TJ 09122, 7 mai 2025, RG 23/00635

COUR D’APPEL DE TOULOUSE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX CIVIL

RG N° :N° RG 23/00635 - N° Portalis DBWU-W-B7H-CKHX
MINUTE N° :
NAC : 50Z
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1copie dossier

JUGEMENT DU: 07 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président,
M. Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection
Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision, en présence de Madame [S] [H], attachée de justice
DEBATS
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Mars 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et M. ANIERE en qualité de juges rapporteurs, en présence de Mme LENCREROT, attachée de justice les parties ne s’y étant pas opposées, assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Greffier,
L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. OVALIE IMMOBILIER sarl au capital de 6 000 € inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 529 976 607, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDEURS

Monsieur [E] [F], né le 26/05/1987 à [Localité 6]
de nationalité Française, chauffeur de poids lourd, demeurant [Adresse 2]
Madame [Z] [U], née le 10/09/1991 à [Localité 5]
de nationalité Française, comptable, demeurant demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Léa CHAPELAT, avocat au barreau D’ARIEGE, Me Malika RAYNAL, avocat au barreau de PERPIGNAN

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon « mandat de vente 3 options » N°2066 du 28 juillet 2022, [E] [F] et [Z] [U] ont donné mandat à la SARL Ovalie Immobilier, agent immobilier, afin de vendre leur maison située [Adresse 1] à [Localité 4] pour le prix de 289.500 euros, en choisissant l’option «MANDAT PREFERENCE» (semi-exclusivité). Le mandat a été stipulé pour 24 mois dont les 3 premiers irrévocables et contre une rémunération de 5% du prix de vente.

La maison a été vendue aux époux [O] et [J] [C] qui ont fait une proposition d’achat directe aux vendeurs en novembre 2022, au prix de 275.000 euros.

Par courrier du 14 décembre 2022, la SARL Ovalie Immobilier a fait valoir qu’elle avait présenté le bien aux consorts [C] et avait tenté de le leur faire visiter, mais que ceux-ci avaient contacté directement les propriétaires pour faire une offre au prix du mandat, et qu’elle avait ainsi perdu ses honoraires malgré toutes ses démarches pour la vente de ce bien, et a ainsi réclamé la somme de 13.750 euros.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2023 remis le 04 février 2023, la SARL Ovalie Immobilier a mis [E] [F] et [Z] [U] en demeure de lui régler la somme de 14.475 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de mandat.

Par courrier recommandé du 27 avril 2023 remis le 29 avril 2023, l’avocat de la SARL Ovalie Immobilier a de nouveau mis [E] [F] et [Z] [U] en demeure de lui régler la somme de 14.475 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 06 juin 2023, la SARL Ovalie Immobilier a fait assigner [E] [F] et [Z] [U] devant ce Tribunal, afin d'obtenir, au visa de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et du décret d'application du 20 juillet 1972, et de l'article 1103 du Code civil, leur condamnation in solidum à lui verser :
- la somme de 14.475 euros outre les intérêts à taux légal à compter du 31 janvier 2023,
- la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.
Par ailleurs, elle demandait dire n'y avoir Ileu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2025 pour l’audience de plaidoiries du 05 mars 2025.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2024, la SARL Ovalie Immobilier demande, à titre principal, de condamner les défendeurs in solidum à lui verser la somme de 14.475 € outre les intérêts à taux légal à compter du 31 janvier 2023, et à titre subsidiaire, la somme de 7.237 € outre les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023.
En tout état de cause, elle demande leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Elle fait valoir en résumé, que :
- les consorts [C] ont, entre le 21 et le 28 novembre 2022, directement contacté les vendeurs pour leur faire une offre d’achat au prix de 275.000 euros soit, le prix de vente moins le montant de 14.500 € qui correspond à sa commission,
- elle a droit au paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération au titre de la clause « X- OBLIGATIONS DU MANDANT» car son intervention a été déterminante dans la vente et car ses mandants ont agi de façon fautive et sont de mauvaise foi ; il est de jurisprudence constante que si les vendeurs et les acquéreurs conviennent frauduleusement d’un accord dans le seul but d’éviter de payer la commission de l’agent immobilier alors cela donne droit au paiement de dommages-intérêts dont le montant est égal à celui de la commission ; la clause pénale doit trouver à s’appliquer,
- à titre subsidiaire, elle a droit au paiement de l’indemnité compensatrice forfaitaire au titre de la clause « XVI- VENTE SANS VOTRE CONCOURS» car les vendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2024, [E] [F] et [Z] [U] concluent au débouté et demandent de condamner la SARL Ovalie Immobilier au paiement de la somme de 5.000 € pour procédure abusive et à 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Ils font soutenir en substance que :
- les époux [C] les ont contactés via le site « le bon coin » courant août 2022 et n’ont pas donné suite à la proposition de visite de l’AGENCE OVALIE car ils se sont rendus compte qu’il s’agissait de la même maison ; les négociations se sont déroulées uniquement entre les vendeurs et les acquéreurs sans l’entremise de l’agent immobilier,
- la clause insérée au mandat leur permettait de conclure un contrat de vente sans l’entremise de la SARL OVALIE IMMOBILIER et il n’existe aucun manquement de leur part ; il n’existait aucune exclusivité.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur les obligations et stipulations contractuelles

Le mandat contient une clause X « obligations du mandant », selon laquelle :
« Pendant la durée du mandat, nous nous engageons à ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez en acceptant les prix et conditions des présentes, et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique.
Si nous présentons les biens à vendre directement, nous le ferons au prix des présentes, de façon à ne pas vous gêner dans votre mission.
Nous nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre acquéreur, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.
CLAUSE PENALE : EN CAS D’INFRACTION AUX OBLIGATIONS STIPULEES AU PARAGRAPHE X CI-DESSUS, LA MANDANT VERSERA UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA REMUNERATION PREVUE AU PRESENT MANDAT.».

Le mandat de vente conclu entre les parties a été qualifié de « semi-exclusif » ce qui correspond à la clause XIII suivante :
« LE PRESENT MANDAT VOUS EST CONSENTI EN SEMI-EXCLUSIVITÉ POUR TOUTE LA DUREE DU MANDAT. EN CONSEQUENCE, NOUS NOUS INTERDISONS, PENDANT LE COURS DU PRÉSENT MANDAT, DE NÉGOCIER LA VENTE DES BIENS, CI-AVANT DESIGNÉS, PAR UN AUTRE INTERMEDIAIRE OU PAR UN OFFICE NOTARIAL. LA VENTE POURRA ETRE RÉALISÉE AUTANT PAR NOUS-MEMES QUE PAR VOTRE AGENCE. SI NOUS VOUS ADRESSONS UN CLIENT, ALORS LA COMMISSION SERA DIVISEE PAR DEUX.
CLAUSE PÉNALE: EN CAS D’INFRACTION AUX OBLIGATIONS STIPULÉES AU PARAGRAPHE XIII Cl-DESSUS, LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE ÉGALE À LA RÊMUNÉRATION PRÉVUE AU PRÉSENT MANDANT ».

Par ailleurs, le mandat contient une clause « XVI-VENTE SANS VOTRE CONCOURS », qui stipule :
« Dans le cas de vente sans votre concours, quelle que soit l’option choisie, nous nous engageons à vous informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce, pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.
CLAUSES PENALES : EN CAS DE NON-RESPECT DE LA CLAUSE CI-DESSUS, LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA REMUNERATION CONVENUE.
PAR AILLEURS, EN CAS DE VENTE A UN ACQUEREUR AYANT EU CONNAISSANCE DE LA VENTE DU BIEN PAR L’INTERMEDIAIRE DE L’AGENCE […], LE MANDANT VERSERA UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE A LA REMUNERATION PREVUE AU PRESENT MANDAT».

En résumé, les vendeurs avaient le droit de vendre le bien par eux-mêmes mais n’avaient pas le droit de passer par un autre intermédiaire ni de vendre à un acheteur présenté à eux par l’agence mandataire. Et dans le cas où ils vendaient sans le concours de cette agence, il devait l’en informer dument et précisément.
2. Sur les conditions de la vente aux époux [C]

Il est établi qu’à partir de la mi-octobre 2022, les consorts [C] ont contacté l’agence en se montrant intéressés par la maison et que, le 03 novembre 2022, ils ont sollicité l’agence afin qu’elle organise un rendez-vous avec les propriétaires, et le même jour l’agence a proposé à ces derniers un rendez-vous pour le 05 novembre en précisant que la personne intéressée s’appelait « Monsieur [C] ».
Les vendeurs n’ont pas répondu à cette demande de rendez-vous et le 11 novembre [O] [C] a relancé l’agence qui lui a répondu le 14 novembre qu’elle était sans nouvelles.

Le 27 novembre 2022, les époux [C] ont fait une offre d’achat, que les vendeurs ont acceptée.

Le 29 novembre 2022, les vendeurs ont informé l’agence qu’ils avaient reçu une offre d’achat grâce au « bouche à oreille » et que par conséquent, l’acte sous seing privé devant être prochainement signé, la maison n’était plus en vente.

Le 12 décembre 2022 l’agence a sollicité les vendeurs afin qu’ils communiquent le nom de l’acheteur, ce qui a été fait en retour.

De leur côté, les vendeurs justifient avoir été en contact aves les consorts [C] dés le mois de juillet 2022 via le site « le bon coin », soit bien avant novembre 2022, et avoir échangé avec eux téléphoniquement de façon régulière à partir de cet instant.
Le fait invoqué par les vendeurs qu’ils ont du mal à joindre téléphoniquement la représentante de l’agence avec qui ils étaient lien au moment où elle a tenté d’organiser une visite du bien par les [C] ne saurait être interprété comme une manœuvre de leur part, et ce d’autant moins que dans un message du 17 octobre, ladite représentante indique qu’elle a parfois des soucis avec son téléphone.

Finalement, aucun élément ne permet de remettre en cause la version des vendeurs ni de considérer l’existence d’une concertation frauduleuse entre acheteurs et vendeurs afin de léser l’agence, une simple suspicion de sa part n’étant pas suffisante.

3. Sur la demande principale

Dans ces conditions, il n’est pas établi que les consorts [C] puisse être considéré comme une personne qui aurait été présentée aux vendeurs au sens de la clause X.
En effet, il apparait un contact direct entre vendeurs et futurs acheteurs, antérieur à la prise de contact par ceux-ci avec l’agence. L’agence n’a jamais organisé de visite et aucun élément ne permet de dire que le défaut de réponse des vendeurs serait volontaire et répondrait à un stratagème de leur part, et finalement, le seul élément que l’agence a donné aux vendeurs est la mention « Monsieur [C] » dans le courriel du 03 novembre 2022.

De plus, il n’apparait pas que l’intervention de l’agence pour répondre aux sollicitations des époux [C] et tenter d’organiser un rendez-vous a été déterminante dans la réalisation de la vente puisque ce n’est pas elle qui a présenté les acheteurs aux vendeurs, et que c’est plutôt la relation qui préexistait entre ceux-ci après que les acheteurs aient découvert le bien sur le site « le bon coin » qui a débouché sur une vente.

Si le prix de l’offre d’achat des consorts [C] à 275.000 euros net vendeur est effectivement inférieur au prix du mandat, il n’est pas établi que les vendeurs auraient mis le bien en vente à un prix différent de celui du mandat, les acheteurs étant libres de faire l’offre qui leur convient.

Dès lors, il n’est pas démontré de violation de la clause X.

De plus, la vente du bien n’a pas été négociée par un autre intermédiaire ou par un office notarial.
Dès lors, il n’est pas démontré non plus de violation de la clause XIII.

Par conséquent, la demanderesse doit être déboutée de sa demande principale.

4. Sur la demande subsidiaire

Il est établi que, alors que la vente a eu lieu sans le concours de l’agence, les vendeurs n’ont pas informé celle-là immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique ainsi que le prix de vente final.
La seule information est le message téléphonique du 29 novembre 2022, qui ne contient aucune information utile, et la réponse faite à l’agence, toujours par message téléphonique, donnant le nom de famille de l’acheteur.

Dans ces conditions, il est bien établi une violation de la clause XVI.
Force est de constater que les défendeurs ne s’expliquent pas sur ce manquement spécifique.

Il est donc fondé de faire application de la clause pénale relative à ce manquement.

Cependant, il apparait que la pénalité prévue (7.237 euros) est manifestement excessive au regard du préjudice subi du fait du manquement en question et de la nature de celui-ci.
Dès lors, il convient de la réduire d’office en application de l’article 1231-5 du code civil, et de condamner les défendeurs à payer à l’agence la somme de 4.500 euros.

Les intérêts au taux légal sur cette somme seront ordonnés à compter du 29 avril 2023, date de la première mise en demeure valant sommation de payer conformément à l'article 1231-6 du code civil et à l'article 1344-1 du même code.

5. Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

Dans la mesure où il fait droit, même partiellement, aux prétentions de la demanderesse, son action ne saurait être qualifiée d’abusive.

Les défendeurs seront donc déboutés de ce chef.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [E] [F] et [Z] [U] qui succombent pour l’essentiel seront condamnés aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, la SARL Ovalie Immobilier a été contrainte de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [E] [F] et [Z] [U] qui succombent à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

Déboute la SARL Ovalie Immobilier de sa demande principale au titre de la clause pénale insérée dans la clause X du mandat de vente du 28 juillet 2022 ;

Fait droit à la demande subsidiaire, et Condamne [E] [F] et [Z] [U] à payer à la SARL Ovalie Immobilier la somme de 4.500 euros en réparation de son préjudice, et en application de la clause pénale contenue dans la clause XVI du mandat de vente du 28 juillet 2022 ;
Déboute la SARL Ovalie Immobilier du surplus de sa demande subsidaire ;

Déboute [E] [F] et [Z] [U] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne [E] [F] et [Z] [U] aux dépens de la présente instance ;

Condamne [E] [F] et [Z] [U] à payer à la SARL Ovalie Immobilier la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 07 mai 2025.

En foi de quoi ont signé Monsieur BOURDEAU, Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Copie à:
Maître Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS
Me Léa CHAPELAT