TJ 83137, 6 mai 2025, RG 24/02449

N° RG 24/02449 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBFW

Minute n° 25/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

JUGEMENT - PROCEDURE ACCELEREE AU FOND -
du : 06 Mai 2025

N° RG 24/02449 - N° Portalis DB3E-W-B7I-NBFW

Présidente : Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente

Assistée de : Jérôme FADAT, greffier, lors de l’audience
Magali CORCELLI, Greffier principal lors du délibéré

Entre

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE PARC MIRASOULEOU, situé 33 Rond- Point Mirasouleou, 83100 TOULON, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ANTIGONE IMMOBILIER, Société par actions simplifiée ayant son siège Le Parc de la Baou, 30 place Antigone, BP 72, 83110 SANARY SUR MER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Rep/assistant : Me Laetitia CRISCOLA, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDEURS

Madame [K], [G], [R], [V] [N], demeurant Le Parc Mirasouleou- Bt A 33 rond-point Mirasouleou - 83100 TOULON

comparant en personne

Monsieur [E] [J], demeurant Le Parc Mirasouleou - Bt A 33 rond-point Mirasouleou - 83100 TOULON

comparant en personne

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 11 Février 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosse(s) délivrée(s) le :
à : Me Laetitia CRISCOLA - 1004

Copie au dossier

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 02 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARC MIRASOULEOU » a fait assigner Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J], devant le Président du tribunal judiciaire de Toulon, statuant, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
Constater la défaillance de Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] et l’exigibilité des provisions et charges pour la période du 17 mai 2010 au 1er octobre 2024 ;
Condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à payer la somme totale de 5.664,28 euros correspondant aux sommes restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents devenues immédiatement exigibles et aux frais exposées nécessaires au recouvrement des créances ;
Condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice né de leur résistance abusive ;
Condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.419 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] aux dépens de l’instance.
L’affaire a été fixée et évoquée à l’audience du 11 février 2025.

1. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE PARC MIRASOULEOU, représenté par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance.

2. Madame [K] [N] a comparu personnellement.

3. Monsieur [E] [J] a comparu personnellement.

L’affaire a été retenue et mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions du demandeur que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien-fondés.

Sur la qualité de copropriétaire des parties défenderesses

En l’espèce, afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [J] et de Madame [K] [N], le syndicat des copropriétaires verse aux débats un relevé de propriété daté du 23 septembre 2024.

Il ressort de cet élément que Monsieur [E] [J] et de Madame [K] [N] sont propriétaires en indivision du lot n°487 situé à Toulon, 33 Rond-point Mirasouleaou, LE PARC MIRASOULEAOU.

Il est donc établi que Monsieur [E] [J] et de Madame [K] [N] ont bien la qualité de copropriétaires.

Sur la créance du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
L'article 19-2 de la même loi, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (devenu 14-2-1).
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 (devenu 14-2-1)
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
Il incombe ainsi au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire, outre un décompte de répartition des charges, le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables.
En l’espèce, les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 5.664,28 euros, correspondent à des appels de fonds votés par les assemblées générales et aux frais nécessaires au recouvrement de la créance.
A l'appui de sa demande de paiement, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [J] et de Madame [K] [N] (pièce n°2) ;
- le règlement de copropriété contenant une clause de solidarité entre titulaires de droits sur un même lot;
- le contrat de syndic ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des :
13 juin 2012 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011,20 juin 2013 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012 et votant le budget prévisionnel 2014 ;12 juin 2014 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013 et votant le budget prévisionnel 2015 ;18 juin 2015 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014 et votant le budget prévisionnel 2016 ;15 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015 et votant le budget prévisionnel 2017 ;21 juin 2017 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2016 et votant le budget prévisionnel 2018 ;13 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel 2019 ;19 juin 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018 et votant le budget prévisionnel 2020 ;05 août 2020 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019 et votant le budget prévisionnel 2021 ;30 juin 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020 et votant le budget prévisionnel 2022 ;22 juin 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et votant le budget prévisionnel 2023 ;14 juin 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel 2024 ;12 juin 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2025 ;- les appels de fonds du 1er janvier 2011 au 31 mars 2024 (pièces n°4 à n°17),
- le décompte des sommes dues (pièce n°3).
Il convient de constater que pour les années litigieuses, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n'est justifié d'aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants pour établir le caractère certain, liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires.
Il résulte de l'étude de ces pièces, d'une part que les montants mis en compte par le syndicat des copropriétaires sont justifiés en leur principe, puisqu'ils ont été fixés régulièrement en assemblée générale, et d'autre part qu'à la date du 14 novembre 2024 le décompte du solde débiteur de Madame [K] [N] est de 5.664,28 euros, dont 175 euros de frais de recouvrement.
Dans ces conditions, et en présence d’une clause de solidarité prévue dans le règlement de copropriété, il y a lieu de condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à la somme de 5.489,28 euros correspondant aux appels de fonds votés par les assemblées générales entre 2011 et 2024.
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile.
En l'espèce, le syndicat sollicite les sommes suivantes :
- 07 octobre 2022 : frais de mise en demeure : 35 euros ;
- 16 mars 2023 : frais de mise en demeure : 35 euros ;
- 07 septembre 2023 : frais de 2ème mise en demeure : 35 euros ;
- 16 novembre 2023 : frais de 2ème mise en demeure : 35 euros ;
- 06 mai 2024 : relance : 35 euros ;
Il convient de constater que les frais du 06 mars 2024, ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Seuls constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat les frais de mise en demeure, soit au total 140 euros.
Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 140 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. En revanche, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de relance d’un montant de 35 euros.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ».
Le syndicat des copropriétaires explique qu’il est constant que le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires et entrainant un manque de trésorerie privant le syndicat de sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires rajoute que la résistance abusive des défendeurs est d’autant plus caractérisée que l’impayé des charges est ancien et qu’ils n’ont pas respecté le plan d’apurement amiable.
Or, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, cette preuve ne résulte pas de la seule carence des défendeurs, ni des considérations générales du syndicat sur la trésorerie de la copropriété dont aucun élément n'établit qu'elle ait été compromise de quelque manière. Si les manquements systématiques et répétés de Madame [K] [N] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct.
Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARC MIRASOULEOU » de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] seront condamnés solidairement aux dépens.
L’équité commande également de condamner solidairement Madame [K] [N] et Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE PARC MIRASOULEOU » la somme de 1.419 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS