TJ 83137, 5 mai 2025, RG 24/03927

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 24/03927 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MZ4V

AFFAIRE :

S.C.I. LE CREUX SAINT GEORGES

C/

[L]

JUGEMENT contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT
Copie : Me HERNANDEZ
délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. LE CREUX SAINT GEORGES
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L]
née le 22 Novembre 1982 à [Localité 3]
de nationalité française
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me HERNANDEZ, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2024/006598 du 28/01/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 10 Mars 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2009, la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES a consenti, par l’intermédiaire de l’agence SABL’IMMO, à Monsieur [V] [M] ainsi qu’à Madame [F] [L] un contrat de location relatif à un logement à usage d’habitation sis à [Localité 5] (83) [Adresse 4], [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 610,00 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 45,00 euros.

Par acte du 16 juin 2020, la SCI LE CREUX SAINT GEORGES a fait assigner en référé Madame [F] [L] et Monsieur [V] [M] afin d'obtenir:
- le paiement de la somme de 4.867,23 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 10 juin 2020, outre intérêts au taux légal ;
- le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4], [Adresse 2], [Localité 5] ;
- que l'expulsion soit assortie d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour ;
- la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 732,94 euros, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation des locataires au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Monsieur [V] [M] a quitté les lieux et donné son préavis le 28 septembre 2020.

Par décision en date du 05 janvier 2021, le juge des référés a :
Renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais par provision, vu l’urgence :
Déclaré la SCI LE CREUX SAINT GEORGES irrecevable en sa demande tendant au constat de la résiliation du bail ainsi qu'en ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation;
Condamné solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [V] [M] à payer en deniers ou quittances à la SCI LE CREUX SAINT GEORGES la somme de 7.316,22 euros à titre de provision, représentant les loyers et charges (et indemnité d’occupation) impayés au 1er octobre 2020, échéance du mois d'octobre 2020 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;
Dit que Madame [F] [L] et Monsieur [V] [M] pourront se libérer de ladite somme par 24 mensualités de 304 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,
Rappelé qu’au titre de l'article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution,
Condamné in solidum Madame [F] [L] et Monsieur [V] [M] à payer à la SCI LE CREUX SAINT GEORGES la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus,
Condamné in solidum Madame [F] [L] et Monsieur [V] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
Rappelé que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Se prévalant de loyers et charges impayés, le bailleur a fait délivrer, par acte en date du 22 avril 2024, au visa de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à Madame [F] [L], un commandement de payer la somme en principal de 4 950,20 euros, outre les frais de l’officier ministériel (195,69 euros) dans un délai de deux mois.

Par acte délivré le 03 juillet 2024, la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES a fait assigner Madame [F] [L] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
Dire recevables les demandes,
A titre principal,
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),
Constater que Madame [F] [L] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 4 juin 2024
Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Madame [F] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,
Dire que la SCI LE CREUX SAINT GEORGES sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [F] [L] et qu’il sera libre d’en disposer,
Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 4 juin 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,
Condamner Madame [F] [L] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,
Condamner Madame [F] [L] à lui verser la somme de 4 758,90 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts à taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 145,89 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et lui allouer les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
En tout état de cause,
Condamner Madame [F] [L] à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner Madame [F] [L] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,
Ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile,
Débouter Madame [F] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 02 décembre 2024 puis à celle du 10 mars 2025.
A cette date, les parties ne comparaissent pas mais sont représentées chacune par leur conseil.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

La société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, réactualisant sa créance à la somme de 7 456,10 euros, selon un décompte établi à la date du 6 mars 2025.

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de leurs conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [L] conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES et sollicite de voir :
A titre principal,
Prononcer qu’il n’y a lieu ni à résiliation du bail d’habitation ni expulsion
Lui accorder des délais de paiement de 12 mois, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts au taux légal et prononcer que les paiements s’imputeront d’abord sur les capital
Prononcer que la décision à intervenir suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge
Prononcer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus
Prononcer que si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué
A titre subsidiaire,
Accorder un délai de grâce lui permettant de se reloger
En tout état de cause,
Débouter la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES de sa demande de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Prononcer que chacune des parties conservera à sa charge les dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
Par ailleurs, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'état dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 10 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 02 décembre 2024 pour la première fois.
Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 avril 2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner sa locataire le 03 juillet 2024.
La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail, l’expulsion et le paiement des arriérés

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoir que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 1er août 2009 prévoit en son article VIII une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte en date du 22 avril 2024, la société SCI LE CREUX SAINT GEORGES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 950,20 euros, outre les frais de l’officier ministériel (195,69 euros), faisant référence aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, dans un délai de six semaines, au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il résulte du décompte produit que Madame [F] [L] ne s’est pas acquittée du paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai requis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2024.

Madame [F] [L] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il y a donc lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef.

S’agissant du montant de la créance de la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES, elle est acquise en son principe. S’agissant de son montant, la demanderesse produit un décompte pour la période du 1er octobre 2022 au 1er mars 2025. Il n’est pas justifié de la reprise pour solde 01/10/2021 mentionnée cinq fois à la date du 1er janvier 2022, pour un montant total de 3 800,39 euros. Elle sera donc déduite du montant sollicité.

Madame [F] [L] sera par conséquent condamnée à payer à la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES la somme de 3 655,71 euros, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

L'article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, la personne qui se maintient dans les locaux sans droit après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation de nature indemnitaire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [F] [L] est désormais occupante sans droit ni titre du logement appartement à la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES, ce qui cause nécessairement un préjudice à celle-ci qui ne peut disposer de son bien à son gré.
Il y a donc lieu de faire droit à sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans l’attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer par provision le montant de cette indemnité d’occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail signé par les parties, soit la somme mensuelle de 830,00 euros non indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle, dès le prononcé de la présente décision et ce jusqu’à la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés.

Par conséquent, Madame [F] [L] sera condamnée à payer ladite somme mensuelle à la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES dès le prononcé de la présente décision et jusqu’à libération effective du bien loué.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, il convient de relever à la lecture du décompte transmis que la dette de loyer accumulée s’étale sur plusieurs années.
Aux termes d’une précédente procédure, Madame [F] [L] et son compagnon avait déjà été condamnés à la somme de 7 316,22 euros au titre des loyers et charges dus pour ce logement, décompte arrêté à la date du 1er octobre 2020.
En outre, s’il est établi que Madame [F] [L] verse depuis plusieurs mois la somme de 600,00 euros, pour autant, force est de constater que cela ne correspond pas à la totalité du montant du loyer mensuel qui s’élève à la somme de 831,34 euros.
Il n’est pas non plus justifié que Madame [F] [L] soit en capacité financière de rembourser sa dette locative.

En l’état de ses éléments, la demande de la défenderesse en délai de paiement sera rejetée.

Sur le délai pour quitter les lieux

II résulte des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites de trois mois à trois ans aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, le diagnostic social et financier réalisé par le département dans le cadre de cette procédure indique que Madame [F] [L], qui a deux enfants de 15 et 18 ans, est connue mais non suivie par le service social puisque la dernière rencontre date du 25 mai 2020.
Il est ajouté qu’une proposition de rendez-vous lui a été faite pour le 20/08/2024 à 9h au pôle social. Sans manifestation de sa part, une proposition de visite lui a été fixée le 04/09/2024 à 9h. Personne n’a répondu.
Le bailleur indique quant à lui qu’après beaucoup de patience et de tolérance, les frais de procédures sont importants, que la situation n’a jamais été régularisée (propositions d’échéanciers jamais respectés) et que la locataire est de mauvaise foi.

Par ailleurs, Madame [F] [L] ne justifie d’aucune démarche à l’effet de tenter de se reloger.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, sa demande en délai d’expulsion sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [F] [L], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.
Il apparaît conforme à l’équité de la condamner à payer à la société dénommée SCI LE CREUX SAINT GEORGES la somme de 600,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera confirmé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,