TJ 95500, 6 mai 2025, RG 24/03846

PREMIERE CHAMBRE

06 Mai 2025

N° RG 24/03846 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3CP

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[B] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 06 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par Maître [X] [I] administrateur provisoire demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de Pontoise en date du 25 août 2015, renouvelées depuis.

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [N], demeurant [Adresse 1], défaillant

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Faits constants et procédure

M. [B] [N] est propriétaire des lots n° 41 et 1004 dépendants d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par ordonnance du 4 mai 2017, Maître [I], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires de la résidence Colonel Fabien. La mission de l'administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 26 mai 2023 a prolongé cette mission pour une durée de 21 mois à compter du 4 mai 2023.

Prétentions et moyens des parties

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] (SDC [Adresse 1]), représenté par Maître [I] administrateur judiciaire, a fait assigner M.[N] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 9 662,38 euros à titre des charges et travaux de copropriété assortie des intérêts au taux légal dus sur la somme de 2 850,58 euros à compter du 8 novembre 2023, date de la sommation de payer ;
- 60 euros à titre de frais nécessaires ;
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux dépens.

M. [N] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur l'interphone de son adresse [Adresse 1]. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 14 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 11 mars 2025 et mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.?"

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l'article 42 de la même loi n'est pas applicable aux décisions de l'administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant ne peuvent faire l'objet d'une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d'en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l'administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [N] est propriétaire des lots n° 41 et 1004 dépendants d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux de décisions de l'administrateur provisoire des 28 novembre 2022, 3 février 2023, 15 juin 2023 et 13 février 2024 ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,
- un décompte pour la période du 15 juin 2023 au 1er juillet 2024,
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 2 850,58 euros avisé le 14 novembre 2023 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ",
- l'ordonnance de désignation et les ordonnances de prolongation de la mission de l'administrateur provisoire.

* Sur les charges de copropriété

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 602,38 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appels travaux arrêtés 1er juillet 2024, appel de fonds troisième trimestre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire du décompte la somme de 1 341,28 euros, correspondant à l'appel de troisième trimestre des charges de copropriété, non exigible lors de l'assignation.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement des frais justifiés par le SDC [Adresse 1], soit la mise en demeure par courrier recommandé pour un montant de 60 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [N] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 8 321,10 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2024, appel de fonds 2ème trimestre 2024 inclus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, le SDC [Adresse 1] produit aux débats la copie du courrier recommandé adressé à M. [N], avisé le 14 novembre 2023 et revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé ".

En conséquence, les intérêts courent à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 2 850,58 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l'espèce, il est démontré que le syndicat des copropriétaires a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l'année 2017, à laquelle les défauts de paiement des copropriétaires ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. [N] au paiement de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [N], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite qu'au titre des dépens soient compris le coût du commandement, les frais d'inscription d'hypothèque légale et les frais d'exécution forcée, laquelle n'est pas justifiée, en sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS