TJ 34172, 6 mai 2025, RG 24/02323

N°Minute:25/1192
N° RG 24/02323 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PJIM

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me David GUYON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 5] ESPAGNE -

représenté par Me Raymond-Bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 04 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 06 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Mai 2025 par
Caroline PRIEUR, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à :
Copie certifiée delivrée à : Me Raymond-Bernard DURAND
Me David GUYON

Le 07 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 10 avril 1987, Monsieur [Y] [E] a fait l'acquisition auprès de Madame [T] [N] veuve [E] de la nue-propriété d’une maison d’habitation située [Adresse 6], faisant angle et retour sur la [Adresse 7] à [Localité 8], lieu-dit « [Localité 4] », sections A0 n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Par acte sous seing privé en date du 01 octobre 2020 ayant pris effet le même jour, Madame [T] [N] veuve [E] a donné à bail à Monsieur [Z] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 500 euros, outre une provision sur charges à hauteur de 40 euros.

Madame [T] [N] veuve [E] est décédée le 10 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2022, Monsieur [Y] [E] a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] un commandement de payer la somme principale de 2 700 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2022, et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, Monsieur [Y] [E] a fait délivrer à Monsieur [Z] [U] un congé pour reprise pour y habiter avec un préavis fixé au 30 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, Monsieur [Z] [U] a fait assigner Monsieur [Y] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 08 janvier 2024, et sollicite :
in limine litis, constater que Monsieur [Y] [E] n’a pas la qualité de propriétaire du bien dont s’agit et qu’une procédure au fond est pendante devant le Tribunal judiciaire et enregistrée sous le n°RG 22/01219,constater la nullité du congé signifié en date du 20 mars 2023,subsidiairement, ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal judiciaire dans le cadre de procédure enregistrée sous le n°RG 22/01219,dire et juger que le congé sera privé d’effet jusqu’à la décision à intervenir et qui sera rendue par le Juge des contentieux de la protection, relative à la validité du congé,très subsidiairement, annuler le congé pour vente pour non-respect des dispositions de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, et absence de justification réelle du congé,en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [E] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Par jugement en date du 03 octobre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a, en l’absence de comparution du demandeur à l’audience, déclaré l’acte introductif d’instance caduc et constaté l’extinction de l’instance.

Par jugement en date du 14 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier a, suite à la demande du demandeur en date du 18 octobre 2024, ordonné le rétablissement de l’affaire et son rappel à l’audience du 19 décembre 2024.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 04 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [Z] [U] n’a ni comparu ni n’a été représenté.

En défense, Monsieur [Y] [E] a conclu :

Vu l'article 544 du Code civil ;
Vu l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile ;
Vu l'article 700 du même code ;

Vu les articles L 131-2, L 421-1 et L 421-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Vu l'article L 411-1 du même code ;

REJETER l'intégralité des prétentions, moyens et demandes exposés par Monsieur [Z] [U] ;
CONSTATER la validité du congé pour reprise délivré à Monsieur [Z] [U] par commissaire de justice à la date du 20 mars 2023 avec effet au 30 septembre 2023 ;
En conséquence :
CONSTATER la rupture du contrat de location entre Monsieur [Z] [U] et Monsieur
[Y] [E] à la date du 1er octobre 2023 ;
PRONONCER l'expulsion de Monsieur [Z] [U] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
AUTORISER M. [Y] [E] à faire enlever et stocker dans un local de son choix les meubles et effets de M. [Z] [U] se trouvant dans le périmètre de la location telle que définie par le contrat daté du 1er octobre 2020, et ce aux frais de M. [Z] [U] ;
ORDONNER la libération immédiate et sans délai des lieux occupés par Monsieur [Z] [U], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
CONDAMNER Monsieur [Z] [U] à payer à Monsieur [Y] [E] une indemnité d'occupation de 540,00 € par mois à compter du 1er octobre 2023 jusqu'à ce qu'il évacue les lieux ;
CONDAMNER Monsieur [Z] [U] au paiement d'une somme de 2500 € au titre des
dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [Z] [U] aux dépens de l'instance, incluant les coûts du congé délivré par commissaire de justice.

Il explique tout d’abord que le bien actuellement occupé par Monsieur [Z] [U], situé à [Localité 8], fait partie d’une propriété transmise de génération en génération. Il précise qu’à la mort de son oncle, Monsieur [O] [E], et de sa propre mère Madame [J] [E], la pleine propriété de la propriété est revenue à Madame [T] [N] veuve [E], veuve de Monsieur [O] [E] et que, à défaut de descendants de Monsieur [O] [E] et afin que le bien soit transmis dans la famille [E], elle lui a vendu la nue-propriété de l’ensemble de la propriété, incluant le bien occupé par Monsieur [Z] [U], par acte de vente en date du 10 avril 1987, en sa qualité de neveu de Monsieur [O] [E]. Il soutient donc que Madame [T] [I] veuve [E] étant décédée le 10 avril 2022, l’usufruit conservé par cette dernière lors de la vente s’est éteint et la pleine propriété a été réunie en sa personne.

Il indique ensuite qu’à compter de 2019, soit avant le décès de l’usufruitière, lui et son épouse ont souhaité venir s’installer définitivement dans la propriété de [Localité 8], dans une partie non occupée par l’usufruitière, mais que, alors que cette dernière était à l’hôpital, Monsieur [Z] [U], neveu de Madame [T] [N] veuve [E], leur a indiqué qu’elle voulait qu’ils quittent les lieux, ce qu’ils ont respecté. Il précise qu’à compter du mois d’août 2019 Monsieur [Z] [U] est venu s’installer au sein de propriété et qu’un contrat de bail a été signé à compter du 01 octobre 2020. Il indique avoir perçu des loyers de Monsieur [Z] [U] postérieurement au décès de leur tante, et que ce dernier a ainsi reconnu sa qualité de bailleur, et donc de propriétaire, et qu’il ne peut se prétendre lui-même à la fois locataire en payant un loyer et propriétaire du bien qu’il occupe.

Il soutient également que, le 04 avril 2022, soit deux semaines avant le décès de Madame [T] [N] veuve [E], cette dernière et Monsieur [Z] [U] l’ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de paiement de diverses sommes d’argent au titre de l’acte de vente du 10 avril 1987 et au titre de sommes avancées par l’usufruitière pour des réparations au sein de la propriété. Il souligne que, postérieurement au décès de Madame [T] [N] veuve [E], Monsieur [Z] [U] a également revendiqué, en sa qualité de légataire universel, la pleine-propriété du bien, et contesté la qualité de propriétaire de Monsieur [Y] [E]. Il précise que la procédure est actuellement pendante sous le n°RG22/01219 et doit être plaidée le 11 juin 2024.

Il justifie par ailleurs avoir, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, fait délivrer à Monsieur [Z] [U] un congé pour reprise pour s’y installer définitivement avec un préavis fixé au 30 septembre 2023. Il souligne que ledit congé est valide en ce qu’il précise le motif sérieux et réel de la reprise et les noms et adresse des personnes reprenant le bien, contient la notice d’information et respecte le délai de préavis de 6 mois. Il note cependant que le locataire s’est maintenu dans le logement postérieurement au 30 septembre 2023.

Il s’oppose enfin à la demande de sursis à statuer formée par le demandeur et indique que la procédure pendante devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sous le n°RG22/01219 n’a aucune incidence sur la régularité du congé pour reprise, qui doit être constatée et, par suite, sur l’expulsion de Monsieur [Z] [U]. Il indique que ce dernier multiplie les procédures afin de se maintenir dans le logement, et n’aura pas de difficultés à se reloger puisqu’il possède plusieurs appartements. Il souligne par ailleurs que Monsieur [Z] [U] a également formé une action en responsabilité contre le notaire ayant enregistré l’acte de vente du 10 avril 1987 mais que sa demande a été rejetée comme étant prescrite par ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Montpellier en date du 07 décembre 2021.

Il sollicite ainsi que soit prononcé la validité du congé pour reprise délivré à Monsieur [Z] [U], que son expulsion soit ordonnée et une indemnité d’occupation fixée.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à ses conclusions pour un plus ample exposé de ses moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 468 du code de procédure civile, si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le défendeur peut requérir un jugement sur le fond qui sera contradictoire, sauf la faculté du juge de renvoyer l'affaire à une audience ultérieure.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande à titre principal de nullité du congé pour reprise et la demande à titre subsidiaire de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l’événement qu'elle détermine.

Il est de jurisprudence constante que cette décision relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, sauf à ce que le sursis soit prévu par la loi.

En l’espèce, Monsieur [Z] [U], demandeur, sollicite à titre principal qu’il soit statué sur la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [Y] [E] en date du 20 mars 2023, et, à titre subsidiaire, que soit ordonné un sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue dans une instance pendant devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sous le n°RG 22/01219, devant être plaidée le 11 juin 2024 et opposant les parties.

Il ressort des éléments versés aux débats et des écritures des parties que ladite instance n°RG22/01219 est susceptible d’avoir une incidence directe sur la solution du présent litige.

En effet, le présent litige porte sur la validité du congé pour reprise délivré par Monsieur [Y] [E] à Monsieur [Z] [U] par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023 et, à titre principal, le demandeur soulève la nullité du congé pour absence de qualité de propriétaire, et donc de bailleur, du défendeur.

Il ressort par ailleurs des écritures des parties que, dans le cadre de l’instante pendante devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, Monsieur [Z] [U] conteste notamment la qualité de propriétaire de Monsieur [Y] [E].

Or, dans l’hypothèse où le Tribunal judiciaire statuerait en faveur de Monsieur [Z] [U] et constaterait que Monsieur [Y] [E] n’est en réalité pas propriétaire du bien objet du contrat de bail, le congé pour reprise délivré à Monsieur [Z] [U] en date du 20 mars 2023 devrait être déclaré nul comme n’ayant pas été délivré par le bailleur.

Il ne peut par conséquent être statué sur la demande principale de Monsieur [Z] [U], tendant à voir constater la nullité du congé pour reprise délivré par Monsieur [Y] [E], sans qu’il ne soit statué préalablement sur sa qualité de propriétaire du bien et, ainsi, de bailleur.

Dès lors, il apparaît nécessaire de procéder à un sursis à statuer dans l’attente de la décision devant être rendue par le Tribunal judiciaire de Montpellier dans l’instance n°RG 22/01219.

Par mesure d'administration judiciaire il convient de prononcer la radiation de l'affaire.

Il convient de réserver les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS