TJ 06088, 9 mai 2025, RG 25/00393

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00393 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QJJY
du 09 Mai 2025

N° de minute 25/00729

affaire : Etablissement public CDC HABITAT SOCIAL D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de SA HLM NOUVEAU LOGIS AZUR sise [Adresse 3]
c/ [S] [D] [Z]

Grosse délivrée à

Me Rose-marie FURIO-FRISCH

Expédition délivrée à

Partie défaillante (1)

le
l’an deux mil vingt cinq et le neuf mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Etablissement public CDC HABITAT SOCIAL D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits de SA HLM NOUVEAU LOGIS AZUR sise [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [S] [D] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mai 2001, le CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS AZUR a donné à bail commercial à M. [S] [Z] des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer annuel de 48 000 francs, hors taxes et charges.

Le 21 novembre 2024, le CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à M. [S] [Z] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, le CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SA HLM NOUVEAU LOGIS AZUR a fait assigner M. [S] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

- Constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2024 ;
- Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- Le condamner au paiement d'une provision de 4222.13 euros arrêtée au 19 février 2025 ;
- Le condamner au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation des lieux, égale au montant du loyer, des charges, impôts et taxes révisable, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;
- Le condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 20 mars 2025, le CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Il expose que M. [S] [Z] est défaillant dans le paiement de son loyer, qu'il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu'il devra en outre être condamné au paiement de l'arriéré locatif ainsi qu'à une indemnité d'occupation.

Le bailleur expose que le locataire exerçant en qualité d'entrepreneur individuel, il n'est pas en mesure de verser un état des inscriptions du tribunal de commerce.

M. [S] [Z] régulièrement assigné par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice n'a pas constitué avocat.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.
Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de du CDC HABITAT SOCIAL par acte de commissaire de justice le 21 novembre 2024, à M. [S] [Z], visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2738,45 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, au vu du décompte versé et à défaut d'éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, non comparante.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 21 décembre 2024.

L'occupation d'un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [S] [Z], devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes provisionnelles

L'article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats, que M.[S] [Z] demeure redevable de la somme de 4222.13 euros au titre des loyers, charges et des indemnités d'occupation, arrêtée au mois de février 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

En outre, M.[S] [Z] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, qui doit être fixée au montant du loyer et des charges.

Dès lors, en l'absence de contestation sérieuse, M.[S] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 4222.13 euros arrêtée au mois de février 2025 inclus.

Il sera en outre condamné au paiement d'une indemnité provisionnel pour la période postérieure à cette condamnation, soit à compter du 1er mars 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés du local, égale au montant du loyer, des charges et accessoires, soit à la somme mensuelle de 1260.48 euros, avec indexation.

M.[S] [Z] sera condamné à son paiement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de l'issue du litige, il sera alloué au CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M.[S] [Z], qui succombe sera condamné au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS