TJ 95500, 6 mai 2025, RG 24/03633

PREMIERE CHAMBRE

06 Mai 2025

N° RG 24/03633 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N3CZ

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

S.E.L.A.R.L. [L] ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 06 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [Y] demeurant [Adresse 2], nommé par ordonnance du Président du TGI de Pontoise le 11 juillet 2023 prorogée le 10 juillet 2024

représenté par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [L] ET ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1], mandataire successoral de la succession de Monsieur [R] [P] [U], décédé le 03 juin 2019, défaillante

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M. [D] [R] [P] [U] est décédé le 3 juin 2019, alors qu'il était propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Aux termes de l'acte de notoriété dressé le 1er juillet 2020, Mme [E] [S], Mme [I] [R] [P] [U] et Mme [H] [R] [P] [U] sont héritières.

Par jugement du 8 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [L] en qualité de mandataire successoral de la succession de M. [R] [P] [U].

Par acte en date du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 5], représenté par Me [Y] en qualité d'administrateur provisoire, (SDC [Adresse 4]) a fait assigner devant ce tribunal la SELARL [L] en qualité de mandataire de la succession de M. [R] [P] [U] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Aux termes de cet acte introductif, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la succession [R] [P] [U] à payer les sommes de :
- 10 740,46 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023, au titre des charges de copropriété,
- 20 00 euros à titre de dommages-intérêts,
- avec capitalisation des intérêts.

Il demande également que la succession soit condamné aux dépens et à la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la succession n'a effectué aucune diligence et a conduit à la désignation d'un mandataire, ce qui suffit à établir leur mauvaise foi.

Régulièrement assignéE à personne morale, la SELARL [L], mandataire successoral de la succession [R] [P] [U], n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 14 novembre 2024, l'affaire a été renvoyée pour plaidoirie au 11 mars 2025, et mise en délibéré au 6 mai.

Par note en délibéré en date du 24 avril 2025, le demandeur a communiqué l'ordonnance du 10 juillet 2024 désignant Me [Y] en qualité d'administrateur provisoire du SDC [Adresse 4].

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- L'acte de vente du bien immobilier dont il résulte que M. [R] [P] [U] a fait l'acquisition d'un bien immobilier dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 112 et 146,
- les décisions du 18 juillet 2014 et du 8 juillet 2022 ayant désigné Me [Y] administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires ;
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux de décision de l'administrateur provisoire ayant régulièrement approuvé les comptes pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 et voté les budgets prévisionnels pour les an-nées 2024 et 2025 ;
- un relevé de compte individuel détaillé,
- une mise en demeure en date du 12 septembre 2023, revenue le 14 septembre " avisé et non ré-clamé ", adressée à Mme [E] [S] pour le paiement de la somme de 12 188,57 euros,
- une mise en demeure en date du 21 novembre 2023, revenue le 14 septembre " avisé et non réclamé ", remis le 28 novembre à Mme [I] [R] [P] [U] pour le paiement de la somme de 8 170,31 euros,
- une mise en demeure en date du 21 novembre 2023, revenue le 14 septembre " avisé et non réclamé ", remis le 28 novembre à Mme [H] [R] [P] [U] pour le paiement de la somme de 8 170,31 euros.

Il est de jurisprudence constante que l'article 42 de la même loi n'est pas applicable aux décisions de l'administrateur provisoire désigné sur le fondement de l'article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice suivant ne peuvent faire l'objet d'une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d'en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l'administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 740,46 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Les mises en demeures ont été régulièrement adressées à chacun des héritiers, et ce avant la désignation d'un mandataire successoral. Compte tenu du caractère indivis de la dette, il convient de retenir comme point de départ des intérêts la dernière date de la mise en demeure des héritiers, soit le 28 novembre 2023.

Il convient en conséquence de condamner l'indivision successorale [R] [P] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 740,46 euros correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 3ème trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la succession [R] [P] [U] a fait l'objet d'une décision de désignation d'un mandataire successoral en raison de son inertie. Le syndicat des copropriétaires est par ailleurs placé sous administration judiciaire en raison notamment du non-paiement des charges par une partie des copropriétaires.

Les manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il convient en conséquence de condamner la succession [R] [P] [U] à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La succession [R] [P] [U], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS