TJ 35238, 2 mai 2025, RG 24/07378

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/07378 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LHKK

Jugement du 02 Mai 2025
N° : 25/389

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[X] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [S]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 07 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [S]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2022, Monsieur [K] [P] a donné à bail à usage d’habitation principale à Monsieur [X] [S] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros outre les charges locative provisionnelles d’un montant mensuel de 70 euros, avec clause de révision du montant du loyer selon l’indexation en vigueur.

Un contrat de cautionnement a été conclu le 12 juillet 2022 entre Monsieur [P], bailleur, et la SASU Action Logement Services ce contrat étant signé dans le cadre du dispositif de garantie Visale.
Dans le cadre de cette garantie Visale et aux termes de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la caution qui désintéresse le bailleur recueille de celui-ci tous les droits que ce dernier possède à l’encontre de son locataire avant la mise en jeu de la caution. La subrogation permet d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Suite à des impayés de loyers, Monsieur [P] a reçu paiement des sommes impayées par la SASU Action Logement Services, laquelle peut dès lors agir en son nom et pour son compte au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges du bailleur, afin que soient recouvrées les sommes dues au titre du dispositif de cautionnement Visale Action Logement.

Par courrier du 30 avril 2024, Action Logement Services a informé Monsieur [S] que son bailleur avait mis en jeu la garantie Visale et a déclaré les impayés de loyers à hauteur de 1.830 euros auprès d’Action Logement Services.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2024, la SASU Action Logement Services, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [X] [S] un commandement de payer la somme en principal de 2.440 euros correspondant aux loyers restés impayés par la locataire au 15 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse. Ce commandement, régulièrement dénoncé à la CCAPEX, visait la clause résolutoire pour le non-règlement des loyers et rappelait les textes applicables.

La SASU Action Logement Services, a, par acte d’huissier du 2 octobre 2024 régulièrement notifié à la Préfecture d’Ille et Vilaine, fait assigner Monsieur [X] [S] en constatation de la résiliation du bail les liant et à titre subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs du locataire, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges y afférents.

La SASU Action Logement Services sollicite également sa condamnation à lui payer:
- la somme de 4.880 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2024 sur la somme de 2.440 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- les indemnités d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces indemnités d’occupation seront justifiées par une quittance subrogative,
- la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, y compris les frais du commandement de payer.
La SASU Action Logement Services a demandé qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l'audience du 7 février 2025.
La SASU Action Logement Services, représenté par Maître LEMONNIER substitué par Maître STREHAIANO, a maintenu ses demandes, a actualisé sa créance à la somme de 6.310 euros, et déposé ses pièces.
Monsieur [S] a comparu et a expliqué qu’il se trouvait actuellement sans emploi et recevait une indemnisation de Pôle Emploi à hauteur de 1.200 euros. Il a indiqué qu’il avait déposé une demande d’allocation auprès de la CAF et une demande de logement social, et qu’une visite était prévue prochainement. Il a précisé avoir versé 400 euros en janvier auprès de Visale et a sollicité des délais de paiement, proposant de payer le loyer courant outre 200 euros par mois.

Par conséquent, il sera statué par jugement contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

1.1 Sur la recevabilité de la demande :

La SASU Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

1.2 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, il résulte des pièces remises que les parties au contrat de bail sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers, provisions sur charges et charges et en cas de non justification d'un contrat d'assurance locative.

En application des dispositions des articles 1346 et suivants du code civil, de l’article 121-12 du code des assurances et de la convention Etat-UESL du 24 Décembre 2015, la SASU Action Logement Services se trouve subrogée dans les droits du bailleur Monsieur [P], auquel la SASU Action Logement Services justifie avoir réglé une somme de 7.320 euros au titre du dispositif de cautionnement Visale, une quittance subrogative étant intervenue le 13 janvier 2025 entre Monsieur [P] et la SASU Action Logement Services, et ce au titre des loyers restés impayés au 9 décembre 2024 échéance de décembre 2024 incluse.

Suite à la délivrance du commandement du 10 juin 2024, il n’a pas été procédé au règlement de la dette locative dans le délai de deux mois. Par conséquent, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 10 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaisante, Monsieur [S] s’étant acquitté d’une somme de 610 euros auprès de Monsieur [P], le 5 février 2025, montant correspondant au loyer courant, outre une somme de 400 euros, auprès de VISALE, courant janvier 2025.

Par ailleurs, si Monsieur [S] propose de régler une somme de 200 euros en sus du montant du loyer courant, il convient de constater que les revenus de Monsieur [S], de l’ordre de 1.200 euros outre des allocations de logement à hauteur de 422 euros, lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à Monsieur [X] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais si les paiements sont parfaitement respectés.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué et l’exécution du bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

2. Sur la dette locative :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2025, Monsieur [X] [S] lui devait la somme de 6.310 euros au titre des loyers impayés et réglés au bailleur, Monsieur [S] ayant réalisé un versement de 610 euros reçu le 5 février 2025.

Monsieur [X] [S] ne conteste pas être redevable de cette somme auprès de la SASU Action Logement Services au titre des loyers impayés à la date de l’audience du 7 février 2025.
Il explique avoir déposé une demande d’allocation auprès de la CAF ainsi qu’une demande de logement social, précisant qu’une visite était prévue prochainement.

Monsieur [X] [S] sera donc condamné à payer la somme de 6.310 euros à la SASU Action Logement Services au titre de sa dette locative arrêtée au 7 février 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, provision sur charges comprise, révisable dans les mêmes termes que la révision du loyer prévue au contrat de bail

En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, s’élève à la somme actualisée de 610 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisé à compter du 7 février 2025, date de l’audience au cours de laquelle la SASU Action Logement Services a fait état de la dette actualisée suite au dernier règlement.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens resteront à la charge de Monsieur [X] [S], en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L’équité et la situation économique de Monsieur [X] [S], qui n’est plus parvenu à s’acquitter de sa charge de loyer pendant de nombreux mois en raison de revenus modestes mais qui propose un effort financier conséquent, justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de ce dossier, et notamment l'importance de la dette locative rapportée à la date de début du bail, justifient que ne soit pas écartée l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par Ces Motifs :