TJ 95500, 6 mai 2025, RG 24/03514

PREMIERE CHAMBRE

06 Mai 2025

N° RG 24/03514 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N24U

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. HEXAGONE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 06 mai 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 11 mars 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], représenté par Maître [R] [U] administrateur provisoire demeurant [Adresse 2] [Localité 5], nommé par ordonnance de la Présidente du TGI de Pontoise en date du 25 août 2015, renouvelées depuis.

représenté par Me Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. HEXAGONE, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4], défaillante

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Par acte d'huissier en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4], représenté par Me [U] désigné en qualité d'administrateur provisoire par ordonnances des 25 août 2015, 10 et 17 août 2016, 8 septembre 2017, 3 octobre 2018, 30 août 2019, 30 juin 2021, 22 janvier 2023 et 27 mars 2025, a fait assigner devant ce tribunal la société civile immobilière HEXAGONE afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 10 393,33 euros, au titre des charges de copropriété impayées (10.333,33 euros au titre des charges de copropriété et 60 euros au titre des frais), avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3968,58 euros, avec capitalisation des intérêts,
- 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,
- outre la condamnation aux dépens.

Régulièrement assignée à étude, la SCI HEXAGONE n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 14 novembre a fixé l’affaire au 11 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats:
- la matrice cadastrale dont il résulte que la société civile immobilière HEXAGONE est proprié-taire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 354 et 1019,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les décisions de l'administrateur judiciaire des 13 décembre 2022, 15 juin 2023, 13 février 2024,
- les ordonnances des 25 août 2015, 10 et 17 août 2016, 8 septembre 2017, 3 octobre 2018, 30 août 2019, 30 juin 2021, 22 janvier 2023 et 27 mars 2025 désignant et prorogeant la mission de Me [U],
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une lettre recommandée avec accusé de réception du 8 novembre 2023 pour la somme de 3968,58 euros,

Le décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10.333,33 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi du 13 décembre 2000, prévoit, ce qui concerne les frais imputés au compte du copropriétaire avant le 17 juillet 2006, que seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvre-ment d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire sont imputables à ce seul coproprié-taire.

N'entrent pas dans les "frais nécessaires" au recouvrement des charges: les frais de relance du syndic, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, les frais de l'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat et les relances postérieures à l'assignation.

Au contraire doivent être imputés au copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, les frais d'opposition entre les mains du notaire et ceux d'inscription d'hypothèque légale.

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dis-pose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement au titre des frais à hauteur de 60 euros correspondant à une mise en demeure.

Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière HEXAGONE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.393,33 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3 968,58 euros et à compter du 19 juin 2024 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année en-tière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le demandeur sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute de la société civile immobilière HEXAGONE ayant engendré un préjudice distinct de celui du simple retard de paiement. La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les autres demandes

La SCI HEXAGONE, partie qui succombe supportera les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS

Condamne la société civile immobilière HEXAGONE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] la somme de 10.393,33 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er avril 2023 au 1er avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 3 968,58 euros et à compter du 19 juin 2024 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la société civile immobilière HEXAGONE aux dépens ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 06 mai 2025.

Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS