TJ 33063, 9 mai 2025, RG 25/00050

Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00050 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z765

[N] [P] [J] épouse [V]

C/

[H] [X] [E]

- Expéditions délivrées à
Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART

- FE délivrée à Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART

Le 09/05/2025

Avocats : Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [N] [P] [J] épouse [V]
née le 27 Mars 1944 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [X] [E]
né le 12 Octobre 1993 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 03 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 02 janvier 2023, Madame [N], [P] [V] née [J] représentée par l’agence immobilière ECHO ETIENNE IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [H], [X] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 622 euros hors charges locatives.
Des loyers étant demeurés impayés Madame [N] [V] a fait signifier à Monsieur [H] [E] le 29 mars 2024, un commandement de payer les loyers et charges, et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la résiliation du bail à défaut de régularisation.
Par acte du 03 décembre 2024, Madame [N] [V] a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 07 février 2025 aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date 29 mai 2024 ;
- ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 439,81 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges demeurés impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;
- condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 673,73 euros jusqu’à son départ effectif des lieux indexée, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, sur l’indice de référence de l’IRL du 1er trimestre ;
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX.
L’affaire a été appelée à l’audience du 07 février 2025 puis renvoyée et débattue à l’audience du 14 mars 2025.
Lors des débats, Madame [N], [P] [V], régulièrement représentée, a maintenu les demandes visées au dispositif de son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.819,76 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.
Monsieur [H], [X] [E], régulièrement cité avec avis de dépôt de l’acte en étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Monsieur [H], [X] [E] n’a pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 09 mai 2025.
MOTIFS DU JUGEMENT
En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, tendant à constater l’extinction d’un bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.
En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la demande tendant à la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action
L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».
Madame [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 03 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°089-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture de la Gironde le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 07 février 2025 conformément aux dispositions précitées.
L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement de payer prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette au lieu de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, en son article VII renvoyant à la page 5, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 29 mars 2024 pour la somme en principal de 1.577,19euros.
Si ce commandement visait également un défaut d’assurance, cette demande n’a pas été réitérée dans l’assignation, ni à l’audience, de sorte qu’elle doit être considérée comme étant abandonnée par la demanderesse.
S’agissant du défaut de paiement, il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 30 mai 2024.
Par conséquent il y a lieu de constater que le bail conclu le 2 janvier 2023 a pris fin.
Monsieur [H] [E], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes en paiement
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Madame [N] [V] produit le contrat de bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [H] [E] reste devoir la somme actualisée de 3 819,76 euros au 04 février 2025 (échéance de février 2025 incluse).
Dès lors, et faute de comparaître, Monsieur [H] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 3 819,76 euros à titre provisionnel.
Monsieur [B] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.
S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur les mesures accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L’équité commande de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 250 euros.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 02 janvier 2023 entre Madame [N], [P] [V] (née [J]) et Monsieur [H], [X] [E], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à la date du 30 mai 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [E] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Monsieur [H], [X] [E] à payer à Madame [N], [P] [V], née [J] à titre provisionnel la somme de 3 819,76 euros au titre de l’arriéré de loyer, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Monsieur [H], [X] [E] à payer à Madame [N], [P] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er mars 2025 égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 673,73 euros ; DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes conditions que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ; CONDAMNONS Monsieur [H] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Monsieur [H] [E] à payer à Madame [N] [V] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.