TJ 33063, 9 mai 2025, RG 25/00104

Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00104 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AD3

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [C]

- Expéditions délivrées à
Me Catherine LATAPIE-SAYO

- FE délivrée à Me Catherine LATAPIE-SAYO

Le 09/05/2025

Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 5]
[Localité 7]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [C]
né le 04 Février 1962 à [Localité 12] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2007, la SA [Adresse 11] [Localité 9] a donné à bail à Monsieur [E] [C] et Madame [S] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 318,73 euros charges comprises.
Suite au départ de Madame [S] [R] un avenant au contrat de bail est intervenu en date du 11 avril 2023 désignant Monsieur [E] [C] comme seul titulaire du contrat de bail.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA [Adresse 11] [Localité 9], suite à la fusion absorption intervenue le 18 décembre 2018, a fait signifier le 25 septembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1 359,70euros correspondant aux loyers et charges demeurés impayés se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Par acte du 31 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 14 mars 2025 aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 26 novembre 2024 ;
- ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [C], ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

- condamner Monsieur [E] [C] à payer à titre provisionnel la somme de 1 535,94euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus, mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 359,70 euros à compter du 25 septembre 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l’assignation ;
- condamner Monsieur [E] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu’à la vidange effective des lieux ;
- condamner Monsieur [E] [C] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 25 septembre 2024 ;
L’affaire a été débattue à l’audience du 14 mars 2025.
Lors des débats, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, indique maintenir ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.498,94 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et ne pas s’opposer aux délais de paiement. Elle indique que des règlements sont intervenus avant l’audience.
Monsieur [E] [C], qui comparait en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en proposant de régler une somme en plus de son loyer courant pouvant aller jusqu’à 100 euros par mois.
Au soutien de sa demande, il précise qu’il est intérimaire et que ses salaires évoluent. Il indique que la dette est due à des problèmes avec la Caisse d’allocations familiales. Par ailleurs il indique qu’un dossier a été déposé auprès du Fonds de solidarité pour le logement ce qui lui permettra de payer un montant supérieur au loyer dans le cadre de délais de paiement.
A l’audience, il a été donné connaissance aux parties du diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 09 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans la limite de sa compétence, d’abord, peut dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et ensuite peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, tendant à constater l’extinction d’un bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite.
En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse
Sur la recevabilité de l’action
L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 06 mars 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige « à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture de la Gironde le 03 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mars 2025conformément aux dispositions précitées.
L’action est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer infructueux.
Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement de payer prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette au lieu de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu le 06 juillet 2007 contient, en son article 3.6 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 25 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 359,70 euros. Ce commandement est ainsi resté infructueux pendant plus de deux mois.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 novembre 2024.
Par conséquent il y a lieu de constater que le bail conclu le 6 juillet 2007 a pris fin.
SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DES CLAUSES RESOLUTOIRES ET LES DEMANDES EN PAIEMENT
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l’article 24 en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par la SA CDC HABITAT SOCIAL le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [E] [C] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.498,94 euros à la date du 11 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.
Monsieur [E] [C] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.498,94 euros.
Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, et du diagnostic social et financier que Monsieur [E] [C] a repris le paiement du loyer courant depuis octobre 2024.
Monsieur [C] fait valoir le dépôt d’un dossier auprès du Fonds de solidarité pour le logement, ce qui devrait lui permettre de bénéficier d’une aide financière afin d’apurer sa dette locative.
En outre, Monsieur [C] indique qu’il a pu reprendre une activité professionnelle en intérim depuis juillet 2024, alors qu’il se trouvait en arrêt maladie depuis juillet 2023, et jusqu’à mars 2024.
Par conséquent, il y a lieu de tenir compte de l’amélioration de la situation financière de Monsieur [C] ainsi que des perspectives d’évolution favorables suite à la reprise de son activité et aux aides susceptibles de lui être octroyées pour conclure qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.
Dès lors, Monsieur [E] [C] apparait en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l’arriéré locatif moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance conformément à sa demande, et en accord avec la société bailleresse.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, l’expulsion de Monsieur [E] [C] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement, étant précisé que le montant du loyer et des charges est de 446,92 euros à la date de l’audience et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés.

En outre, aucun élément du dossier ne justifie de supprimer le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’expulsion dans un délai de 15 jours du défendeur sera donc rejetée.
Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.
SUR LES MESURES ACCESSOIRES
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité commande de fixer l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 50 euros.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Tamara MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et premier ressort ;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 novembre 2024 concernant le bail conclu le 06 juillet 2007 liant la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de SA [Adresse 11] [Localité 9] et Monsieur [E] [C], concernant le bien à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 10] ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [C] à payer à la SA HLM [Localité 9] représentée par la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme 1.498,94 euros au titre de l’arriéré de loyer, de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 11 mars 2025, échéance de février 2025 comprise) ;
AUTORISONS Monsieur [E] [C] à s’acquitter de sa dette, outre les loyers et les charges courants, en 15 mensualités de 100 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette au principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés d’une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyer et de charges sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Monsieur [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 434-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Monsieur [E] [C] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges au jour de la déchéance des délais de paiement à la somme de 446,92 euros au 1er mars 2025 et que le montant devra être actualisé au jour de la déchéance des délais de paiement accordés ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS la présente décision est de droit exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE