TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/07806

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07806 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2RL

Minute : 25/00513

SA D’HLM EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [B] [T]
Représentant : Me Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB170

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM EMMAUS HABITAT,
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Madame [B] [T],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024012073 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représentée par Me Karine MENIL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mars 2014, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [B] [T] un logement situé [Adresse 2] [Localité 5], pour un loyer mensuel de 415,86 euros, augmenté des provisions sur charges de 148,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2023, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a sommé Madame [B] [T] de faire cesser les troubles de voisinage suivants :
dépôt de poussière dans les parties communes,
nuisances causées par les chiens de la locataire qui urinent sur le balcon,
nettoyage du balcon à grande eau,
nuisances sonores.

Par acte d'huissier en date du 29 août 2024, la SA d'HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [B] [T],
ordonner par suite l’expulsion de Madame [B] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef ,
condamner Madame [B] [T] au paiement de :
la somme de 2051,85 euros au titre de l’arriéré de loyer au 31 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse,
les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,
la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 04 septembre 2024.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3703,22 euros arrêtée au 31 janvier 2025, mois de janvier inclus et augmente sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1000 euros.
Elle expose que Madame [B] [T] ne respecte pas son obligation de jouissance paisible du bien loué, pourtant rappelée par l'article 5 du bail, et soutient que la locataire est à l’origine de nuisances ayant donné lieu à des plaintes d'autres locataires, à des déclarations de main courante de Madame [M] et Monsieur [X], et à une pétition. Elle précise que les nuisances perdurent malgré plusieurs mises en demeure et une sommation de faire cesser les troubles en date du 07 novembre 2023. Elle estime qu'il s'agit de manquements de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la locataire ne règle plus l’intégralité des loyers courants depuis octobre 2023 et que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [T], représentée par son conseil, lequel dépose des conclusions qu’il développement oralement et aux termes desquelles, il demande :
de déclarer la SA d’HLM EMMAUS HABITAT recevable mais mal fondée en ses demandes,
débouter la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de sa demande de résiliation de bail à ses torts exclusifs,
juger que la résiliation judiciaire du bail est disproportionnée,
juger que Madame [B] [T] est redevable de loyers à hauteur de 3439,42 euros,
faire application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,
débouter la SA d’HLM EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [T] expose qu’elle a été victime d’agressions physiques de la part de la famille [A] et d’insultes et de provocations émanant d’un « voisin d’origine portugaise » qui est à l’origine des signalements et de la pétition adressée au bailleur. Elle estime que la SA d’HLM EMMAUS HABITAT ne rapporte pas la preuve de la gravité des manquements allégués et de leur persistance. Elle soutient que les courriels et les deux pétitions produites par le bailleur adressés par la même personne pour des faits qui bien que répétés, ne sont pas d’une gravité telle que la résiliation du bail soit ordonnée.
Par ailleurs, elle ne conteste pas être redevable d’un arriéré locatif de 3439,42 euros arrêté au mois de décembre 2024, expliquant qu’elle ne perçoit plus que le revenu de solidarité active depuis plusieurs mois. Elle sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de la dette à hauteur de 50 euros par mois en application de l’article 1343-5 du code civil.
Enfin, elle sollicite le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat.

Selon l'article 1729 du même code, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l'article 7 b) du contrat de location prévoit que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » et qu’il est informé que « tout manquement de la part du locataire à ses obligations générales, réglementaires ou à l’une des clauses du présent contrat pourra entraîner une action en résiliation du contrat de la part de la société ».

Par ailleurs, il est indiqué dans le règlement intérieur signé par la locataire à l’article 1.1-Obligations générales – Tranquillité « Le locataire est responsable de tout acte troublant la tranquillité de ses voisins, qu’il soit l’auteur ou que l’acte soit commis par ses enfants, les personnes hébergées ou reçues, ou par un animal dont il a la garde », « des bruits excessifs de toute nature résultant notamment de l’usage des portes et volets, d’appareils sanitaires et ménagers, d’outillage électrique, de véhicules à moteur, de chaînes hi-fi ».

Aux articles 5 et 6 du titre « Hygiène et entretien » du règlement intérieur, il est précisé que « aucun papier, détritus, débris ou objet quelconque ne doit être jeté par les fenêtres, portes et balcons », « Les ordures ménagères doivent être mises dans des sacs fermés et déposées dans les conteneurs prévus à cet effet ». L’article 1 du titre « Animaux » énonce que « Seuls les animaux familiers sont tolérés à conditions de ne pas troubler la tranquillité du voisinage ni causé de dégâts à l’immeuble ».

Il ressort des pièces communiquées que plusieurs réclamations, réitérées, ont été adressées au bailleur par plusieurs locataires de l'immeuble, évoquant des nuisances sonores, des salissures des parties communes et des nuisances olfactives causées par les chiens de Madame [B] [T] qui urinent sur le balcon, entraînant le ruissellement de souillures sur les balcons se situant en dessous.

Il est justifié de plusieurs réclamations de Madame [M], de Monsieur [R], de Monsieur [X], voisins de Madame [B] [T], lesquels ont par ailleurs effectué une déclaration de main courante le 04 avril 2024 et le 17 octobre 2024 dénonçant les nuisances sonores régulières, les jets d’urine et la présence de déchets dans les parties communes de l'immeuble. Les nuisances olfatives et sonores quotidiennes (tapage nocturne, hurlements, jets d’objets sur le sol, fermeture violente par Madame [B] [T] de la porte d’entrée) sont également relatées dans les attestations de Madame [M], de Monsieur [R], de Madame [J], de Monsieur [N] et de Madame [W] produites par le bailleur, et dans une déclaration de main courante du 4 mars 2022 effectué par Monsieur [H].

En outre, plusieurs occupants de l'immeuble ont signé, le 03 avril 2024, une pétition relatant les nuisances sonores et olfactives provenant de l'appartement de Madame [B] [T].

Enfin, un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [S], commissaire de justice, le 04 mars 2024 qui constate que la dalle en béton du balcon de Madame [B] [T] « présente des traces de mousse et des coulures importantes » et que « le phénomène est plus marqué que sur les balcons du dessous et ceux de la colonne voisine ». Ce dernier constate également que « le balcon de Madame [M] situé sous celui de Madame [T] est mouillé. En effet, de l’eau est présente sur la dalle en béton à proximité du garde-corps alors qu’il na pas plu les heures précédentes ». Maître [S] note encore chez Monsieur [R] et Madame [J] la présence de « plaques métalliques incurvées installées en parties supérieurs du garde-corps du balcon afin de dévier l’eau s’écoulant des étages supérieurs ». Il recueille également les déclarations de Monsieur [V] qui lui déclare que Madame [B] [T] « pette les plombs tous les jours, souvent le matin vers 6h-8h. Ce sont des boums, elle claque la porte, elle doit taper dans les murs avec force. Elle ne sort pas ses chiens, ils urinent sur le balcon et ça fait des histoires avec les voisins…C’est insupportable ». Maître [S] s’est présenté à la porte de Madame [B] [T] mais personne n’a répondu à ses appels bien qu’il ait entendu une voix de femme dans l’appartement ainsi qu’un chien qui aboie.
Ces éléments mettent en évidence l'existence des troubles de jouissance paisible, démontrés par les réclamations, réitérées et corroborées de plusieurs personnes.
S’agissant des contestations émises par Madame [B] [T] laquelle dénonce l’acharnement injustifié de ses voisins ou encore l’absence de gravité des troubles allégué, il convient de relever que l’acharnement des voisins n’est nullement établi tout comme l’identité de l’auteur des dégradations commises sur son véhicule dont elle accuse « la famille [A] », étant souligné qu’aucune personne de cette famille n’a attesté contre Madame [B] [T] dans le cadre de la présente instance.
Le bailleur a adressé à Madame [B] [T] dès le 05 juin 2023 un rappel au règlement de l'immeuble concernant les nuisances sonores et olfactives. Une sommation de faire cesser les troubles a été signifiée à la locataire le 07 septembre 2023 et un nouveau rappel au respect du règlement de l’immeuble a été adressé par le bailleur à Madame [B] [T] le 07 mars 2024.
Ces pièces confirment la persistance et l’importance des troubles de voisinage subis depuis 2023.

Les manquements de Madame [B] [T], sans réaction aux mises en demeure du bailleur constituent des manquements graves à ses obligations contractuelles qui empêchent la poursuite du contrat et justifient la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 29 août 2024, date de l'assignation.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [B] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 mars 2014, du décompte de la créance actualisé au 03 février 2025, et de l’absence de contestation de la dette par la défenderesse, que la SA d'HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 98,44 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [T] à payer à la SA d'HLM EMMAUS HABITAT la somme de 3604,78 euros, au titre des sommes dues au 03 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [B] [T] déclare percevoir le RSA, soit environ 500 euros par mois et propose de régler la dette locative en versant 50 euros par mois.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que Madame [B] [T] ne règle plus le loyer résiduel depuis avril 2024 expliquant que ses revenus ne lui permettent plus de payer son loyer.

Par ailleurs, la proposition de règlement, en fonction des possibilités financières de la défenderesse, soit 50 euros par mois ne permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi, soit 24 mois. Il s’ensuit que Madame [B] [T] n’est pas en capacité de rembourser la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [T] aux dépens de l'instance. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens les frais de sommation qui resteront à la charge du bailleur.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM EMMAUS HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. La SA d'HLM EMMAUS HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS