TJ 59350, 6 mai 2025, RG 25/00103

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 25/00103 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZAOY
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MAI 2025

DEMANDEUR :

M. [U] [M]
[Adresse 7]
[Localité 16]
représenté par Me Marc FLAMENBAUM, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 8]
[Localité 24]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.A. MMA IARD
[Adresse 8]
[Localité 24]
représentée par Me Véronique VITSE-BOEUF, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. MJS PARTNERS prise en la personne de Me [D] [G], es qualité de mandataire judiciaire de la société ALDES IMMO, sous la dénomination DEBAISIEUX IMMOBILIER
[Adresse 21]
[Localité 15]
non comparante

M. [T] [L]
[Adresse 6]
[Localité 16]
non comparant

Mme [W] [V]
[Adresse 2]
[Localité 16]
représentée par Me Justine ZAGO, avocat au barreau de LILLE

M. [C] [S]
[Adresse 2]
[Localité 16]
représenté par Me Justine ZAGO, avocat au barreau de LILLE

M. [F] [I]
[Adresse 9]
[Localité 16]
représenté par Me Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE

Mme [H] [J]
[Adresse 13]
[Localité 16]
représentée par Me Axèle BELLAIS-SEREYJOL, avocat au barreau de LILLE

Mme [Z] [B]
[Adresse 10]
[Localité 27]/BELGIQUE
au domicile élu au cabinet de Me BUFFETAUD sis au [Adresse 26]
représentée par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

M. [X] [B]
[Adresse 25]
[Localité 18]
représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

M. [E] [B]
[Adresse 20]
[Localité 28]/BELGIQUE
au domicile élu au cabinet de Me BUFFETAUD sis au [Adresse 26]
représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

M. [O] [B]
[Adresse 22]
[Localité 15]
représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

M. [A] [P]
[Adresse 23]
[Localité 12]
représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. YVON PERIN ET JEAN-PHILIPPE BORKOWIAK ès qualité de mandataire judiciaire de la SERL FABRICE LAEVENS ET DAVID LAMBERT
[Adresse 14]
[Localité 17]
non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 01 Avril 2025

ORDONNANCE du 06 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 26 janvier 2023 par Me [ZV], notaire à [Localité 17] (Nord) exerçant au sein de la S.E.L.A.R.L. « Fabrice Laevens et David Lambert, notaires associés », M. [U] [M] a acheté à M. [F] [I], Mme [H] [J], Mme [Z] [B], M. [X] [B], M. [E] [B], M. [O] [B] et M. [A] [P] un ensemble immobilier comprenant un immeuble et un garage attenant et situé au [Adresse 5] à [Localité 16] (Nord) au prix de 102 000 euros.

La vente a été réalisée par l’intermédiaire de la société Aldes Immo, exerçant sous le nom de l’agence Debaisieux Immobilier. Suivant jugement du tribunal de commerce du 29 janvier 2024, la société Aldes Immo a été placée en redressement judiciaire, la S.E.L.A.R.L. MJS Partners étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.

L’immeuble vendu est voisin de la propriété de Mme [W] [V] et de M. [C] [S] située au n°137 de la même rue ainsi que de la propriété de M. [T] [L] située au n°141 bis de la même rue.

Suivant jugement rendu par le tribunal de commerce du 12 janvier 2024, la S.E.L.A.R.L. « Fabrice Laevens et David Lambert, notaires associés », a été placée sous procédure de sauvegarde, la S.E.L.A.R.L. Yvon Perin et Jean Philippe Borkowiak a été désignée en qualité de mandataire judiciaire.

M. [M] a exposé ne pas avoir été informé avant la vente ni des servitudes sur la propriété ni des désordres structurels de l’immeuble.

Par actes délivrés à sa demande les 6, 9, 10,13, 19 et 24 décembre 2024, M. [M] a fait assigner la S.A. MMA IARD Assurances mutuelles, la S.A. MMA Iard, la S.E.L.A.R.L. MJS Partners, M. [T] [L], Mme [W] [V], M. [C] [S], M. [F] [I], Mme [H] [J], Mme [Z] [B], M. [X] [B], Mme [E] [B], M. [O] [B], M. [A] [P] et la S.E.L.A.R.L. Yvon Perin et Jean-Philippe Borkowiak devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile, les dépens étant réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience le 4 mars 2025 où elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 1er avril 2025.

M. [M], représenté, sollicite le bénéfice de ses écritures notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, notamment aux fins de :
- débouter Mme [H] [J], M. [X] [B], M. [E] [B], Mme [Z] [B], M. [O] [B], M. [A] [P] et les consorts [S] de leurs demandes,
- désigner expert avec mission celle proposée dans les conclusions ;
- réserver les dépens.

Conformément à leurs écritures signifiées par voie électronique le 27 février 2025, la S.A. MMA Iard Assurances mutuelles, la S.A. MMA Iard et la S.E.L.A.R.L. Yvon Perin et Jean-Philippe Borkowiak, représentées, demandent notamment de :
- leur donner acte de leurs protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée,
- rejeter la demande de M. [M] tendant à ce qu’il soit attribué pour mission à l’expert celle de «rechercher également si ces désordres sont susceptibles d’engager la responsabilité de la S.E.L.A.R.L. Laevens-Lambert »,
- réserver les dépens.

Conformément à leurs conclusions notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, Mme [W] [V] et M. [C] [S], représentés par leur avocat, demandent de :
à titre principal,
- ordonner la mise hors de cause des époux [S] dans le cadre de l’expertise judiciaire sollicitée,
- débouter M. [M] de ses demandes,
- condamner M. [M] à leur payer 1 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles,
- condamner M. [M] aux dépens,
à titre subsidiaire,
- prendre acte de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise sollicitée par M. [M],
- modifier la mission de l’expert en ces termes : « dire si les immeubles voisins empiètent sur l’immeuble de M. [M] et, si un tel empiètement existe, depuis combien de temps »
- condamner M. [M] à supporter les coûts et frais d’expertise ;

Madame [H] [J], dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, représentée, sollicite du juge des référés notamment de :
à titre principal,
- débouter M. [M] de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- lui donner acte de ses protestations et réserves,
- dire que l’expert ne pourra avoir pour mission de rechercher si les désordres allégués sont susceptibles d’engager la responsabilité de Mme [J],
- condamner M. [M] à lui payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Reprenant le détail de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, Mme [Z] [B], M. [X] [B], Mme [E] [B], M. [O] [B] et M. [A] [P], représentés par leur avocat, demandent de :
- Débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
Subsidiairement,
- Donner acte aux consorts [B]-[P] de leurs protestations et réserves ;
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [M] à payer aux consorts [B]-[P] une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance.

M. [F] [I], représenté, formule oralement les protestations et réserves d’usage.

La S.E.L.A.R.L. MJS Partners et M. [T] [L], régulièrement cités, n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Monsieur [M] fait valoir que l’expertise aura notamment pour mission d’établir si les parties avaient connaissance des différents vices évoqués. Le demandeur soutient que les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la clause exonératoire des vices cachés présente dans l’acte de vente dès lors qu’elle n’a pas vocation à s’appliquer si le vendeur avait connaissance du défaut de la chose vendue et qu’il n’en a pas informé l’acquéreur. Le demandeur déclare qu’il pourrait aussi fonder son action au fond sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme et/ou sur le manquement à l’obligation d’information puisque l’existence de servitudes ne lui a été révélée qu’au jour de la signature de la vente et qu’il a découvert des empiètements également dissimulés.
Selon M. [M], si M. [F] [I], Mme [H] [J], Mme [Z] [B], M. [X] [B], Mme [E] [B], M. [O] [B], M. [A] [P], sont devenus propriétaires en raison du décès de leur cousin, ils étaient vendeurs de l’immeuble et avaient donc connaissance des spécificités de celui-ci. Le demandeur fait valoir que les vendeurs sont débiteurs d’une obligation de délivrance dès lors que le bien ne correspond pas à ce qui a été mentionné dans l’acte, les empiètements connus des vendeurs, mais non déclarés, ont trompé l’acquéreur. M. [M] ajoute que l’expert doit se prononcer sur le réseau d’assainissement, l’acte de vente ne mentionnant pas la présence d’une fosse septique alors que le courrier de la Métropole européenne de Lille fait état d’un raccordement indirect.
Le demandeur sollicite que les voisins participent à l’expertise dans la mesure où ils sont bénéficiaires de la servitude de passage et de la servitude de compteurs d’eau et de gaz, et ce alors que ces servitudes n’ont jamais été indiquées au demandeur dans son titre de propriété.

Madame [W] [V] et M. [C] [S] sollicitent leur mise hors de cause en l’absence de motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.
Ils indiquent être tiers à l’acte de vente et qu’ils ne peuvent être concernés par les dispositions relatives à la garantie des vices cachés, notamment concernant l’assainissement et les fissures de l’immeuble.
Selon les défendeurs, concernant les servitudes, il est nécessaire que le demandeur démontre que les constatations qu’il expose ne sont pas de nature à éclairer de façon suffisante le juge au sens de l’article 263 du code de procédure civile. Les défendeurs exposent que d’une part, la servitude de passage à leur bénéfice est reprise dans la note notariée transmise par M. [M] et qu’elle existe depuis 1977, et que d’autre part, la servitude du compteur d’eau est mentionnée dans l’acte d’achat des époux [S] du 25 février 2011 ainsi que dans l’acte d’achat de 1980, avec l’accord des anciens propriétaires de la maison du demandeur. Les défendeurs font valoir que pour le compteur de gaz, ils en ont eu l’autorisation par l’ancienne propriétaire de cette servitude. Les défendeurs soulignent qu’il n’existe aucune discussion entre les parties sur la présence des servitudes mais seulement sur l’information par les vendeurs à M. [M] de l’existence de celles-ci.
Les défendeurs exposent qu’un arbre sur la propriété de M. [M] risquait d’endommager les cables électriques et téléphoniques reliant leur habitation, après une réunion de bornage d’avril 2024, ils n’ont eu le choix que de fixer les câbles électriques sur la façade de la maison.
Sur l’empiétement allégué par le demandeur, les défendeurs précisent que le WC construit n’est pas leur propriété mais la propriété de M. [N] avec l’existence d’une servitude à leur profit, ce WC étant accessible uniquement depuis leur parcelle, comme le rappelle l’acte notarié du 25 février 2011, existant d’ailleurs précédemment. Ils indiquent que l’auvent de leur maison était déjà construit avant l’acquisition par les ancêtres de la défenderesse en 1980.
A titre subsidiaire, Mme [W] [V] et M. [C] [S] formulent les protestations et réserves d’usage. Ils sollicitent que la mission de l’expert soit complétée afin qu’il puisse se prononcer sur un empiètement et s’il existe, depuis combien de temps.

M. [F] [I], Mme [H] [J], Mme [Z] [B], M. [X] [B], Mme [E] [B], M. [O] [B], M. [A] [P] affirment qu’il n’y a pas lieu à expertise.
Ils rappellent que, dans la mesure où ils sont devenus propriétaires en raison du décès de leur cousin, M. [Y] [I], ils ne connaissent pas le bien ni dans sa consistance, ni dans ses charges ni dans les servitudes susceptibles de l’affecter. Ils indiquent que le demandeur a visité plusieurs fois le bien, pouvant constater les désordres.
Les défendeurs font valoir que M. [M] aurait pu refuser de signer l’acte de vente ou en solliciter la ratification, l’acte de vente mentionnant que l’acquisition de l’immeuble se fait dans son état actuel, sans aucune garantie de la contenance de celui et qu’il exclut toute garantie au titre des vices cachés ignorés des vendeurs.
Pour les réseaux, les défendeurs expliquent que la présence d’une fosse septique résiduelle n’exclue en rien le raccordement au tout à l’égout, et que le raccordement des installations qui seraient présentes dans le bien vendu aux divers réseaux publics ou privés, faute de convention contraire dans l’acte de vente, ne sont pas garantis par le vendeur.
Concernant les servitudes, leur existence a été portée à la connaissance de M. [M] par une note spéciale annexée à l’acte et que cette servitude est matérialisée par un cheminement encadré par la façade de l’immeuble voisin, ainsi que des murets, et qu’il était donc impossible d’ignorer son existence. Ils précisent que les annexes de l’acte de vente comprennent les attestations et notes et que M. [M] dispose de l’intégralité des pièces réglementaire et légales et de l’ensemble des informations relatives au bien acquis.
A titre subsidiaire, les défendeurs formulent les protestations et réserves d’usage.

Mme [H] [J] s’oppose à la demande d’expertise.
Elle explique que la vente de la maison a été régularisée alors qu’elle est divorcée de son époux M. [I] depuis 2018. Elle expose que la note annexée à l’acte de vente précise qu’il existe une servitude de passage de 75 cm de large environ pour servir la propriété située [Adresse 4] à [Localité 16] et [Adresse 3] à [Localité 16], M. [M] ayant accepté en régularisation l’acte de vente du 26 janvier 2023. La défenderesse soutient qu’elle ne pourrait être tenue responsable des prétendus désordres allégués dans l’acte introductif d’instance.
A titre subsidiaire, la défenderesse formule les protestations et réserves d’usage, précisant que l’expert ne pourra se prononcer sur la détermination des responsabilités éventuelles.

La S.A. MMA Iard Assurances mutuelles, la S.A. MMA Iard et la S.E.L.A.R.L. Yvon Perin et Jean-Philippe Borkowiak formulent les protestations et réserves d’usage. Ils sollicitent que la mission qui serait allouée à l’expert ne porte pas sur le fait de savoir si les désordres constatés sont susceptibles d’engager la responsabilité de l’étude notariale.

M. [F] [I] formule les protestations et réserves d’usage.

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.
Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.
En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.
Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande, M. [M] communique :
- un courrier de la métropole européenne de Lille du 15 mai 2023 qui expose que « le branchement en domaine public est conforme, les installations d’assainissement à l’intérieur de votre habitation ne sont pas conformes : fosse en servitude or le rejet direct des eaux usées dans votre rue est obligatoire » (pièce n°4 demandeur) ;
- l’acte de vente authentique mentionne que « le vendeur déclare sous son entière responsabilité, que l’immeuble est raccordé au réseau collectif d’assainissement public de manière directe » et que « l’acquéreur déclare en faire son affaire personnelle et renonce à exercer de son chef tout recours contre le vendeur, le prix de vente ayant été fixé en considérant de cette situation ».
- le procès-verbal de constat du 16 juin 2023 réalisé par Maitre [R], commissaire de justice à [Localité 17] (nord) qui relève « l’existence d’une servitude de passage équipée d’un portillon en bois, d’une sonnette type visiophone, de gaine électrique, d’une boite aux lettres et de compteurs », « que la partie arrière de l’immeuble est une extension », dans la salle de bain, il y a « un décrochage au niveau du mur gauche et que dite pièce n’est pas accessible depuis le logement du requérant » et que « les murs d’origine, notamment celui de la cuisine sont vétustes avec des fissures verticales profondes, des trous sauvages de percement » (pièce n°6 demandeurs).

Les pièces soumises au juge étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués par le demandeur concernant l’assainissement du domicile, les servitudes de passage, l’empiétement et les fissures dans la maison.

Il apparaît nécessaire, au vu de ces pièces, que soient vérifiés, par le biais d’une expertise contradictoire et avant tout procès, les griefs allégués par les demandeurs, de disposer d’un avis technique sur l’origine et la cause des désordres concernant les installations sanitaires d’assainissement et le raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement.

Le vendeur est tenu en application des dispositions de l’article 1641 du code civil, à garantie au profit de l’acquéreur, au titre des vices cachés qui rendent le bien vendu impropre à sa destination. Il est donc nécessaire que le vendeur participe aux opérations d’expertise étant observé que sauf à préjuger des conclusions de l’expert et du juge du fond, il ne peut être tenu pour acquis, avec l’évidence requise en référé, que la responsabilité des vendeurs ne puisse être engagée ultérieurement.

L’acte authentique de vente du 26 janvier 2023 mentionne en qualité de vendeurs, M. [F] [I], Madame [H] [J], Mme [Z] [B], M. [X] [B], M. [E] [B], M. [O] [B] et M. [A] [P] qui devront donc participer aux opérations d’expertise.

En outre, l’expertise judiciaire peut porter sur les dimensions d’un immeuble ainsi que l’existence d’un empiètement, qui permettra, s’il est contesté notamment par les voisins, Mme [W] [V] et M. [C] [S], de fournir des éléments de fait au juge du fond saisi pour se prononcer sur les limites de propriété.
Il apparait dès lors nécessaire que ces voisins participent à l’expertise et ce alors qu’ils bénéficient également de servitudes contestées, mentionnées dans l’acte de vente litigieux.
Par conséquent, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées au dispositif.

A leur propos, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis, étant rappelé que si l’expert ne peut se prononcer sur les responsabilités, il peut donner son avis sur les préjudices existants et les origines de ces derniers.

La demande de mise hors de cause de Mme [W] [V] et M. [C] [S] sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réservé le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M. [U] [M], il convient de mettre à sa charge les dépens, en ce compris l’avance des frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;