TJ 35238, 2 mai 2025, RG 24/04716

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/04716 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LCBE

Jugement du 02 Mai 2025
N° : 25/393

[W] [H]

C/

[I] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LUET
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GRAVIS
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [W] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Laura LUET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [I] [R]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Marine GRAVIS, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Sarah GUILBAULT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2012, Madame [W] [H] a mis à disposition de Monsieur [I] [R] des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 € et d’une provision pour charges de 60 €.

Par courriers en date du 1er mars 2024 et du 30 mai 2024, le syndic de copropriété par le biais de son assureur protection juridique, a fait part à Madame [W] [H] de nuisances et dégradations au sein des parties communes commises par son locataire, Monsieur [I] [R].

Le 4 mars 2024, Monsieur [P] [D], voisin de Monsieur [I] [R], a déposé une main courante à l’encontre de ce dernier pour des faits d’agressions physiques commis par ce dernier et par une femme présente à son domicile le 27 février 2024.

Le 5 avril 2024, Madame [X] [L], voisine de Monsieur [I] [R], a déposé une main courante à l’encontre de ce dernier indiquant qu’il l’avait agressé verbalement.

Par courrier en date du 2 mai 2024, l’assureur de Madame [W] [H] a mis en demeure Monsieur [I] [R] de mettre un terme aux nuisances commises au sein de l’immeuble.

Par courrier en date du 29 mai 2024, l’assureur de Madame [W] [H] a demandé à Monsieur [I] [R], au titre de sa responsabilité civile, le remboursement de la porte vitrée des parties communes endommagée par ce dernier.

Par assignation du 21 juin 2024, Madame [W] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

- A titre principal,
o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Madame [H] et Monsieur [R] le 18 février 2012, aux torts exclusifs du locataire ;
o ordonner à Monsieur [R] de quitter les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à titre subsidiaire :
o autoriser Madame [H] à faire procéder à l’expulsion tant de toute personne que de tout bien se trouvant dans les lieux du chef du locataire et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;
o autoriser Madame [H] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;
- en tout état de cause :
o condamner Monsieur [R] à payer à Madame [H] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 444 euros jusqu’à son départ effectif ;
o condamner Monsieur [R] à payer à Madame [H] la somme de 236,50 euros au titre des dégradations provoquées ;
o condamner Monsieur [R] à verser à Madame [H] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
o condamner Monsieur [R] aux dépens.

A l’audience du 21 mars 2025, Madame [H], représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses demandes, Madame [W] [H] fait valoir que Monsieur [I] [R] cause des troubles anormaux du voisinage par des nuisances sonores et olfactives, des disputes, des dégradations volontaires des parties communes ou encore par des agressions physiques.

Monsieur [I] [R], représenté par son avocat, demande que Madame [W] [H] soit déboutée de l’intégralité de ses demandes.
Au soutien de sa demande de voir Madame [W] [H] déboutée de l’ensemble de ses prétentions, Monsieur [I] [R] fait valoir que les nuisances alléguées ont pour origine la présence de l’ancienne compagne et la mère de l’enfant de ce dernier, Madame [V] [J], qu’il a hébergé au regard de la situation précaire de celle-ci et qui serait la personne responsable des troubles subis par le voisinage. Par ailleurs, Monsieur [I] [R] affirme qu’aucune faute ne saurait justifier la résiliation judiciaire du bail puisque les témoignages produits sont, selon lui, dépourvus de précisions ainsi que d’objectivité. Monsieur [I] [R] dit avoir effectivement donné un coup dans une vitre des parties communes sans avoir pour intention d’atteindre son voisin mais en voulant arrêter Madame [V] [J]. Enfin, Monsieur [I] [R] affirme que les troubles anormaux du voisinage allégués ne sont plus d’actualité.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1.Sur la résiliation du contrat de bail

En vertu de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Il résulte des articles 1728 et 1729 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée, de manière raisonnable, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués, à défaut de quoi le bailleur peut faire résilier le bail.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. »

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En vertu du contrat de bail du 18 février 2012, « Chaque preneur devra veiller à utiliser les parties communes (…) de façon à ne pas créer de gêne ou de nuisances pour les autres occupants ou nuire au libre accès de chaque appartement. »

En l’espèce, Madame [W] [H] verse aux débats une main courante, en date du 4 mars 2024, de Monsieur [P] [D], voisin de Monsieur [I] [R], affirmant qu’il a été agressé physiquement par ce dernier le 27 février 2024 après qu’il lui ait demandé de cesser ses nuisances notamment de fumer dans les parties communes et de les réveiller lorsqu’il rentre alcoolisé. Il relate que Monsieur [I] [R] aurait tenté de l’agripper ; qu’il s’est protégé grâce à une porte vitrée ; que Monsieur [I] [R] aurait donné un coup de poing dans ladite porte, cassant la vitre. Monsieur [P] [D] affirme, par ailleurs, que Monsieur [I] [R] l’aurait poussé, et que la femme présente au domicile de ce dernier lui aurait donné plusieurs coups puis ils seraient tous deux entrés dans son domicile.

Madame [W] [H] verse également aux débats un courriel, en date du 7 avril 2024 de Madame [S] [E], voisine de Monsieur [I] [R], affirmant qu’elle sent une odeur de cigare ou de cannabis dans les parties communes provenant de l’appartement de ce dernier et que depuis qu’il héberge une femme à son domicile la tranquillité de l’immeuble s’est dégradée. Elle fait état de disputes, cris, pleurs fréquents et de nombreuses sollicitations de la part de cette femme qui venait sonner chez elle.

Un second courriel, en date du 12 juin 2024, de Madame [S] [E] est versée aux débats où elle indique qu’à 6h30 du matin, ce jour-là, Monsieur [I] [R] a sonné à plusieurs reprises à son interphone car il avait oublié ses clefs. En sortant de chez elle, elle a constaté que la nouvelle porte des parties communes était à nouveau abîmée avec vis et plaques éparpillées dans le couloir.

Par courriel en date du 25 juin 2024, Madame [X] [L] fait état d’une altercation survenue le 22 juin 2024 avec Madame [V] [J], personne hébergée par Monsieur [I] [R], indiquant que cette dernière l’a injurié et proféré des menaces à son encontre. Elle indique que la police est intervenue et que Madame [J] a été prise en charge par une ambulance.

Si Monsieur [I] [R] fait valoir que ces nuisances sont dues à Madame [J] et s’il verse aux débats un dépôt de plainte à l’encontre de Madame [V] [J] pour dégradation de ses biens le 22 juin 2024, une attestation non datée d’un voisin, Monsieur [Y] [U], indiquant qu’il n’y a plus d’incident au domicile de Monsieur [T] [R] depuis le mois de juin ainsi qu’une attestation de lui-même certifiant qu’il n’accueillera plus Madame [V] [J] chez lui, il n’en reste pas moins que Monsieur [I] [R] est responsable des nuisances commises par les personnes qu’il héberge.

Par ailleurs, si Monsieur [I] [R] affirme que la seule nuisance pouvant lui être reprochée est celle remontant au 27 février 2024 lorsqu’il a cassé la porte vitrée, il convient de relever que plusieurs voisins se plaignent des nuisances olfactives constantes et que les nuisances sonores notamment par des sonneries à l’interphone sont relatées par plusieurs d’entre eux comme des évènements fréquents. En outre, c’est suite au comportement agressif de Monsieur [R], décrit par Monsieur [D] lequel a dû se réfugier derrière la porte commune, que la vitre de cette porte a été brisée.

Il ressort ainsi des nombreux éléments graves et concordants que Monsieur [I] [R] génère un trouble de voisinage important constitué de nuisances sonores, olfactives, d’agression physique et de dégradation des parties communes, manquant ainsi à son obligation contractuelle et légale essentielle qui consiste en la jouissance paisible de la chose louée.

Au vu de la nature des troubles, de leur ampleur et de leur persistance malgré la sommation du 2 mai 2024, la gravité de ce manquement contractuel est caractérisée et justifie la résiliation du contrat de bail du 18 février 2012 à compter de la présente décision. Monsieur [I] [R] se trouve dès lors occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], et ce à compter de la signification du présent jugement.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique.

2. Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…).

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre, l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, Monsieur [I] [R] est entré dans les lieux légalement au titre du contrat de bail du 18 février 2012 consenti par Madame [W] [H].

Cette dernière ne soulève aucun moyen de nature à justifier sa demande de suppression des délais d’expulsion.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. De même, la suppression ou la réduction du bénéfice de la trêve hivernale réglée par l’article L. 412-6 du même code ne saurait être encourue dès lors que les locataires ne se sont pas introduits dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et que le relogement des intéressés n’est pas assuré.

L’expulsion ne pourra donc avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3.Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 2 mai 2025, date du présent jugement.

Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [W] [H] ou à son mandataire.

4.Sur la demande tendant au paiement des dégradations provoquées

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la facture que Madame [W] [H] verse aux débats est adressée au syndic de copropriété, tiers à la présente procédure. Ainsi, si Madame [W] [H] allègue un préjudice du fait de la dégradation de la porte par son locataire, elle ne démontre pas qu’elle en a supporté le coût de sa réparation.

Par conséquent, en l’absence de dommage personnel, Madame [W] [H] sera déboutée de sa demande de paiement des dégradations provoquées.

5. Sur les demandes accessoires

5.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [I] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

5.2.Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [I] [R], condamné aux dépens, devra verser à Madame [W] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros.

PAR CES MOTIFS