TJ 42218, 3 févr. 2025, RG 24/05329

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05329 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRI6

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

Monsieur [V] [Z]
demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [L] [B]
demeurant [Adresse 1]

comparante

ET :

Madame [C] [R]
demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [Y] [R]
demeurant [Adresse 3]

comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 juin 2021 prenant effet le 1er juillet 2021, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] ont donné à bail à Madame [C] [R] et à Monsieur [Y] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel révisable de 425 euros outre 125 euros de provision sur charge.

Le 16 mars 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] ont mis en demeure les époux [R] de régler la somme de 1505,18 euros au titre des loyers d’août 2023 et mars 2024 impayés et du loyer de février 2024 partiellement impayé.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 avril 2024, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] ont fait délivrer aux époux [R] une mise en demeure de justifier de l’occupation des loyers et un commandement de payer les loyers impayés pour la somme de 1505,18 euros arrêtée au 10 avril 2024.

Le 11 juin 2024, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique avec accusé de réception de l’existence d’impayés de loyer, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 30 septembre 2024, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] ont attrait Madame [C] [R] et à Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE aux fins de :
A titre principal :
Constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers,En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion des époux [R] et de tous occupants de leur chef du logement ainsi que du parking au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,Condamner solidairement les époux [R] au paiement de la somme de 3565,54 euros au titre des loyers et charges locatives dues au 23 septembre 2024 (mois de septembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre les loyers et charges dus entre la date d’assignation et la date d’audience,Condamner solidairement les époux [R] à payer à compter du mois d’octobre une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris indexation légale et régularisations des charges jusqu’à la reprise des lieux,Condamner solidairement les époux [R] à payer la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts,Condamner solidairement les époux [R] à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement les époux [R] à payer les dépens de l’instance.
Les débats se sont tenus à l’audience du 02 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE.

Lors de l’audience, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z], comparants en personne, ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant de leur créance à la somme de 4768,13 euros.

Ils ont fait état d’un échéancier de 50 euros par mois qui n’a pas été respecté et ont indiqué s’opposer à des délais de paiement.

Monsieur [Y] [R] a comparu en personne et a fait valoir des problèmes personnels et financiers, notamment la perte de sa petite-fille, née sans vie, et du décès de sa mère. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement et ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Madame [C] [R], citée à personne, n’a pas comparu ni été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur :
En l’espèce, en l’absence à l’audience de Madame [C] [R], l’un des défendeurs, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel, si le défendeur ne comparaît, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait cependant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou non pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, qui n’est pas remis en question par les locataires, contient une clause, insérée en son article 12, aux termes de laquelle « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement aux terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire. ».

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du décompte au 27 septembre 2024 que les époux [R] n’ont pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 pour un arriéré de loyers de 1505,18 euros dans le délai imparti de deux mois.

Dès lors, le commandement de payer a été infructueux dans le délai imparti.

Par conséquent, ce défaut de régularisation fonde Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] à se prévaloir de la résiliation du bail signé le 23 juin 2021 prenant effet le 01er juillet 2021 et ne concernant que l’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], à la date du 26 juin 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande d’expulsion des locataires :
Aux termes de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution « sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ».

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Ainsi, suite à la résiliation du contrat de bail, qui ne concerne qu’un logement et non un logement et un parking, les époux [R] sont occupants sans droit ni titre dudit logement.

Aussi, en l’absence de la reprise du loyer et de l’absence de tout paiement depuis plusieurs mois, il leur sera ordonné ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que les stipulations du bail liant les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] actualisent, à l’audience, le montant de la dette locative à la somme de 4768,13 euros et versent aux débats un décompte détaillé en date du 27 septembre 2024 fixant l’arriéré locatif à la somme de 5420,72 euros arrêté au mois de septembre 2024.

Au vu des justificatifs fournis, notamment le décompte des sommes dues, la dette des époux [R], qui n’est pas contestée, est donc établie dans son principe.
La différence entre la somme demandée à l’audience et la somme résultant du décompte détaillé n’étant ni expliquée ni justifiée, il convient d’octroyer à Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme qu’ils demandent à l’audience, soit 4768,13 euros.

Madame [C] [R], par écrit, et Monsieur [Y] [R] oralement, ne proposent pas un paiement par échéancier.

Par conséquent, il convient de condamner les époux [R] à payer à Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] la somme de 4768,13 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2024 inclus, comprenant les indemnités d’occupation dues à compter du 26 juin 2024, date de résiliation du contrat de bail, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Enfin, il ressort du contrat de bail que les défendeurs sont cotitulaires dudit contrat et seront dès lors condamnés solidairement au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :
Les époux [R] sont désormais occupants sans droit ni titre.

Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges (sur justificatifs) qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de condamner les époux [R] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en versement de dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z] sollicitent le versement de la somme de 500 euros.

Cependant, la partie demanderesse n’apporte, au soutien de sa demande, aucune pièce ou argument permettant de démontrer l’existence de la mauvaise foi des locataires, qui ne peut uniquement être déduit du défaut de paiement des loyers.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts formée par Madame [L] [B] et Monsieur [V] [Z].

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [R] et à Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer et de l’assignation.

Il y a lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS