TJ 33063, 9 mai 2025, RG 25/00026

Du 09 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00026 - N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7Z5

[K] [Y]

C/

[W] [M], [L] [M]

- Expéditions délivrées à
Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS

- FE délivrée à
Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS

Le 09/05/2025

Avocats : Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 mai 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Madame [K] [Y]
née le 28 Février 1988 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître CHEKLI substituant Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [M]
né le 26 Octobre 1977 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 7]

Absent

Madame [L] [M]
née le 27 Juillet 1980 à [Localité 8] (ALGERIE)
[Adresse 4]
[Localité 7]
Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 7 novembre 2018, Madame [K] [Y] a donné à bail à Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 786 euros et 50 euros de charges ainsi que deux emplacements de stationnement n°18 et n°19 situés à la même adresse, moyennant un loyer initial de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, Madame [K] [Y] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2836.83 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, Madame [K] [Y] a assigné Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 7 février 2025 aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation et au bail portant sur l'emplacement de stationnement par l'effet du commandement en date du 2 septembre 2024,
- Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, y compris les emplacements de stationnement n°18 et n°19,
- S'entendre dire que faute pour eux de ce faire, ils y seront contraints et expulsés, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Autoriser Madame [K] [Y] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de leur choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion,
- Condamner par provision Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] à payer à Madame [K] [Y] la somme de 4903.96 euros avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 2 septembre 2024,
- Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] à régler à Madame [K] [Y] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus au titre des deux baux jusqu'au jour de la vidange effective des lieux,
- Condamner Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] aux entiers dépens en ceux compris le commandement, les frais d'exécution ainsi qu'à la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'affaire, initialement appelée à l'audience du 7 février 2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 14 mars 2025.

Lors de l’audience du 14 mars 2025, Madame [K] [Y], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4903.96 euros au 5 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. A titre subsidiaire, elle sollicite la validation du congé pour vente délivré par acte de commissaire de justice le 17 avril 2024.

Régulièrement assignés à personne s'agissant de Monsieur [W] [M] et à domicile avec remise de l’acte à une personne présente s'agissant de Madame [L] [M], ces derniers n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 7 février 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 3 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail d'habitation en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail d'habitation conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Dans la mesure où le bail relatif aux emplacements de stationnement n°18 et n°19 conclus entre Madame [K] [Y] et Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] est accessoire au bail relatif au logement, il convient de retenir que les obligations du bail d'habitation s'appliquaient au bail de stationnement, d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ainsi de prévoir que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régler leur dette résultant du bail relatif à l'emplacement de stationnement.

Madame [K] [Y] a fait signifier à Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 2836.83 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 2 septembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 3 novembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 3 novembre 2024.

Si le versement intégral du loyer courant a bien été repris avant la date de l'audience, les défendeurs, faute de comparaître, n'apportent aucun élément de nature à justifier le montant de leurs ressources annoncées dans le diagnostic social et financier. Dans la mesure où aucune pièce n'a été produite à l'audience attestant de leurs capacités financières, aucun délai de paiement ne saurait leur être accordé.

Par ailleurs, si le diagnostic social et financier fait mention d’une procédure de surendettement, d’un dossier jugé recevable, et d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, qui n’aurait pas été contesté par la propriétaire, questionné à l’audience à ce sujet, la propriétaire a indiqué, par l’intermédiaire de son conseil, qu’il n’existait pas de procédure de surendettement, et que le diagnostic social et financier ne comportait aucune pièce justificative à ce titre.

En l’absence des défendeurs, et de pièce justificative jointe au diagnostic, la réalité de la procédure de surendettement n’est donc pas établie.

Dès lors, Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 3 novembre 2024, ce qui constitue pour Madame [K] [Y] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] [Y] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4903.96 euros à la date du 5 mars 2025, ne faisant état d’aucun effacement de dette en lien avec une procédure de surendettement.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (175.91 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] seront donc condamnés au paiement de la somme de 4728.05 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mars 2024 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (945.61 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’aucune solidarité n’étant demandée par la bailleresse, il n’appartient au juge de l’accorder d’office.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M], en ce non compris les frais d’exécution à venir, par principe postérieurs à la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [M] et Madame [L] [M] à verser à Madame [K] [Y] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS