TJ 31555, 6 mai 2025, RG 24/02116

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02116
N° Portalis DBX4-W-B7I-S7TQ

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 06 Mai 2025

S.A. [Adresse 9]

C/

[P] [J] [E]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 06 Mai 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 06 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Michel BERGÉ, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 04 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domiclié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J] [E]
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 05/08/2022, la société HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [P] [J] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4].

Depuis de nombreux mois, Monsieur [P] [J] [E] est tombé en arrérages de loyers impayés.

Suivant exploit de Commissaire de Justice du 28/04/2023, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [P] [J] [E] un commandement de payer la somme de 1 331,11€ représentant les loyers et charges impayés au mois de mars 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06/07/1989.
Ledit commandement qui rappelait la clause résolutoire prévue dans le bail est demeuré infructueux.

Par acte d'huissier du 25/04/2024, la société [Adresse 9] a assigné Monsieur [P] [J] [E] pour :
A titre principal :
Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 15/02/2024 minuit,
En conséquence,
Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement de la somme de 2 752,59 € correspondants aux loyers et charges et/ou indemnité d'occupation impayés selon décompte arrêté au 17/04/2024, quittancement de mars 2024 inclus,
Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience y rajoutant les mois d’avril à juin 2024 et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupant,
Le voir condamner au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (513,59€) jusqu’à son départ effectif des lieux,
Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée, sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15/12/2023,
A titre subsidiaire :
Vu les dispositions des articles 1229,1224 ,1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [P] [J] [E] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
En conséquence,
Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 2 752,59 €, quittancement du mois de mars 2024 inclus,
Le voir condamner, à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux soit la somme de 513,59€,
Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15/12/2023,
Dans tous les cas :
Le voir condamner au paiement d'une somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile,
Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées.

A l'audience du 01/07/2024, l’affaire a été reportée à celle du 07/11/2024 où en l’absence du défendeur l’affaire a été mise en délibéré au 28/01/2025.

Pour faire suite à la demande du défendeur, la réouverture des débats a été ordonnée à la date du 04/03/20215.

A l’audience du 04/03/2025 :
La société HLM DES CHALETS représentée par son avocat a demandé de :
Débouter Monsieur [P] [J] [E] de l’ensemble de ses demandes,
A titre principal :
Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 15/02/2024 minuit,
En conséquence,
Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement de la somme de 4 432,82€ correspondants aux loyers et charges et/ou indemnité d'occupation impayés selon décompte arrêté au 27/02/2025, quittancement de janvier 2025 inclus,
Le voir condamner au paiement d’une indemnité conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (526,34) jusqu’à son départ effectif des lieux,
Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée, sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15/12/2023,
A titre subsidiaire :
Vu les dispositions des articles 1229,1224 ,1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [P] [J] [E] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motifs fondés,
En conséquence,
Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 4 432,82€, quittancement du mois de janvier 2025 inclus,
Le voir condamner, à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à leur départ effectif des lieux soit la somme de 526,34€,
Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15/12/2023,
A titre infiniment subsidiaire :
Si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du Code Civil,

Vu les dispositions des articles 1229,1224 ,1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Monsieur [P] [J] [E] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
En conséquence,
Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement des loyers et charges impayés au mois de février 2025 soit la somme de 4 432,82 €, quittancement du mois de janvier 2025 inclus,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant soit 703,92€ à compter de l’audience à échoir jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,
Voir condamner Monsieur [P] [J] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,
Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15/12/2023.
Dans tous les cas :
Le voir condamner au paiement d'une somme de 600 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Le voir condamner au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais des deux commandements de payer conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile,
Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Monsieur [P] [J] [E] représenté par son avocat a demandé de :
Débouter la société [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes,
Juger que Monsieur [P] [J] [E] a subi un préjudice de jouissance
Condamner la société HLM DES CHALETS à verser à Monsieur [P] [J] [E] la somme de 1079,10 à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi
Ordonner la compensation entre les dettes des parties,
Octroyer à Monsieur [P] [J] [E] les plus larges pour s’acquitter des sommes restantes dues
Suspendre le jeu de la clause résolutoire
Débouter la société [Adresse 9] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judicaire aux torts exclusifs de Monsieur [P] [J] [E]
Juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 04/03/2025, la société HLM DES CHALETS, représentée par avocat, a maintenu ses dernières dermandes sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4 432,82 € au 31/01/2025.
Monsieur [P] [J] [E], représenté par avoact, a maintenu ses dernières demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/05/2025.

MOTIFS

Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les justificatifs produits,

1 – Concernant le préjudice de jouissance invoqué par Monsieur [P] [J] [E]
Monsieur [P] [J] [E] soutient qu’un dysfonctionnement affecte l’évier de la cuisine de son logement et qu’en conséquence il a cessé de régler les loyers.

Le tribunal relève qu’au mois d’août 2022, l’évier fonctionnait parfaitement (cfrt état des lieux d’entrée contradictoire).

Suite au signalement en date du mois de novembre 2023, par lequel Monsieur [P] [J] [E] informait la bailleresse d’une évacuation difficile, celle-ci a mandaté la société EDG LOGISTA qui est intervenue le 29/11/2023.

Ladite société a constaté la présence de nombreux déchets dans l’évier, ce qui a entrainé la dégradation du tuyau d’évacuation.
L’unique cause de dégradation du tuyau d’évacuation est la mauvaise utilisation qui en a été faite par le locataire, à savoir y jeter des déchets.

La société [Adresse 9] a informé son locataire en date du 01/12/2023 du diagnostic de la société EDG LOGISTA et en conséquence qu’il lui appartenait de nettoyer et d’entretenir l’évier.

S’agissant d’un fait locatif à la charge du locataire, il lui appartenait donc de prendre en charge les réparations (cfrt pièces 9-10 et 11).

Le tribunal relève également que d’une part le locataire ne produit aucune pièce démontrant un mauvais fonctionnement de l’évier et d’autre part ne justifie pas avoir adressé le moindre courrier à la bailleresse afin de voir réaliser des travaux dans son logement.

Monsieur [P] [J] [E] n’a pas non plus saisi la Commission départementale de conciliation pour faire valoir ses droits.

Dès lors, le locataire ne saurait se prévaloir d’une absence de réalisation desdits travaux pour s’exonérer de son obligation de paiements des loyers et charges (cfrt article 20-1 de la loi du 06/07/1989 et les arrêts des CA [Localité 7] du 10/05/2021et CA d’[Localité 5]-en -Provence du 17/12/2020).

En conséquence la demande de condamnation de la société [Adresse 9] à verser à Monsieur [P] [J] [E] la somme de 1079,10€ à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi sera rejetée.

2 – Concernant la résiliation du bail

La demande est recevable comme émanant du bailleur pour des loyers impayés.

Un premier commandement a été délivré le 28/04/2023 visant la clause résolutoire pour un montant de 1 331,11€.

Un deuxième commandement a été délivré le 15/12/2023 visant la clause résolutoire pour un montant de 1 277,30€.

Enfin, au 30/10/2024 Monsieur [P] [J] [E] était redevable de la somme de 4 441,16€
L’assignation a été dénoncée au Préfet par courrier électronique avec avis de réception électronique du 26/04/2024.

La dénonce à la CCAPEX a été faite le 20/12/2023 par voie électronique.

Le bail conclu le 05/08/2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15/12/2023 pour la somme en principal de 1 227,30€.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16/02/2024.

Le tribunal constate l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé au 16/02/2024, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,
Il sera ordonné l'expulsion de Monsieur [P] [J] [E] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique selon les conditions visées à l'article L 412-1 du Code de Procédure d'exécution.

3-1 - Concernant la dette locative :
Monsieur [P] [J] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4 441,16€ échus au mois d’octobre 2024 quittancement d’octobre 2024 inclus.

3-2 - Concernant les délais de paiement sollicitait par le débiteur.
Monsieur [P] [J] [E] sollicite des délais de paiement pour pouvoir s’acquitter de sa dette.
En l'espèce, le défendeur ne produit aucune pièce justifiant son éventuelle précarité financière, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de Monsieur [P] [J] [E] et ne peut, dans ces conditions, déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette.
En outre Monsieur [P] [J] [E] n’ a pas repris le paiements des loyers courants.
Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.
Monsieur [P] [J] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à son départ effectif des lieux,
Il sera jugé et ordonné que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
Il sera jugé et ordonné que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du présent jugement.

Monsieur [P] [J] [E] sera condamné au paiement de la somme de 600€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [P] [J] [E] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de la délivrance des deux commandements de payer.
Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir au visa des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS