TJ 42218, 4 févr. 2025, RG 24/00624

Minute n° 25/00162

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00624 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IE7F

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 19 Novembre 2024

ENTRE :

Monsieur [N] [R]
demeurant [Adresse 6]

représenté par Me ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [L] [R] NEE [T]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Me ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [P] [Y]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [E]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [V] [G]
demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte séparé du 5 décembre 2022, et signé électroniquement à 15h01 le jour suivant, Monsieur [V] [G] s’est porté caution solidaire en faveur de Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [Y] pour le contrat de bail visé ci-après.

Suivant contrat du 7 décembre 2022, à effet du 15 décembre 2022, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] – ayant pour mandataire le cabinet Citya [Localité 4] –, ont donné à bail à Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [Y], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 525 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 100 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 525 euros. Ce dernier contient en sa page 4, une clause de solidarité.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] ont fait délivrer le 22 septembre 2023 à Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 236,00 €, outre 91,94 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude pour les deux parties défenderesses.

Par voie électronique du 25 septembre 2023, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] ont préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le 27 septembre 2023, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] ont fait délivrer à Monsieur [V] [G], en qualité de caution solidaire, une dénonce du commandement de payer susvisé. Cet acte a été remis à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 janvier 2024, signifiée à étude pour Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] et à domicile pour Monsieur [V] [G], Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] les ont attraits devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et en constater la résiliation de plein droit,
- en conséquence, dire et ordonner qu’ils seront tenus de quitter les lieux, eux, leur famille et tous occupants de leur chef,
- dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,
- les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :
- 2504,12 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- 400 euros, à titre de dommages-intérêts,
- une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 15 janvier 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi pour permettre à Monsieur [K] [E] – seul défendeur comparant à la première audience – de produire des pièces, l’audience s’est tenue le 19 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T], parties demanderesses représentées par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 796,52 €, arrêtée au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de paiement en dépit d’un versement à hauteur de 2000 euros daté du 1er novembre 2024 par les locataires.

Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G], parties défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des parties défenderesses

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G], parties défenderesses.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 25 septembre 2023.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 3] le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« VIII. Clause résolutoire », page 4) a été signifié aux locataires le 22 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 236,00 € n’a pas été réglée par Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] ou par Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E], et à la condition que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 15 novembre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 796,52 euros, soit 1,2 termes de loyers.

L’absence, aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent et de comparution, des parties défenderesses laisse le tribunal dans l’ignorance de leur situation financière et ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter leur dette, dans le délai légal précité, le bailleur s’opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absents à la seconde audience, ils n’ont formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] et de dire que faute par Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] d’avoir libéré les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de la caution

S’agissant des baux d’habitations, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur au jour de la souscription du cautionnement, à peine d’une nullité du cautionnement, d’une part, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article, la caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du Code civil et, d’autre part, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.

Les formalités édictées par ces dispositions sont prescrites à peine de nullité du cautionnement sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

L’article 2297 alinéa 1er du Code civil, dans sa version applicable à la date de signature de l’acte de cautionnement, dispose qu’« À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres ».

En l’espèce, il est établi que Monsieur [V] [G] s’est engagé en qualité de caution solidaire, par acte séparé du 5 décembre 2022 et signé électroniquement à 15h01 le jour suivant, dans la limite de la somme de 90 000 euros exprimée en toutes lettres et en chiffres sous la forme électronique, couvrant le paiement des loyers, des provisions sur charges, des éventuelles indemnités d’occupation ou astreintes, des dégradations ou réparations locatives et des frais et indemnités éventuels de procédure dus par Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [Y], en vertu du contrat de bail susvisé, pour une durée de 9 années, afin de rembourser au bailleur les sommes dues sur ses revenus et ses biens si ces derniers n’y satisfont pas eux-mêmes, tout en renonçant aux bénéfices de discussion et de division. De plus, le commandement de payer du 22 septembre 2023 a été régulièrement dénoncé à ce dernier le 27 septembre 2023.

Les demandes de condamnation solidaire, en paiement de la dette locative, des indemnités mensuelles d’occupation, de dommages-intérêts et des dépens de la présente instance, présentée par Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] seront donc accueillies.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] verse aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 796,52 €.

Pour la somme au principal, Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G], non-comparants à la seconde audience, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Aussi, le contrat de bail conclu entre les parties, en sa page 4, comporte une clause de solidarité. Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] sont donc solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G] à payer à Monsieur [N] [R] et Madame [L] [R] née [T] la somme de 796,52 €, arrêtée au 1er novembre 2024, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [P] [Y] et Monsieur [K] [E] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Les parties défenderesses y seront condamnées in solidum dès lors qu’ils sont tous trois à l’origine du dommage.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les parties demanderesses ne démontrent ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de les débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [P] [Y], Monsieur [K] [E] et Monsieur [V] [G] sont les parties perdantes du litige.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 236,00 € du 22 septembre 2023, de l’assignation du 12 janvier 2024 et des dénonces à la CCAPEX du 25 septembre 2023 et à la préfecture de la [Localité 3] du 15 janvier 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,