TJ 37261, 6 mai 2025, RG 24/05626

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
06 Mai 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05626 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOFT

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « MORIER » Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Adresse 1] - [Adresse 6] - [Localité 4]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 3] - [Localité 5]
Comparant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 01 Avril 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 06 Mai 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 06 Mai 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [U] [B] est propriétaire des lots n°86 et 154 dans l’immeuble situé [Adresse 2] - [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 22 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "Morier" représenté par son syndic la SAS LAMY a donné assignation à M. [U] [B] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965:

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 146,08 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au13 septembre 2024;la somme de 413,18 euros au titre des frais de recouvrement,
assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;
juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;
rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 13 septembre 2024 la somme de 3 146,08 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "Morier", représenté par son Conseil, maintient ses demandes et verse un décompte actualisé au 27 mars 2025.

M. [U] [B] reconnaît le non paiement des charges de copropriété et sollicite des délais de paiement. Il indique avoir versé 1 600 euros en mars 2025, qu’il n’aura pas la capacité de payer la totalité et que l’appartement est actuellement loué.

Il indique qu’il fait des virements de 300 euros par mois, qu’il travaille et que ses charges sont de 584 euros par trimestre.

Il ajoute souhaiter échelonner les paiements et qu’il peut payer 100 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "Morier" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 22 janvier 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/10/2023 au 30/09/2025, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice du 01/10/2025 au 30/09/2026 ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2 851,08 euros
Frais sollicités 708,18 euros
TOTAL 3 559,26 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [U] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 mars 2025 à hauteur de la somme de 2 851,08 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 23 septembre 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [U] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 851,08 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 mars 2025 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 2 784,57 euros et à compter de l'assignation du 22 novembre 2024 pour le surplus.

Le défendeur ayant exposé avoir procédé à un virement de 1 600 euros en mars 2025, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n'est pas justifiée.

S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens),
leur réalité n'est pas justifiée.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de M. [U] [B] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 20 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 352 euros seront accordées en conséquence.

M. [U] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 352 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement sur 24 mois et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [U] [B] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS