TJ 83050, 9 mai 2025, RG 22/07553

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 09 Mai 2025
Dossier N° RG 22/07553 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JT64
Minute n° : 2025/123

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD C/ [H] [C] épouse [N], [U] [B], S.A.S.U. INGENIERIE ET STRUCTURE

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 décembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025, prorogé au 09 mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE
Maître Damien BALMEUR
Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN
Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CAP IMMO SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Maître Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [H] [C] épouse [N]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel BONNEMAIN de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [U] [B]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Damien BALMEUR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S.U. INGENIERIE ET STRUCTURE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte d’huissier délivré le 28 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 6] faisait assigner Madame [H] [C] épouse [N] sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1231 – 1 du Code civil.
Le syndicat des copropriétaires exposait avoir donné à Mme [N] par décision de l’assemblée générale en date du 20 septembre 2017 l’autorisation d’agrandir son balcon et d’installer une climatisation, sous réserve qu’elle contracte une assurance de dommages ouvrages.

Les travaux réalisés s’étaient révélés beaucoup plus importants que ceux prévus au projet soumis à l’assemblée générale et ne respectaient pas la distance de 4 mètres avec la propriété voisine. Un constat d’huissier avait été dressé le 6 février 2020.

Le syndicat des copropriétaires avait voté lors de la séance du 11 octobre 2019 le principe de la démolition des travaux. Madame [N] ne s’étant pas exécutée le syndicat des copropriétaires avait obtenu en référé la désignation d’un expert. Madame [N] avait assigné en intervention forcée Monsieur [B] et la SAS Ingénierie et structure. Le rapport d’expertise judiciaire était déposé le 20 mai 2022.

Il permettait de confirmer que les deux extensions réalisées par la défenderesse en façade ouest et en façade nord n’étaient pas conformes à l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires ni aux règles d’urbanisme. De surcroît les ouvrages réalisés n’étaient pas conformes aux règles de l’art et présentaient un danger pour les personnes.

L’expert concluait que le danger imposait techniquement la destruction pure et simple de l’extension nord, et la destruction de la partie en porte-à-faux de l’extension ouest, le reste de l’ouvrage pouvant être réhabilité par un professionnel.

Le syndicat des copropriétaires demandait donc la condamnation de Madame [N] à la remise en état des lieux dans leur état antérieur par suppression des aménagements réalisés ainsi que le préconisait le rapport d’expertise, sous le contrôle d’un maître d’œuvre assuré et agréé par le conseil syndical, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires demandait en outre la condamnation de Madame [N] à lui verser la somme de 50 000 € au titre du préjudice de jouissance, outre 5000 € au titre des frais irrépétibles et à régler les dépens incluant les frais d’expertise judiciaire avec distraction au profit de son conseil.

Par actes d’huissier en date du 8 mars 2023 transformé en procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant de la SAS Ingénierie et structure, et en date du 7 mars 2023 agissant de Monsieur [B], Madame [N] assignait en intervention forcée la SAS qui avait établi les plans et le maçon qui avait réalisé les travaux.

Elle exposait que le rapport d’expertise avait mis en cause la conception et la réalisation des travaux querellés. S’agissant de l’établissement des plans bétons, la responsabilité incombait à la SAS Ingénierie et structure, et s’agissant de l’exécution de l’ouvrage, à Monsieur [B].

Elle sollicitait la jonction de cette procédure enregistrée sous le numéro RG 23/2094 à la procédure principale. Il était fait droit à la demande par ordonnance en date du 18 décembre 2023.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 25 juillet 2024, Madame [N] sollicitait la révocation de l’ordonnance de clôture du 10 juin 2024 aux fins d’admission de ses conclusions et pièces notifiées postérieurement à ladite ordonnance.

Sur le fond elle demandait la condamnation de Monsieur [B] à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations dont elle pourrait faire l’objet, à lui verser la somme de 4000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil, ainsi que le rejet de la demande relative au préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, Monsieur [B] soutenait qu’aucune autorisation de la copropriété n’avait été sollicitée par Madame [N]. Celle-ci avait refusé toute tentative amiable de remise en état d’origine du bâtiment. Le concluant était en charge de la réalisation des travaux sur la base de l’étude béton réalisée par la SAS Ingénierie et structure.

Il relevait que l’expert n’avait pas pour mission d’évaluer la qualité de la construction réalisée mais uniquement sa conformité au règlement de copropriété, aux autorisations de l’assemblée générale et aux autorisations d’urbanisme.

Madame [N] de mauvaise foi tentait d’échapper à sa responsabilité en rejetant la faute sur lui. Le concluant avait réalisé l’ouvrage sur les ordres et directives de Monsieur [N] lui-même après communication des plans et confirmation de l’existence de différentes autorisations. L’autorisation d’urbanisme était affichée sur le terrain. Par conséquent aucune faute ne pouvait lui être reprochée ainsi que l’indiquait l’expert dans son rapport.

Le concluant avait reconnu de bonne foi les imperfections de ses prestations et avait proposé lors des opérations d’expertise de démolir l’extension de la façade nord sans évacuation des gravats, prestation qui ressortait de la responsabilité du concepteur du projet. Cette proposition n’avait jamais reçu de réponse.

L’expert précisait que la nouvelle construction était désolidarisée de l’immeuble dont la structure serait ainsi préservée.

Le concluant ne doutait pas que la remise en état soit ordonnée du fait de l’absence d’autorisation laquelle était de la responsabilité exclusive de Madame [N]. En l’absence de réponse à sa proposition de destruction, le tribunal ne pouvait le condamner à garantir Madame [N] d’une condamnation à payer le montant des travaux à hauteur de 40 000 €, ni le préjudice de jouissance.

Il demandait la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2400 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La SAS Ingénierie et structure constituait avocat mais ne concluait pas. Par courrier en date du 9 décembre 2024, son conseil informait le tribunal qu’il n’intervenait plus dans le dossier.

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée à la date du 10 juin 2024 par ordonnance en date du 10 juin 2024. L’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du vendredi 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Mme [N] a sollicité dans leurs conclusions signifiées par voie électronique le 25 juillet 2024 la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 10 juin 2024 au motif qu’elle n’avait pas été en mesure de répliquer aux écritures adverses. L’ordonnance du 10 juin 2024 était révoquée et la clôture de la procédure était prononcée à la date du 13 décembre 2024.

Sur le rapport d’expertise

L’expert observait que seule une déclaration préalable portant sur l’agrandissement d’un balcon existant pour une surface de 7,5 m² avait été déposée alors que les travaux entrepris, soit deux extensions pour une surface globale de 34 m², nécessitaient un permis de construire s’agissant de surcroît de l’extension d’un immeuble collectif.

Deux extensions avaient été réalisées :

– l’une en façade ouest : une terrasse non conforme à l’autorisation donnée par la copropriété, prolongée d’environ 1 m en porte-à-faux du nu extérieur de la façade alors que la terrasse du projet s’alignait sur celle-ci

– l’autre en façade nord non conforme à l’autorisation donnée par la copropriété et non conforme au PLU soit un prolongement sur 3 m du bâtiment sur poteaux destinés à recevoir une pièce habitable donc à être clos et couvert.

Le gros œuvre était constitué de poteaux, poutres, planchers poutrelles, hourdis béton et parpaings, d’une qualité insuffisante et non conforme aux règles de l’art. L’oxydation des aciers d’armature avait commencé, des poutrelles de béton précontraint avaient cassé au coulage du béton de dalle, des poutres présentaient une flèche trop accentuée, certains poteaux présentaient un faux aplomb, les parpaings étaient mal montés et jointoyés.

L’expert estimait que l’extension nord présentait un danger et nécessitait d’être détruite purement et simplement. L’accès le long du pignon Nord sous l’édifice construit devait être interdit et l’espace devait être balisé pour un interdire l’accès.

L’extension ouest présentait aussi une dangerosité importante et nécessitait la destruction de toute la partie en porte-à-faux à partir du nu extérieur de la poutre de rive en prolongement du nu de façade de l’immeuble. Celle-ci était réhabilitable par un professionnel.

Le propriétaire de l’appartement situé au rez-de-jardin sous l’appartement de Madame [C] ne devait plus habiter son appartement aussi longtemps que les destructions Nord et Ouest n’auraient pas été réalisées.

L’expert précisait que la responsabilité de l’ampleur des agrandissements incombait à Madame [N], tandis que la responsabilité des désordres était celle de l’entreprise de maçonnerie.

La durée prévisible des travaux était de quatre mois incluant les évacuations et remise en état. Faute de production de devis par les parties, l’expert estimait approximativement le coût des travaux à 40 000 € TTC.

Sur la responsabilité de Madame [N] à l’égard du syndicat des copropriétaires

Les opérations d’expertise ont permis de caractériser que l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires n’a pas été respectée : ni la taille ni la nature des ouvrages n’étaient conformes aux travaux autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les travaux n’étaient pas compatibles avec les règles d’urbanisme. Les croquis imprécis que Madame [N] avait joints à sa demande d’autorisation en date du 28 juillet 2017 montraient en façade ouest une extension de balcon et l’ajout d’une terrasse couverte à hauteur du premier étage d’une largeur de 2,50 m. Ainsi que le mentionne le procès-verbal d’infraction établi le 21 janvier 2021 par le service de l’urbanisme de la ville, le prolongement latéral du balcon sur 2,5 m initialement déclaré mesurait 3, 10 m sur 9, 40 m créant une emprise de 42, 2 m2, et se situait à 3,10 m de la limite séparative.

De surcroît les travaux ont été réalisés sans respect des règles de l’art de sorte que les ouvrages sont dangereux pour les personnes.

- Il y a donc lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Madame [N] à la remise en état des lieux dans leur état antérieur par suppression des aménagements qu’elle a réalisés à savoir la destruction de l’extension nord et la destruction de toute la partie en porte-à-faux à partir du nu extérieur de la poutre de rive en prolongement du nu de façade de l’immeuble concernant la terrasse ouest. Madame [N] devra s’adjoindre un maître d’œuvre assuré et agréé par le conseil syndical.

Les lieux devront être remis en état conformément au présent jugement dans le délai de quatre mois suivant sa signification. Au terme de ce délai s’appliquera le cas échéant une astreinte de 500 € par jour de retard pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l’astreinte provisoire pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être prononcée.

- Le syndicat des copropriétaires réclame un préjudice de jouissance à hauteur de 50 000 €.

La durée des travaux est estimée par l’expert à quatre mois.

Il est par ailleurs versé aux débats les courriers électroniques en date du 6 mai 2019 et du 5 juillet 2019 de Monsieur [Z] copropriétaire du bâtiment C, alertant le service de l’urbanisme de la ville sur l’irrégularité des travaux. Ces échanges démontrent que les copropriétaires du bâtiment B siège des travaux querellés n’ont pas été les seuls à être impactés.

[Adresse 5] sont un ensemble de trois petits immeubles configurés en cascade formant une résidence à quelques pas du centre-ville de [Localité 6] selon la description de l’expert judiciaire. Ils sont d’architecture néo-provençale classique.

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation donnée par l’assemblée générale et de surcroît illégaux et dangereux n’a pu que troubler la collectivité des copropriétaires dans son ensemble.

Le préjudice de jouissance sera apprécié à la somme de 10 000 euros.

Sur la responsabilité des constructeurs vis-à-vis de Mme [N]

Aucune demande de Mme [N] n’est dirigée contre la SAS Ingénierie et structure. Seul M. [B], maçon, est mis en cause pour manquement à l’obligation de conseil et pour les vices affectant la construction.

Sont versés aux débats :

- un devis de l’entreprise « L’idée verte » (M. [B]) en date du 15 novembre 2018 pour la construction d’un balcon comprenant les fondations, la construction de dix piliers, la création de poutres, du plancher, d’un mur de 30 m2 et mise en place d’une fenêtre avec ceinture à deux mètres de hauteur

- des plans non signés des travaux envisagés

- des extraits de relevés bancaires laissant apparaître le débit de trois chèques pour un montant de 6950 euros sans qu’il soit possible de déterminer le bénéficiaire.

M. [B] a précisé par LRAR adressée à l’expert qu’il avait réalisé les travaux sous les seules directives de M. [N], qui lui avait remis les plans d’agrandissement des deux façades. Il contestait toute responsabilité dans la conception et l’implantation de l’ouvrage. Il admettait sa responsabilité dans les vices de la construction et proposait d’effectuer lui-même la destruction.

En l’absence de contrats écrits entre le maître d’ouvrage et les constructeurs, en particulier avec la société qui aurait établi les plans, mais qui n’a manifestement pas été chargée de la maîtrise d’œuvre, il n’est pas possible d’imputer une part de responsabilité dans l’implantation des ouvrages à l’entreprise de maçonnerie.

Concernant les désordres, l’expert a précisé que les travaux Ouest présentaient une dangerosité importante qui imposait la destruction du porte-à-faux, et des garde-corps en parpaing pesant sur le nez de dalle. L’expert a admis que la profondeur de l’ouvrage au-delà du nu du mur de façade ne dérogeait pas à l’autorisation de construire. Le syndicat des copropriétaires demande la destruction de toute la partie en porte-à-faux à partir du nu extérieur de la poutre de rive en prolongement du nu de façade. Les travaux Nord devaient être détruits en totalité.

Il n’est pas contesté que les malfaçons soient imputables à M. [B]. Néanmoins même en l’absence de tout vice de construction, aussi bien le syndicat des copropriétaires que la ville auraient été fondés à réclamer la destruction des travaux en façade nord et en façade ouest dans la limite décrite par l’expert.

Madame [H] [N] née [C] ne peut donc demander que M. [B] soit condamné à la relever du coût total de la démolition et de la consolidation de la partie de l’ouvrage non litigieuse.

La part de responsabilité de M. [B] sera appréciée à la prise en charge de 20% du coût global des travaux demandés par le syndicat des copropriétaires, coût de l’assurance dommages ouvrage et de la maîtrise d’oeuvre compris, soit 20% du coût estimé par l’expert de 40.000 euros : 16.000 euros.

Sur les dépens

Madame [H] [N] née [C], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance, frais d’expertise compris. Il n’y a pas lieu de faire supporter une partie des dépens par M. [B], dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a vainement tenté une solution amiable au litige, et où, de surcroît M. [B] a proposé de prendre en charge la démolition des ouvrages litigieux.

Sur les frais irrépétibles

Madame [H] [N] née [C] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS