TJ 75056, 7 mai 2025, RG 23/01404

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me ROBELIN (C1024)
Me BORÉ (PC19)
C.C.C.
délivrées le :
à M. [O]
Mme [U]

■

18° chambre
3ème section

N° RG 23/01404

N° Portalis 352J-W-B7H-CY3GL

N° MINUTE : 4

Assignation du :
01 Février 2023

EXPERTISE

[O] [B]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Courriel 9]
[XXXXXXXX02]
[XXXXXXXX03]

JUGEMENT
rendu le 07 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FLASH ÉTOILE (RCS de Paris 392 113 825)
[Adresse 7]
[Adresse 7]

représentée par Me Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024

DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI DOUCE ITALIE (RCS de Paris 899 628 226)
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représentée par Maître Christophe BORÉ de la S.E.L.A.R.L. A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC19
Décision du 07 Mai 2025
18° chambre 3ème section
N° RG 23/01404 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY3GL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2013, la S.C.I. GAPARIS aux droits de laquelle vient la S.C.I. SCI OLTIIS, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE des locaux sis [Adresse 7], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2013 au 30 juin 2022, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 23.500 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Les locaux, objet du présent bail, sont destinés à l'exercice exclusif par le preneur d'un commerce de radio, télévision, vidéo (vente et réparation), électronique, articles de maroquinerie, chaussures, cadeaux, horlogerie, luminaires, vaisselle, linge, gadgets d'Extrême Orient, importation et exportation. »

Par acte d'huissier de justice signifié le 15 février 2021, la S.C.I. SCI OLTIIS a donné congé à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE pour le 30 juin 2022 en refusant le renouvellement du bail commercial sur le fondement de l'article L. 145-14 du code de commerce, ouvrant droit au paiement d'une indemnité d'éviction au preneur.

Par acte notarié de vente du 27 août 2021, la S.C.I SCI DOUCE ITALIE a acquis de la S.C.I SCI OLTIIS la propriété de l'immeuble situé [Adresse 7].

Par courrier avec avis de réception du 21 septembre 2022, la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE a notifié à la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE une demande de renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er juillet 2022, aux mêmes conditions que le bail précédent.

Par courriel du 5 septembre 2022, la S.C.I SCI DOUCE ITALIE a proposé à la S.A.R.L FLASH ÉTOILE un local de transfert situé à proximité des locaux sis [Adresse 7].

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 décembre 2022, la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE a rappelé à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE avoir délivré un congé en refusant le renouvellement du bail commercial par acte extrajudiciaire délivré le 15 février 2021.

Par courrier avec avis de réception du 28 octobre 2022 et signifié par acte de commissaire de justice du 14 février 2023, la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE a rappelé sa proposition à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE de transfert de son activité dans un local situé au [Adresse 6] et dont le droit au bail lui serait cédé par l'ancien locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er février 2023, la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE a assigné la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE devant le présent tribunal aux fins de voir fixer à titre principal son indemnité d'éviction à la somme de 257.000 euros, et à titre subsidiaire d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire afin de rechercher le montant de ladite indemnité.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 février 2023, la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE a fait une sommation interpellative à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE relative aux courriers des 5 septembre et 28 octobre 2022 faisant proposition au preneur d'un local de transfert.

Par courrier du 17 février 2023 signifié par acte de commissaire de justice le 17 février 2023, la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE a invité la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à se prononcer sur sa proposition de local de transfert.

Par ordonnance du 3 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure de médiation et désigné Mme [M] [K] en qualité de médiateur pour y procéder.

Par courrier officiel du 03 avril 2024, le conseil de la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE a informé la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE que le fonds de commerce exploité dans le local de transfert proposé a été abandonné et que le transfert du fonds de la preneuse est possible sans perte de clientèle, ce qui est de nature à réduire le montant de l'indemnité d'éviction sollicitée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, la S.A.R.L FLASH ÉTOILE demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-14 et L. 145-18 du code commerce et 143, 263 et 700 du code de procédure civile, de :
À titre principal,
• Fixer l'indemnité d'éviction à 257 000 euros,
• Condamner la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE à lui verser la somme de 257.000 euros au titre de son indemnité d'éviction,
À titre subsidiaire,
• Désigner un expert judiciaire avec pour mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
* de visiter le local situé au [Adresse 7] ;
* d'entendre les parties en leurs dires et explications ;
* de rechercher le montant de l'indemnité d'éviction au regard des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce ;
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
En tout état de cause,
• Condamner la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• Condamner la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE aux entiers dépens et éventuels frais d'expertise ;
• Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

Elle soutient essentiellement que le rapport d'expertise établi par Madame [I] [P], expert en estimations immobilières près de la cour d'appel de Paris, à sa demande, est suffisant pour déterminer le montant de son indemnité d'éviction dès lors qu'elle s'est prononcée tant sur la valeur locative des locaux loués, que la valeur du fonds de commerce et des indemnités d'éviction accessoires de remploi et du trouble commercial. Elle considère que la proposition d'un local de remplacement formulée par la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE est inopérante dès lors qu'elle n'est pas équivalente au local dont elle a été évincée et ne répond pas à ses besoins. Elle ajoute que la proposition formulée par la bailleresse ne peut la priver d'une indemnité d'éviction dès lors que l'acte de refus de renouvellement n'a pas visé l'alinéa 3 de l'article L.145-18 du code de commerce et n'a pas précisé les nouvelles conditions de location, ces conditions étant cumulatives. Elle précise que le local proposé est conditionné cumulativement aux faits qu'il corresponde aux besoins du preneur et qu'il soit situé à un emplacement équivalent, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE demande au tribunal, au visa de l'article L. 145-14 du code de commerce, de :
• Fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 48.800 euros,
• En l'absence de mesure d'expertise judiciaire, fixer l'indemnité d'occupation dont est redevable la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 25.723,32 euros hors taxes et hors charges et condamner la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à lui payer cette indemnité d'occupation,
• Ajouter à la mission de l'expert un avis à donner sur le montant de l'indemnité d'occupation dont est redevable la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à compter du 1er juillet 2022, et dans cette hypothèse :
- fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 25.723,32 euros et condamner la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à lui payer cette indemnité,
En tout état de cause,
• Condamner la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
• Condamner la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE aux dépens,
• Rappeler l'exécution provisoire de droit.

Elle soutient essentiellement que sa proposition d'un local de transfert faite à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE est valable et étayée et qu'il doit en être tenu compte dans la fixation de l'indemnité d'éviction due à la preneuse, ce qui n'a pas été fait par l'expert missionnée amiablement par la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE. Elle considère que l'indemnité d'éviction doit être déterminée dans l'hypothèse d'un simple transfert du fonds de commerce et non d'une perte du fonds de commerce de la preneuse. En outre, elle ajoute que l'indemnité d'occupation due par la preneuse doit être fixée à la valeur locative, laquelle a été évaluée par Madame [V] [E], expert immobilier près de la cour d'appel de Paris, à sa demande. Elle accepte que l'indemnité d'occupation soit fixée au montant du loyer révisé selon le dernier indice des loyers commerciaux dans le cas où un expert judiciaire ne serait pas désigné pour procéder à l'évaluation de l'indemnité d'occupation et de l'indemnité d'éviction.

Par ordonnance du 6 novembre 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que le tribunal n'est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

En application des dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l'espèce, par l'effet du refus de renouvellement signifié par la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE à la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE le 15 février 2021, le bail commercial du 25 septembre 2013 a pris fin le 30 juin 2022 à 24h00 et a ouvert droit au profit de la S.A.R.L. FLASH ÉTOILE au paiement de l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité. Il a également ouvert droit au profit de la S.C.I. SCI DOUCE ITALIE au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire prévue à l'article L. 145-28 du même code, à compter du 1er juillet 2022, pour l'occupation des locaux objets du bail du 25 septembre 2013.

Le principe de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation n'est pas discuté par les parties, ni la date d'effet du congé, mais elles ne sont pas parvenues à s'entendre sur les montants à fixer, chacune faisant état de conclusions d'expertise non judiciaires unilatérales non concordantes.

Pour chiffrer le montant de l'indemnité d'éviction due par la bailleresse au locataire évincée, en l'absence d'éléments suffisants d'appréciation des conséquences de l'éviction, et au vu de l'accord des parties, à tout le moins à titre subsidiaire, il y a lieu de recourir à une mesure d'expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l'indemnité d'occupation statutaire.

L'indemnité d'occupation provisoire sera fixée au montant du dernier loyer contractuel. Le rapport non judiciaire unilatéral produit par la bailleresse, n'étant corroboré par aucun autre élément, ne peut suffire en l'état à fixer une indemnité d'occupation plus élevée que le loyer contractuel.

Au regard de la nature du litige il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1.

PAR CES MOTIFS