 III et IV du code de commerce, Madame [D] fait valoir à juste titre qu'elle a recouvré son droit de poursuite individuelle pour les sommes dues postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective et après la clôture de celle-ci, bien que n'ayant pas déclaré sa créance, dès lors que la débitrice a commis une fraude à son égard en ne la déclarant pas à la liste des créanciers alors qu'elle se reconnaissait débitrice à son égard et avait reçu la sommation de payer.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande principale, et de condamner solidairement les défendeurs à lui régler la somme de 350 € par mois à compter du 1er octobre 2022 jusqu'au présent jugement, soit 350 x 31 mois = 10850 €.

Sur les demandes accessoires

Sur la publication du jugement

Il convient d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de [Localité 5].

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Faisant application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [B] [J] épouse [M] et Monsieur [F] [T] [P], partie succombante pour l'essentiel des demandes, à payer à Madame [U] [R] veuve [D], la somme de 3000 euros à titre de participation aux frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [J] épouse [M] et Monsieur [F] [T] [P] seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. En l'espèce, il n'est pas établi de motif permettant d'en écarter le bénéfice.

PAR CES MOTIFS,