TJ 06088, 9 mai 2025, RG 24/01540

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01540 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P37D
du 09 Mai 2025

N° de minute 25/00722

affaire : S.C.P. VIOLLA
c/ [G] [U]

Expédition délivrée à

Me Pasquale CAMINITI
Me Nicolas CORNIGLION

le
l’an deux mil vingt cinq et le neuf Mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Août 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.P. VIOLLA
[Adresse 1]
Chez Mme [M] [L]
[Localité 3] - PRINCIPAUTE DE [Localité 6]
Rep/assistant : Me Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [G] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 3] - PRINCIPAUTE DE [Localité 6]
Rep/assistant : Me Nicolas CORNIGLION, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SCP VIOLLA a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [G] [U], aux fins de le voir condamner à:
- ordonner la libération à son bénéfice de l'indemnité prévue par la promesse unilatérale de vente du 11 décembre 2023 de 94 500 euros séquestrée en l'étude de Me [T] notaire associé au sein de la SAS MOTTET & ASSOCIES titulaire de l'office notarial de [Localité 4],
- dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024, capitalisés par annuités et condamner Monsieur [U] en verser le montant à la SCP VIOLLA,
- à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 20 mars 2025, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCP VIOLLA représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Elle expose avoir consenti à M. [G] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur des biens immobiliers prévoyant que l'option devait être levée au plus tard le 28 février 2024 au prix de 1 890 000 euros. Elle précise que lors de la conclusion de cet acte, ce dernier a procédé au règlement d'une indemnité d'immobilisation de 94 500 euros, que cette promesse unilatérale de vente ne comportait aucune condition suspensive de prêt, qu'au terme ce dernier n'a pas levé l'option et que la somme séquestrée chez le notaire au titre de cette indemnité doit en conséquence lui être versée. Elle ajoute que les moyens soulevés en défense, tirés du fait que la promesse de vente serait nulle pour cause de dol car le consentement de M. [U] aurait été vicié en raison de déclarations trompeuses concernant la situation administrative du bien sont infondés, que la promesse ne mentionne aucune déclaration d'achèvement et de conformité des travaux et que Monsieur [U] s'est engagé en toute connaissance de cause. Elle soutient que la promesse mentionne clairement l'absence de déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, qu'il ne s'agissait pas d'une condition suspensive de la vente, qu'elle n'a jamais affirmé avoir elle-même déposer la déclaration auprès des services de la mairie et qu'à sa connaissance ce dépôt avait été fait par le promoteur il y a plus d'un mois, aucune contradiction manifeste dans la promesse de vente étant démontrée. Elle fait valoir que M. [U] s'est engagé à acheter le bien en toute connaissance de cause qu'il obtienne un crédit immobilier ou non, qu'elle a de son côté agi de bonne foi, qu'elle a mentionné "à sa connaissance" ce qui induit qu'il ne s'agissait pas d'un engagement ferme et que l'acte a reproduit l'attestation de la mairie indiquant que le bien n'avait pas fait l'objet d'une déclaration d'attestation d'achèvement et de conformité des travaux de sorte que l'acquéreur était parfaitement conscient au jour de la vente qu’une telle déclaration n'existait pas. Elle soutient que le défendeur n'a pas été induit en erreur et qu'il cherche en toute mauvaise foi à obtenir la nullité du contrat et la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée sans justifier des prétendues manœuvres dolosives alléguées.

M. [G] [U], représenté par son conseil demande dans ses conclusions déposées à l'audience :
- le rejet de l'ensemble des demandes en l'état de l'existence de contestations sérieuses,
- la condamnation de la SCI VIOLLA à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 94 500 euros qu'il a versée ainsi que des engagements spécifiques du promettant concernant la conformité des travaux, que lors de la signature de la promesse, laSCI VIOLLA a expressément indiqué que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux DAACT avait été déposée par le promoteur depuis plus d'un mois en s'engageant à transmettre la copie de l'accusé de réception dans les meilleurs délais et cela avant la date de réitération, qu'il avait prévu de financer son acquisition par un prêt bancaire et qu'il a renoncé à inclure une telle condition suspensive de prêt après avoir été rassuré par les engagements de la SCP VIOLLA quant à la conformité administrative du bien qui était nécessairepour pouvoir financer l'acquisition ainsi que le démontrent les échanges entre eux. Il ajoute cependant qu'en février 2024, il a été informé que la DAACT n'avait pas été déposée et que la déclaration effectuée par le vendeur était inexacte de sorte que la banque a refusé d'examiner sa demande de crédit en l'absence de cette pièce qui constituait une condition essentielle pour valider le financement. Il expose être retrouvé dans l'impossibilité d'honorer la promesse de vente et avoir sollicité une résolution amiable du contrat et la restitution de l'indemnité d'immobilisation en vain. Il ajoute que la promesse de vente est nulle pour cause de dol en l'absence de déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, que son consentement a été vicié lors de la signature en raison de déclarations trompeuses concernant la situation administrative du bien, que la promesse de vente comprend une contradiction manifeste, que la demanderesse ne peut se réfugier derrière une prétendue ignorance car elle avait une obligation renforcée d'information en tant que vendeur tout en faisant valoir que son notaire était également impliqué dans le programme immobilier ce qui aggrave son manquement. Il expose ainsi que l'erreur provoquée par les déclarations trompeuses de la société ont été déterminantes de sorte qu'elles doivent entraîner la nullité du contrat et le rejet du versement de l'indemnité d'immobilisation.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 11 décembre 2023, la société civile de droit monégasque VIOLLA a signé une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [G] [U] portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 7] au prix de 1 890 000 euros.

Cette promesse a été consentie pour une durée expirant le 28 février 2024 à 16 heures.

Il a été prévu “qu'en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration du délai ci-dessous fixé. Il est précisé que l'option sera levée à la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire d'une somme correspondant au prix stipulé payable déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes et paiement des frais de commission et de vente.

Le contrat prévoit que le bénéficiaire déclare vouloir effectuer le paiement du prix et des frais au moyen de ses fonds personnels.

En considération de la promesse formelle conférée au bénéficiaire par le promettant dans les conditions ci-dessus prévues et en contrepartie du préjudice qui peut en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation des présentes et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait compte tenu de l'obligation dans laquelle il se trouverait d'avoir à rechercher un nouvel acquéreur après expiration du délai précité, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 94 500 euros. Cette indemnité d'immobilisation a d'ores et déjà été versée par le bénéficiaire sur un compte séquestre ouvert à la comptabilité du notaire... (page 17)

La mission du séquestre sera la suivante: il remettra cette somme au bénéficiaire :
- dans le cas où celui-ci mettrait en jeu son droit de rétractation,
- dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives ci-dessous stipulées et auquel le bénéficiaire n'aurait pas renoncé
- dans le cas où la présente promesse n'étant frappée ni de caducité ni de résolution pour l'un des motifs indiqués ci-dessus, le bénéficiaire n'aurait pas réalisé la vente ou n'en aurait pas demandé la réalisation dans les délais et conditions prévues.
Toutefois, cette mission ne pourra s'exécuter que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une décision judiciaire passée en force de chose jugée.

Le contrat prévoit que la vente est soumise à l'accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulé en faveur du bénéficiaire qui sera le seul à pouvoir s'en prévaloir. Les titres de propriété les pièces d'urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant greffer l'immeuble ou en diminuer sensiblement la valeur ou le rendent impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisie ou d'inscription dont le solde des créances augmentées du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.

Le bénéficiaire déclare qu'il n'entend pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition envisagée, le financement devant être rassuré en totalité par ses deniers personnels. Si contrairement à ses déclarations il avait néanmoins recours un tel prêt, il reconnaît avoir été informé qu'il ne pourrait en aucun cas se prévaloir de la condition suspensive prévue à l'article L313-41 du code de la consommation.

La promesse prévoit en page 23 :
- Il résulte d'une attestation établie par la mairie du 27 novembre 2023 annexée " que le bien cadastré
les VOILES DU CAP) a fait l'objet des autorisations d'urbanisme mais n'a pas fait l'objet à ce jour d'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
- le promettant déclare qu'à sa connaissance la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été déposée par le promoteur il y a plus d'un mois. Il s'engage à transmettre la copie de l'accusé de réception dans les meilleurs délais et en tout état de cause avant la date de réitération par acte authentique”.

Il est constant qu’à la date prévue par la promesse, la vente n'a pas été conclue par Monsieur [U] et qu'il a renoncé à l'opération par un courriel du 5 mars 2024.

Suivant une sommation du 25 avril 2024, la SCP VIOLLA a fait sommation au notaire de lui verser l'indemnité d'immobilisation de 94 500 euros détenue par elle en qualité de séquestre, cette sommation ayant été dénoncée à Monsieur [U].

Toutefois, M. [U] fait valoir pour s’oppoer à la demande, que les déclarations de la SCP VIOLLA relative au dépôt de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux par le promoteur il y a plus d'un mois étaient mensongères et qu'il a été trompé dans son consentement en versant un mail de la mairie de [8] du 16 février 2024 indiquant "qu'il ne sera pas possible d'enregistrer valablement une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux partiels dans la mesure où le permis de construire et ses modificatifs ne prévoyaient pas plusieurs tranches d'exécution des travaux et que la DAACT à déposer devra nécessairement porter sur l'ensemble du projet".

Il produit également une attestation du promoteur la SCCV LES VOILES DU CAP du 21 février 2024 mentionnant que les travaux du chantier des bâtiments ABC ont été réalisés conformément aux prescriptions et du dernier permis de construire mais que la déclaration d'achèvement des travaux ne sera déposée qu’à la finalisation complète des travaux dans la mesure où le permis de construire et ses modificatifs ne prévoyaient pas plusieurs tranches d'exécution des travaux.

M. [U] expose qu'il avait pour projet d'acheter lesdits biens immobiliers au moyen d'un prêt mais qu'en raison de l'absence de certificat de fin de travaux, ce dernier lui a été refusé . Il produit à ce titre un mail de la banque EFG 14 février 2024 indiquant qu’en raison de sa politique de crédit ne finance pas les biens qui n'ont pas obtenu le certificat de fin de travaux ainsi qu’un courrier du 22 février 2024 dans lequel elle répond ne pas être en mesure d'analyser sa requête en l'absence de déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux.

Dès lors, s'il est exact ainsi que le soutient la SCP VIOLLA qu'il n'a pas été prévu dans la promesse de vente au titre des conditions suspensives, celle de l'obtention d'un prêt ni celle de l'obtention de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux, force est cependant de relever qu’elle a déclaré dans l’acte qu'à sa connaissance, la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux avait été déposée par le promoteur, il y a plus d'un mois et s’est engagée à en transmettre la copie dans les meilleurs délais et cela avant la date de réitération par acte authentique à M.[U] et ce alors que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'avait pas été déposée ainsi que le démontrent les pièces susvisées.

En outre, force est de relever que la promesse mentionne dans le même paragraphe, l'absence de déclaration d'achèvement et de conformité des travaux selon une attestation de la mairie du 27 novembre 2023 et de manière contradictoire qu'à la connaissance du vendeur, la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux a été déposée par le promoteur il y a plus d'un mois, à charge pour lui d'en justifier.

Or, M. [U] qui fait état de l'existence de contestations sérieuses devant faire obtacle aux demandes, argue de la nullité de la promesse de vente pour cause de dol au motif qu'il aurait été induit en erreur et trompé par les déclarations du vendeur sur le dépôt de la DAATC car cette information étant déterminante et qu'il n'aurait pas signé l’acte s'il avait su que cette déclaration ne pouvait être obtenue avant l'achèvement complet du programme tout en faisant valoir que la contradiction manifeste de cette clause est constitutive d'une manœuvre dolosive car rassuré par l'adjonction de la déclaration du vendeur sur le dépôt de la DAACT, il a renoncé à y inclure une condition suspensive de prêt et n'a pas pu obtenir ce dernier et.

Dès lors, force est de considérer au vu de ces éléments que l'interprétation des clauses de la promesse de vente et l'appréciation de la validité de l'acte, excèdent les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence et nécessitent une analyse au fond dans la mesure où la promesse de vente prévoit que l'indemnité d'immobilisation sera versée au promettant en l'absence de caducité ou de résolution de la promesse et dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas réalisé la vente ou n'en aurait pas demandé la réalisation dans les délais et conditions prévues.

En conséquence, en l'état de l'existence de contestations sérieuses soulevées, il n'y a donc pas lieu à référé.

Les demandes seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de l'issue du litige et de sa nature, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS