TJ 30189, 7 mai 2025, RG 21/05125

Copie délivrée
à la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC

ORDONNANCE DU : 07 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 21/05125 - N° Portalis DBX2-W-B7F-JJD7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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S.D.C. KOTA-LA
pris en la personne de son syndic bénévole Madame [T], [Y] [S] épouse [K] née le 22 mars 1945 à [Localité 4] (MAROC), de nationalité française, retraitée, demeurant [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

Mme [F] [C]
née le 21 Novembre 1947 à [Localité 5] (ALGERIE),
demeurant [Adresse 1]

M. [H], [M] [P]
né le 26 Août 1946 à [Localité 6] (MAROC),
demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par la SELARL EVE SOULIER - JEROME PRIVAT - THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

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Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Aurélie VIALLE, greffière,

Après débats à l’audience d’incident mise en état du 20 mars 2025 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] et Mme [C], qui sont copropriétaires dans l'immeuble relevant du syndicat des copropriétaires résidence Kota La, sise au [Localité 3], ont souhaité vendre leur lot, numéro 4, au syndicat des copropriétaires en 2012.

Ce lot qui consiste dans un emplacement de parking était grevé d'une inscription hypothécaire arrivant à échéance en 2016.

La vente ne s'est cependant pas faite. M. [P] et Mme [C], qui au mois d'octobre 2020, ont vainement demandé au syndicat des copropriétaires le libre accès à leur lot, ont introduit une action devant le juge des référés, lequel a retenu l'existence d'une contestation sérieuse, la décision de première instance ayant été confirmée par un arrêt de la cour d'appel du 4 juillet 2022.

Par la suite, c'est le syndicat des copropriétaires qui s'étant heurté au refus de M. [P] et Mme [C] de passer la vente, aux motifs qu'ils n'étaient pas d'accord sur le prix, a, par exploit du 1er décembre 2021, fait assigner, au fond, M. [P] et Mme [C] par devant le tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de voir constater que la vente du lot numéro 4 au prix de 300 €, visée au procès-verbal de l'assemblée générale du 8 décembre 2012, est parfaite et voir ordonner la publication du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a :
déclaré recevable comme non-prescrite l’action du syndicat des copropriétaires, débouté M. [P] et Mme [C] de leurs demandes.
Par arrêt du 25 janvier 2024, la cour d’appel de Nîmes a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état et condamné M. [P] et Mme [C] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par des conclusions du 18 octobre 2024, M. [P] et Mme [C] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant à la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation du syndic.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées le 19 mars 2025, ils demandent au juge de la mise en état de :
annuler l'assignation introductive d'instance délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires le 21 novembre 2021 ; rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action en rescision pour lésion ; condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de procédure de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :
rejeter la demande de nullité de l’assignation, à titre subsidiaire, déclarer irrecevable la demande des consorts [P] [C] comme prescrite, en tout état de cause, débouter les consorts [P] [C] de leurs demandes, déclarer prescrite la demande en nullité et/ou caducité de la promesse de vente alléguée par les consorts [P] [C], déclarer prescrite la demande en rescision pour cause de lésion formulée par la consorts [P] [C], débouter les consorts [P] [C] de leurs demandes, condamner Mme [C] et Monsieur [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

A l’audience du 20 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de l’assignation

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ».

L’article 121 du code de procédure civile dispose : « Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ».

Si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision d'assemblée générale, il est possible d'opérer une régularisation a posteriori.

L'autorisation prévue par l’article 55 susdit doit être donnée sous la forme d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette décision doit être précise, expresse, spéciale et formelle. L’autorisation doit être délivrée à l’encontre de personnes nommément désignées et en vue d’un objet déterminé.

En l’espèce, il est produit une convocation à l’AGE du 6 janvier 2025 et le compte rendu mentionnant « L’assemblée générale autorise donc le syndic à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, à l’encontre Monsieur [H] [P] et Madame [F] [C] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir l’exécution forcée de la vente du lot n°4 à la copropriété conformément à la résolution votée lors de l’assemblée du 8 décembre 2012.
L’assemblée désigne le Cabinet Clotilde LAMY Avocat pour l’assister et fixe le montant de la provision à 3.000 euros ».

Contrairement à ce que M. [P] et Mme [C] soutiennent, cette habilitation est très précise puisqu’elle mentionne les juridictions devant lesquelles une action est envisagée (toutes les juridictions) et surtout l’objet de l’action judiciaire.

Il est également produit l’avis de réception remis aux consorts [P] et [C] en date du 13 janvier 2025 relatif au compte-rendu de cette assemblée générale, lequel porte la mention « pli avisé et non réclamé ».

M. [P] et Mme [C] font valoir qu’il n’est pas justifié de ce que le syndic bénéficie d’un mandat encore valable à la date de l’audience. Toutefois, il est produit par le syndicat des copropriétaires le procès-verbal d’assemblée générale du 27 septembre 2023 qui a donné mandat à Mme [K] en qualité de syndic pendant deux ans.

Ils font encore valoir que l’assemblée générale du 6 janvier 2025 serait irrégulière au motif qu’un seul copropriétaire représenterait plus de 90 %. Toutefois, force est de constater qu’ils n’ont pas agi en nullité de cette assemblée générale dans les deux mois suivant la notification de celle-ci.

Il s’ensuit que l’exception de nullité de l’assignation doit être rejetée.

Sur la prescription de la demande de nullité de la promesse de vente pour vice du consentement

Aux termes de ses conclusions au fond notifiées au fond, M. [P] et Mme [C] demandent au tribunal de « dire et juger que l’action introduite par le syndicat des copropriétaires ne repose sur aucun fondement légal mais encore faute d’une réitération par acte authentique qui est un élément constitutif de leur consentement
DIRE ET JUGER la promesse de vente nulle et de nul effet ».

M. [P] et Mme [C] soutiennent que le délai de prescription n’aurait jamais couru car en réalité le syndicat des copropriétaires ne voulait pas acquérir la propriété du bien.

En réalité, leur demande de nullité ne repose pas sur un vice de consentement tenant à l’erreur, le dol ou la violence. Leur demande a pour objet de considérer la promesse de vente caduque, faute de réitération de l’acte. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est sans objet.

Sur la prescription de l’action en rescision pour lésion

Aux termes de l’article 1676 du code civil, la demande n'est plus recevable après l'expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Les parties s’opposent sur le point de savoir si la résolution du 8 décembre 2012 vaut vente ou non. Le point de départ du délai de prescription dépend directement de la réponse à cette question, qui est le cœur du litige. Il s’en suit que cette fin de non-recevoir doit être examinée par la formation de jugement du tribunal et ce en application de l’article 789 alinéa 7 du code de procédure civile. Elle devra donc être reprise dans les conclusions au fond des parties.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.
M. [P] et Mme [C] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS