CA Aix Provence, 7 mai 2025, RG 22/07102

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 120

N° RG 22/07102

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJND5

SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK

C/

Syndicat des copropriétaires ESTELLO GARAGES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Philippe-Laurent SIDER

Me Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 30 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02333.

APPELANTE

SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Anne-Marie GUIGONIS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires ESTELLO GARAGES sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, sis [Adresse 3], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représentée par Me Claude LAUGA, membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, faisant fonction de présidente chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 4] à [Localité 6] du lot n° 882 correspondant à un local à usage d'entrepôt.

La copropriété IMMEUBLE [Adresse 5] à [Localité 6] a eu pour syndic la SAS CABINET France ADMINISTRATION entre 1980 et mars 2017.

L'actuel syndic est la SAS FONCIA AD IMMOBILIER.

Dénonçant un certain nombre d'irrégularités, par acte d'huissier en date du 19 avril 2019, la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK a assigné le Syndicat des copropriétaires ESTELLO GARAGES devant le Tribunal de grande instance de GRASSE aux fins d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 4 février 2019.

Par exploit d'huissier en date du 26 juin 2019, le syndicat des copropriétaires assignait en intervention forcée la SAS CABINET FRANCE ADMINISTRATION, dénommée CFA.

Ces procédures étaient jointes par ordonnance du Juge de la Mise en Etat en date du 7 mai 2020.

Par jugement rendu le 30 mars 2022, le Tribunal:

DEBOUTE la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK de sa demande d'annulation de la résolution n°8 de l'assemblée du 04 février 2019 ;

DEBOUTE la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK de l'intégralité de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK représentée par son gérant en exercice à payer au syndicat des copropriétaires L'EsteIlo Garages la somme de 74 929,15 euros telle qu'arrêtée au 31 décembre 2021 au titre des charges pour travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK représentée par son gérant en exercice à payer au le syndicat des copropriétaires L' Estello Garages la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l`article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK représentée par son gérant en exercice aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

ORDONNE l`exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 16 mai 2022, la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

Dire la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK recevable et bien fondée en son appel ;

Réformer le jugement en ce qu'il a :

1. Débouté la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK de sa demande d'annulation de la résolution n° 8 de l'assemblée du 04 février 2019 ;

2. Débouté la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK de l'intégralité de ses autres demandes ;

3. Condamné la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK à payer au Syndicat des copropriétaires L'ESTELLO GARAGES la somme de 74 929,15' telle qu'arrêtée au 31 décembre 2021 au titre des charges pour travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

4. Condamné la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK à payer au Syndicat des copropriétaires L'ESTELLO GARAGES la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

5. Condamné la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK aux dépens de l'instance ;

En conséquence,

Déclarer nulle la résolution n°8 de l'assemblée du 04 février 2019 tant pour abus de majorité qu'une violation de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires « ESTELLO GARAGES » de toutes ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ESTELLO GARAGES à payer à la concluante la somme de 3.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Déclarer que la concluante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente procédure en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du CPC.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-qu'une décision prise en AG de copropriété ne peut être contestée que si sa remise en cause est justifiée et qu'elle ne lèse personne,

-que l'AG l'avait dispensée à la majorité requise de toute participation aux travaux conformément à une résolution antérieure du 27 juin 1977, qui a exclu son lot des assemblée générales et des charges autres que celle de l'eau, de l'électricité et de sa quote part d'assurance,

-qu'elle bénéficie du fait de la prescription trentenaire d'un droit acquis,

-que cette résolution originelle a été consacrée par les appels de fonds et les travaux réalisés, d'autant que les comptes ont été approuvés,

-qu'ainsi l'AG du 4 février 2019 en sa résolution 8 ne pouvait revenir sur ce droit acquis et la demande reconventionnelle en paiement des charges afférentes doit être rejetée.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

VU les faits exposés et les pièces versées aux débats ;

VU les articles 10, 14-1, 14-2, 42 et 43 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIRE et JUGER qu'aucune décision des copropriétaires de l'ESTELLO GARAGES, sanctionnée par un vote, n'a dispensé les propriétaires du lot n°882 du paiement des charges communes générale ;

CONFIRMER le jugement n°2022/187 rendu le 30 mars 2022 en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°8 votée lors de l'assemblée générale du 4 février 2019 ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, si, par impossible, la Cour de céans estimait que le syndicat des copropriétaires a approuvé, lors de l'assemblée générale du 27 juin 1977 une résolution dispensant le lot n°882 dispensant son propriétaire du paiement de tout ou partie des charges communes générales, prononcer l'annulation de ladite résolution par application de l'article 43 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

EN TOUTE HYPOTHESE,

VU la résolution n°9 votée lors de l'assemblée générale du 4 février 2019, aujourd'hui définitive;

VU les assemblées générales de l'ESTELLO GARAGE subséquentes, aujourd'hui définitives ;

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI PIERRE BARTHELEMY au paiement de 74 929.15 ' tels qu'arrêtés au 31 décembre 2021 au titre des charges pour travaux, avec intérêt légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNER la SCI PIERRE BARTHELEMY à payer 8000 ', à parfaire, sur le fondement de l'art. 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Maître Claude LAUGA, avocat au Barreau de Grasse, membre de la Selarl LAUGA & ASSOCIES.

Il soutient:

-que la proposition dont fait état l'appelant en date du 27 juin 1977 n'a fait l'objet d'aucun vote, ni entraîné de modification du règlement de copropriété ou de l'Etat descriptif de division,

-qu'il ne s'agit pas d'une résolution,

-qu'il n'y a donc pas de droit acquis,

-qu'il échet de rappeler que le seul fait pour des copropriétaires de voter certaines résolutions ne peut être considéré, en soi, comme abusif, l'abus ne peut résulter, en droit de la copropriété, que de la méconnaissance de l'intérêt collectif, or, il ne saurait être utilement soutenu que le fait de mettre un terme à une dispense de participation au paiement des charges communes, par un copropriétaire qui bénéficie des travaux d'entretien correspondants, serait abusive,

-que cette dispense de paiement des charges et d'assemblée générale n'apparaît pas dans l'acte d'acquisition de l'appelante du 27 novembre 2008,

-que curieusement, les syndics successifs qui auraient dû continuer à appliquer le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, dispensaient le propriétaire du lot 882 du paiement des charges et ne le convoquaient plus aux assemblées générales, ce qui ne consacre nullement la résolution de 1977 invoquée, mais la responsabilité de ces syndics,

-que l'AG du 3 février 2017 est revenue sur cette dispense,

-que l'appelante sollicite l'annulation de la résolution 8 mais elle n'a pas demandé l'annulation de la résolution n°9 approuvant les travaux de réfection de l'étanchéité des garages et la répartition de leur coût, qui est devenue définitive,

-que l'annulation de la résolution 8 aurait pour conséquence de perpétuer une pratique contraire aux dispositions d'ordre public de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, toute clause contraire à ces dispositions est réputée non écrite,

-que si la SCI PIERRE BARTHELEMY entendait utilement contester la participation du lot n°882 aux charges d'entretien et de conservation de l'immeuble, elle devait, sans conteste, également demander l'annulation de la résolution n°9, ainsi que celle de toutes les assemblées générales subséquentes, auxquelles elle a participé et qui sont désormais définitives, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte qu'il convient d'en tirer les conséquences,

-qu'il est constant que les résolutions votées en AG ou les clauses du règlement de copropriété qui méconnaissent des dispositions d'ordre public peuvent et doivent être annulées ou supprimées sans aucune limitation de temps,

-que l'appelante doit être condamnée aux paiement des charges de copropriété.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'annulation de la résolution n°8 votée lors de l'assemblée générale du 4 février 2019

Il résulte des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 que l'obligation de chaque copropriétaire au paiement des charges de copropriété, chacun pour sa quote part, constitue une disposition d'ordre public attachée au droit de propriété et aux obligations réciproques qu'il entraîne, qui ne peut souffrir d'aucune clause ou disposition contraire, la quelle est illicite et doit être considérée comme non écrite, sans qu'aucune prescription ne puisse être invoquée.

En l'espèce, le juge de première instance a valablement retenu que le document intitulé 'réunion du syndicat des copropriétaires garage' daté du 27 juin 1977 est inopérant à constituer un acte valable propre à dispenser de manière générale et définitive l'appelante de toutes charges de copropriété.

En effet, ce document comporte une résolution I qui dispose que 'l'entrepôt appartenant à M.[Z] est sorti de la gestion des garages, néanmoins M.[Z] remboursera l'électricité et l'eau correspondant à sa consommation aux millième du lot 882", outre que rien n'indique que cette résolution a valablement été votée, elle n'est pas suffisamment claire pour qu'il en soit déduit que le lot 882 est sorti de la copropriété, d'autant qu'il est fait référence aux millièmes pour sa consommation d'eau et d'électricité.

Ainsi, c'est valablement que le premier juge a dit que cet acte ne pouvait constitué un droit acquis du propriétaire du lot 882 à toute dispense des charges. Il ne peut davantage être retenu que l'appelant aurait acquis par prescription acquisitive de plus de trente ans ce droit, qui ne lui a pas été accordé comme développé ci-dessus.

Le fait que les syndics successifs aient dispensé d'assemblées générales et de charges le propriétaire du lot 882 et fait approuver les comptes en résultant, ne saurait être de nature à faire naître à son profit un droit acquis, étant rappelé qu'aucune modification du règlement de copropriété n'a été faite en ce sens et que l'acte d'acquisition de ce propriétaire datant de 2008 ne contient nullement cette dispense.

Par ailleurs, le seul fait pour des copropriétaires de voter certaines résolutions ne peut être considéré, en soi, comme abusif.

L'abus ne peut résulter, en droit de la copropriété, que de la méconnaissance de l'intérêt collectif, or, il ne saurait être utilement soutenu que le fait de mettre un terme à une dispense de participation au paiement des charges communes par un copropriétaire qui bénéficie des travaux d'entretien correspondants (résolution 8 contestée), serait contraire à l'intérêt collectif et donc abusif, d'autant que l'appelante qui invoque l'abus de majorité ne l'explicite pas et échoue ainsi à en rapporter la preuve.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK de l'intégralité de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en condamnation de la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK en paiement des charges de copropriété

Retenant que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces utiles et pertinentes au soutien de sa demande à savoir:

-les procès verbaux des assemblées générales ayant décidé les travaux,

-les appels de charges et provisions,

-le compte individuel du copropriétaire,

établissant sa dette à hauteur de la somme de 74 929,15' arrêtée au 31 décembre 2021, c'est à juste titre que le premier juge a condamné au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 la SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK au paiement de cette somme.

Sur les autres demandes

La SCI PIERRE BARTHELEMY INSTITUT ARNAULT TZANCK est condamnée à 2500' au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l'appel, distraits au profit de Maître Claude LAUGA.

Succombante à l'instance, elle est déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente procédure en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS,