TJ 59350, 6 mai 2025, RG 23/06157

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06157 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XK5E

N° de Minute : 25/00116

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

[U] [N] [Y]

C/

[Z] [W] [K]
[E] [F] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
représenté par Maître Sylvie TEYSSEDRE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [Z] [W] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 593502023004346 du 28/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LILLE)

Monsieur [E] [F] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

représentés par Maître Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Février 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2025, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2020, [U] [Y] a donné à bail à [Z] [K] un studio meublé à usage d'habitation sis [Adresse 3]- à [Localité 8], pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant un loyer mensuel initial de 420 €, une provision sur charges mensuelle de 20 € et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 420€.

Par acte séparé du 1er novembre 2020, [E] [K] s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par [Z] [K] au titre de la présente location.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement par les parties le 1er novembre 2020.

Par lettre du 9 février 2023, M. et Mme [K], agissant pour le compte de [Z] [K], ont donné congé à [U] [Y], avec effet au plus tard au 31 mars 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par Maitre [C] [S], commissaire de justice, le 20 mars 2023.

Saisie par [U] [Y] d’un différend relatif au bail d’habitation et notamment à des réparations locatives et un impayé de loyer de mars 2023, [H] [A], conciliatrice de justice, a dressé un constat de carence le 12 mai 2023, faute pour [E] et [Z] [K] de s’être présentés à la réunion de conciliation.

Par requête enregistrée au greffe le 13 juin 2023, [U] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d'obtenir la condamnation de [Z] et [E] [K] à lui payer la somme de 4.514,73 € en principal, au titre des frais de remise en état du logement, et de 400 € de dommages et intérêts.

Appelée à l'audience du 6 février 2024, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs, à la demande des parties, aux audiences des 2 avril 2024, 11 juin 2024, 1er octobre 2024, 26 novembre 2024 et 4 février 2025.

A l'audience du 4 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, [U] [Y] a comparu représenté par son conseil. Se référant aux termes de ses dernières écritures déposées à l'audience et visées par le greffier, il a demandé au juge des contentieux de la protection de :

débouter [Z] et [E] [K] de l'ensemble de leurs demandes ;
condamner [Z] et [E] [K] à lui payer les sommes suivantes :
44 € au titre du loyer du mois de mars (déduction faite de la caution : 420 €),
928 € au titre des mois d'avril et mai (durée des travaux et de la procédure de conciliation
462 x 2),
510,84 € au titre du remboursement de la consommation d'eau de ville,
29,80 € au titre de la peinture pour le traitement des bois,
1.874,09 € au titre du remboursement de la facture KALFECHE (partie du plancher démontée et refait + revêtement de sol),
228 € au titre de la cabine de douche,
335 € au titre du dito pour la kitchenette,
65 € au titre du remplacement de l’armoire de toilette ;
débouter [Z] et [E] [K] de leurs demandes reconventionnelles ;
condamner solidairement [Z] et [E] [K] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

[U] [Y] fait valoir que [Z] [K] ne s’est pas acquittée du loyer de mars 2023. Il ajoute que le prix de l’eau de ville au mètre cube initialement fixé à 3,96 € est passé à 4,16 €, tout en répliquant aux défendeurs que l’appartement litigieux bénéficie d’un compteur d’eau individuel.

[U] [Y] soutient encore qu’en raison d’un dégât des eaux survenu dans le logement et de l’état du logement à la sortie des lieux, il a dû exposer des frais qu’il convient de mettre à la charge de la locataire sortante, à savoir des frais pour le traitement des bois, la réfection d’une partie du plancher, le remplacement du revêtement de sol, le remplacement de la cabine de douche et l’achat d’une cuisinette électrique et d’une armoire de toilette. Il se fonde, à ce titre, sur la responsabilité de droit commun et relève que [Z] [K] n’avait pas souscrit d’assurance locative à l’époque du sinistre en violation de ses obligations de locataire d’un logement meublé. Il réplique que la convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI) ne lui est pas opposable. Il soutient, en tout état de cause, que le 8 juillet 2022, il a été alerté par la locataire du dessous de la survenance d’un dégât des eaux dans le logement litigieux ; que la dégradation des lieux est imputable à [Z] [K] laquelle a par son silence empêché le bailleur d’intervenir immédiatement.

[U] [Y] expose ensuite qu’en raison de l’impossibilité de louer le logement pendant la durée des travaux rendus nécessaires suite au départ de la locataire, il a subi un manque à gagner de deux mois de loyer et correspondant aux échéances d’avril et mai 2023.

Il expose que le montant du dépôt de garantie doit être déduit des sommes dues.

[U] [Y] réplique que l’engagement de caution de [E] [K] est valable puisqu’il n’est pas soumis à la législation sur les cautions professionnelles, n’étant pas un créancier professionnel au sens du code de la consommation.

En réponse aux demandes reconventionnelles, [U] [Y] soutient que les défendeurs ne peuvent se fonder sur le dispositif de plafonnement des loyers sur la Commune de [Localité 8] pour contester le montant du loyer alors que l’immeuble construit avant 1946, situé dans le secteur II, a un loyer de référence de 23 euros au m² et justifie un complément de prix en raison du confort du logement. Il précise que le studio, qui est un ancien grenier, a une surface au sol (loi Carré) de 15,81 m², qu’il est doté d’une mezzanine de 11,57 m², qu’il est situé au dernier niveau et qu'il est orienté plein sud et que les charges collectives sont d’un montant très faible.

[U] [Y] considère encore que [Z] [K] n’apporte pas la preuve de l’existence du trouble de jouissance allégué.

Se référant aux termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [Z] et [E] [K], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015, de :

à titre principal :
débouter [U] [Y] de ses demandes tant à l'égard de [Z] [K] que de [E] [K] ;
à titre reconventionnel :
condamner [U] [Y] à rembourser à [Z] [K] le dépôt de garantie de 420 € ;
condamner [U] [Y] à payer à [Z] [K] la somme de 783 € au titre des charges non justifiées ;
condamner [U] [Y] à payer à [Z] [K] la somme de 2.140 € au titre du non-respect du plafonnement des loyers ;
condamner [U] [Y] à la somme de 2.000 € au titre du préjudice de jouissance ;
prononcer la compensation entre les sommes dues par [U] [Y] à
[Z] [K] et la somme de 335 € au titre du loyer de mars 2023 ;
en tout état de cause :
condamner [U] [Y] à payer à [E] [K] la somme de 1.500 €
au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
condamner [U] [Y] à payer la somme de 1.500 € au titre de l'article
37 de la loi de 1991 ;
condamner [U] [Y] aux entiers dépens.

[Z] et [E] [K] font valoir qu’il appartenait à [U] [Y] de déclarer le dégât des eaux auprès de son assureur en tant que propriétaire non occupant d’un logement meublé, en application de la convention IRSI qui lui est opposable. Ils soutiennent, à titre subsidiaire, qu’il appartenait à [U] [Y] de déclarer le sinistre auprès de son assureur en l’absence de souscription par la locataire d’une assurance locative. Ils exposent que [U] [Y] ne justifie pas de démarches auprès de son assureur ni de la souscription d’ailleurs d’une assurance bailleur non occupant. Ils considèrent que le défaut d’assurance de [Z] [K] n’a eu aucune conséquence pratique puisqu’il revenait à [U] [Y] de faire les démarches auprès de son propre assureur.

Ils soutiennent encore que [Z] [K] n’est pas responsable du dégât des eaux survenu au logement ; que [U] [Y] ne justifie pas que l’origine de la fuite est imputable à la locataire conformément aux prescriptions de l’article 9 du code de procédure civile ; que [U] [Y] invoque la nécessité de remplacer le siphon et la bonde du lavabo qui ne sont pas des réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 ; que le remplacement de ces pièces résulte de la vétusté au regard de l’état du logement loué ; qu’en tout état de cause, la cause du sinistre n’est pas déterminée de manière indiscutable, excluant la responsabilité de la locataire.

Ils soulignent ensuite que [U] [Y] ne prouve pas les conséquences alléguées du dégât des eaux ; que le commissaire de justice qu’il a diligenté n’a pas constaté la corrélation entre l’humidité du parquet et le dégât des eaux ; qu’il en est d’autant que le sinistre a été réparé et que cette humidité, observée presque trois mois plus tard, s’étend également au revêtement de sol de la cuisine ; qu’il est plus probable qu’il s’agisse d’un problème inhérent à l’immeuble.

Ils soutiennent également que le contrat de cautionnement de [E] [K] ne reprend pas la mention prévue à l’article L331-1 du code de la consommation et est donc nul ; que lesdites dispositions sont applicables à [U] [Y] au regard de sa qualité de bailleur professionnel. Ils déduisent cette qualité de son inscription au registre du commerce de Lille pour une activité de location de logement et des revenus fonciers qu’il tire de cette activité.

En réponse à la demande de paiement présentée par [U] [Y] au titre du loyer de mars 2023 et à l’appui de leur demande reconventionnelle de restitution d’une partie des loyers, [Z] et [E] [K] font valoir que le montant du loyer n’est pas conforme au dispositif d’encadrement des loyers s’agissant d’une surface habitable de 15,81 mètres carrés ; qu’aucun complément de loyer n’est justifié, a fortiori en raison du caractère indécent de la location.

Ils font ensuite valoir que la demande de paiement des loyers le temps de la durée des travaux de réfection du logement est infondée, en premier lieu, puisqu’il n’est pas démontré que [Z] [K] est responsable du dégât des eaux et de ses conséquences ; en deuxième lieu, puisque le logement était indécent et que [U] [Y] n’a pas respecté le plafonnement des loyers ; en dernier lieu, puisque les travaux ont été effectués début mai alors que le bien a été restitué le 20 mars, de sorte que l’écoulement entre ces deux dates provient uniquement de la carence de [U] [Y].

En réponse à la demande en paiement présentée au titre de la consommation d’eau, [Z] et [E] [K] font valoir que celle-ci est manifestement excessive au regard de la durée de location ; que l’origine du dégât des eaux n’est pas établie ; que le compteur d’eau est collectif et, enfin, que le demandeur ne produit pas de facture d’eau.

A l’appui de leur demande reconventionnelle présentée au titre des charges, ils font valoir que le bailleur n’a pas communiqué le mode de répartition des charges entre les locataires ; que les charges locatives ne sont pas justifiées au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et doivent être remboursées ; qu’une somme supplémentaire de 7 euros en sus du montant fixé au bail était versée au titre de la provision sur charges.

En réponse aux demandes présentées au titre des dégradations locatives, les défendeurs soutiennent que l’existence des désordres et leur imputabilité à [Z] [K] ne sont pas démontrés. Ils ajoutent que le linoleum d’origine était vétuste.

A l’appui de sa demande reconventionnelle de réparation du préjudice de jouissance, [Z] [K] expose, sur le fondement des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement loué ne respectait pas les critères de décence, en ce que l’appartement était particulièrement vétuste. Elle ajoute qu’il était très sommairement meublé et que les meubles étaient en mauvais état ; que n’y figuraient pas tous les équipements obligatoires au sens du décret du 31 juillet 2015. Elle considère encore qu’elle ne pouvait se servir que d’une plaque de cuisson au risque de faire disjoncter l’électricité ; que les radiateurs étaient hors d’usage et que l’interphone ne fonctionnait pas.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble à usage d’habitation principale. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

S’agissant d’un logement meublé, il est précisément soumis aux dispositions du Titre Ier bis de la loi n° 89-462, en application de l’article 25-3 de la loi qui dispose que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la validité de l’engagement de caution

Sur le droit applicable, il est jugé que les baux d’habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obéissent à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation.

Le cautionnement relatif à un bail d’habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’article L331-1 du code de la consommation ne lui est pas applicable (3e Civ., 17 février 2022, pourvoi n° 21-12.934).

Selon l’article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité.

[U] [Y] produit une copie d'un cautionnement du 1er novembre 2020 signé par [E] [K], aux termes duquel ce dernier s'engage pendant la durée du bail et ses renouvellements en qualité de caution solidaire des engagements de [Z] [K] au titre du règlement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités dues par elle au titre du bail.

Ce cautionnement apparaît conforme aux dispositions susvisées ; sa validité ne souffre aucune contestation sur le fondement de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

[E] [K] sera donc tenu solidairement avec [Z] [K] du règlement des loyers, charges, réparations locatives et toutes indemnités éventuellement dues par elle au titre du présent bail.

Sur les demandes principales et reconventionnelles présentées au titre des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

A l’appui de sa demande en paiement, [U] [Y] produit le contrat de bail et les mises en demeures adressées à [Z] [K] au titre du règlement du loyer du mois de mars 2023.

Cette dernière reconnait expressément dans ses écritures qu’elle ne s’est pas acquittée du loyer de mars 2023 mais oppose, d’une part, l’indécence du logement et, d’autre part, le non-respect par le bailleur du dispositif d’encadrement des loyers.

Sur le premier moyen, il y a lieu de constater que [Z] [K] ne peut s’opposer au paiement du loyer et invoquer une exception d’inexécution, au sens de l’article 1219 du code civil, que si elle établit que le logement était inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Sur le second moyen, [Z] [K] demande de fixer le loyer mensuel à la somme de 335 euros correspondant au montant du loyer plafonné en considération de la surface habitable du logement pris à bail. Elle sollicite, en conséquence, le remboursement du trop-perçu au titre des loyers sur l’ensemble de la période locative.

Sur le dispositif d’encadrement des loyers applicable :

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

L’article 140-I de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur à la date de souscription du bail, prévoit à titre expérimental un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif, le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L'article 140 de la loi n° 2018 -1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail énonce en son article III A que dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Un décret n° 2020-41 du 22 janvier 2020 fixe le périmètre du territoire de la métropole européenne de [Localité 8] sur lequel est mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

Les défendeurs produisent aux débats l’annexe 1 de l’arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 8], applicables à compter du 1er mars 2020 (article 3).

Le contrat litigieux a été conclu le 1er novembre 2020 pour une durée initiale renouvelable de trois ans, soit jusqu’au 31 octobre 2023, mais a pris fin avant le terme, le 20 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice en présence des parties.

Ainsi, les loyers objets de la présente contestation sont soumis au dispositif d’encadrement des loyers tel qu’il résulte de l’arrêté du 30 janvier 2020 précité.

[Z] et [E] [K] soutiennent que le loyer mensuel hors charges exigé par [U] [Y] était de 420 € du 1er novembre 2020 au 1er novembre 2022 et de 437 € du 1er novembre 2022 au 20 mars 2023. [U] [Y] ne forme aucune observation quant à ces valeurs qui apparaissent conformes aux pièces versées aux débats.

Les parties sont en accord sur le fait que le logement litigieux est situé dans la zone géographique n°2 visée par l’arrêté préfectoral ; que s’agissant d’un studio, le logement n’est doté que d’une pièce principale et que son époque de construction est antérieure à 1946.

En application de ces critères et s’agissant d’un loyer meublé, le loyer de référence majoré s’établissait à 21,2 € par m², sur la période susvisée.

Aux termes de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

[Z] et [E] [K] demandent au juge de retenir une surface de 15,81 m², pour calculer le loyer de référence majoré, en se basant sur le dossier technique immobilier du 24 avril 2023, versé aux débats par [U] [Y].

[U] [Y] ne conteste pas la surface retenue mais se prévaut d’un complément de loyer.

A ce titre, la loi exige expressément dans le bail une mention portant sur le complément de loyer applicable, qui permet de déterminer les éléments précis envisagés par les parties pour justifier l’application de ce complément de loyer, qui doit être apprécié in concreto selon les particularités du logement et sa situation. Or, le présent bail ne stipule pas de complément de loyer.

Dès lors, les arguments de [U] [Y] selon lesquels les caractéristiques du logement auraient pu justifier l’application d’un complément de loyer, ce qui n’est par ailleurs pas démontré, sont inopérants.

En considération d’une surface de 15,81 m², le loyer mensuel de référence majoré est de 335,17 €, montant réduit à 335 € conformément à la demande des accipiens, [Z] et [E] [K].

Sur les sommes dues :

Il n’est pas fait état d’incident de paiement de la part de la locataire qui a donc versé un trop perçu de loyer de 2.465 euros, décomposé comme suit :
1.955 € ((420€ – 335€) x 23), sur la période du 1er novembre 2020 au 1er novembre 2022 ;
510 € (437€ – 335€) x 5), sur la période du 1er novembre 2022 au 28 février 2023.

Après compensation avec le loyer de mars 2023 de 335 € non réglé par la locataire, conformément à la demande des défendeurs, [U] [Y] reste tenu d’une somme de 2.130 € au titre des loyers trop-perçus.

En conséquence, [U] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 2.130 € au titre des loyers indûment perçus.

Sur les demandes principales et reconventionnelles en paiement au titre des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Il résulte de ce texte que le bailleur doit établir la réalité des charges dont il demande le paiement.

En l’espèce, [U] [Y] forme une demande en paiement de la somme de 510,84 € à l’encontre de [Z] [K], qu’il explique par une régularisation des charges portant sur la consommation d’eau.

A l’appui, il justifie de la consommation d’eau par les relevés de compteur à l’entrée et à la sortie des lieux mais ne produit pas la facture de consommation d’eau afférente et justifiant de mettre à la charge de la locataire un tel surcoût.

La seule facture d’eau contenue au dossier, reçue au tribunal le 31 janvier 2024 suite au dépôt de la requête, est une facture Iléo du 2 novembre 2023, portant sur une période de consommation de juin à novembre 2023.

Or, [Z] [K] a quitté les lieux suivant état des lieux de sortie établi contradictoirement par commissaire de justice le 20 mars 2023.

En produisant une facture qui ne correspond pas à la période de location litigieuse, [U] [Y] ne met pas en capacité la juridiction de déterminer un éventuel surcoût exposé au titre de la consommation d’eau.

Ainsi, et nonobstant toute considération tenant à l’imputabilité du dégât des eaux survenu dans le logement et responsable d’une surconsommation d’eau, [U] [Y] sera débouté de sa demande en paiement faute de justifier à titre liminaire des charges effectivement exposées, conformément aux prescriptions de l’article 23 de la loi n° 89-462.

[Z] [K] sollicite, à titre reconventionnel, la restitution de l’ensemble des sommes versées au titre des charges sur la période de location, au motif notamment que les charges ne sont pas justifiées au sens des dispositions précitées.

[U] [Y] ne justifie pas davantage de régularisations annuelles au titre de l’ensemble des charges locatives et ne produit aucun justificatif portant sur les charges effectivement exposées.

En conséquence, il sera tenu de restituer les provisions sur charges versées, faute de justifier du bien-fondé des sommes réclamées à l’audience, conformément aux prescriptions de l’article 23 de la loi n° 89-462.

Si la provision sur charges est fixée au bail à 20 €, force est de constater qu’il a été convenu entre les parties du versement d’une somme supplémentaire de 7 €. Un décompte joint à une lettre de mise en demeure du 13 février 2023 versée par [U] [Y] en atteste notamment. Cette circonstance, invoquée par [Z] [K], n’est d’ailleurs pas contestée par [U] [Y].

Il n’est pas fait état d’incident de paiement de la part de la locataire qui reconnait toutefois n’avoir pas régularisé le loyer, charges comprises, de mars 2023.

Partant, la locataire a versé la somme mensuelle de 27 € de novembre 2020 à mars 2023, échéance de mars non comprise, soit un total de 729 € (27 € x 27 mois).

[U] [Y] sera condamné à payer à [Z] [K] la somme de 729 € au titre des provisions sur charges versées mais non justifiées.

Sur les demandes principales en paiement au titre des dégradations locatives

Aux termes de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L’annexe 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives.
Pour rappel, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, [U] [Y] sollicite le paiement des sommes suivantes :
29,80 € pour la peinture pour le traitement des bois ;
1.874,09 € pour la reprise du plancher et le remplacement du revêtement de sol ;
228 € pour le remplacement de la cabine de douche ;
335 € pour le remplacement de la cuisinette électrique ;
65 € pour le remplacement de l’armoire de toilette.
Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.
Sont produits aux débats l’état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement par les parties le 1er novembre 2020 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par un commissaire de justice le 20 mars 2023.

Sur la reprise du plancher et le remplacement du revêtement de sol :
[U] [Y] verse une facture de la société KALFLECHE & FILS du 4 mai 2023 portant remplacement des revêtements de sol de la cuisine et la salle de bain, pour un montant T.T.C de 1.874,09 €.
[U] [Y] se prévaut de la survenance le 8 juillet 2022 d’un dégât des eaux dans le logement dont il a été alerté par la locataire du dessous, [J] [P].
Il produit un constat amiable de dégât des eaux complété et signé par [J] [P], le 14 septembre 2022.
Il ressort des débats que le plafond de cette dernière présente une tache d’humidité au niveau de l’emplacement du lavabo du logement loué à [Z] [K].
[U] [Y] justifie avoir fait procéder par la SARL MON P’TIT DEPANNEUR au remplacement de la bonde et du siphon du lavabo suivant facture du 8 septembre 2022.
Il résulte des dispositions du décret du 26 août 1987 que l’entretien courant du siphon et de la bonde du lavabo incombent au locataire, sauf si l’usure est due à la vétusté ou à un défaut d’installation, auquel cas la charge incombe au propriétaire.
La preuve de la vétusté incombe au locataire. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.
[Z] [K] ne produit aucun élément démontrant que la dégradation mise en évidence par le bailleur est due à la vétusté alors que l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le 1er novembre 2020, mentionne seulement que le lavabo ne présente pas de bouchon. Le lavabo est donc présumé en bon état à la prise de bail.
Le dégât des eaux, survenu moins de deux ans après la prise de bail, a donc pour origine le défaut d’entretien du logement par la locataire.
[Z] et [E] [K] reconnaissent qu’aucune assurance locative n’avait été souscrite pour la location litigieuse, en violation des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Ils seront donc tenus de réparer les conséquences du dégât des eaux.
[U] [Y] verse un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 24 novembre 2022, aux termes duquel de nombreuses traces de type humidité sont observées au niveau des murs et plafonds du salon, de la salle de bain et des toilettes.
Le commissaire de justice relève précisément de l’humidité au toucher à proximité de la colonne de lavabo et du bac de douche. Il procède toutefois à la même constatation au niveau du sol de la cuisine.
Or, il est établi que l’origine du dégât des eaux provient du lavabo présent dans la salle de bain du logement litigieux.
Ainsi, [U] [Y] ne s’explique pas sur le lien de cause à effet entre le dégât des eaux et l’humidité également constatée sur les revêtements de sol de la cuisine.
Les défendeurs se prévalent d’un défaut structurel de l’immeuble au regard de l’ampleur du phénomène d’humidité constaté.
En tout état de cause, la corrélation entre le dégât des eaux et l’humidité constatée au niveau des revêtements de sol n’est pas établie.
Il n’est donc pas démontré l’existence de dégradations locatives à ces endroits.
A fortiori, il ressort de l’état des lieux d’entrée que les revêtements de sol dans la salle de bain et la cuisine étaient dans un état « moyen » à la prise de bail.
Au regard de ces éléments, il n’apparait pas justifié de mettre à la charge de la locataire sortante le remplacement des revêtements de sol de la salle de bain et de la cuisine.
La demande en paiement présentée au titre de la reprise du plancher et du remplacement du revêtement de sol pour un montant de 1.874,09 € sera rejetée.

Sur le remplacement de la cabine de douche
[U] [Y] verse une facture de BRICO DEPOT du 11 mai 2023 portant achat d’une cabine de douche moyennant le prix de 228 €.
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater qu’à la sortie des lieux, la locataire sortante a laissé une cabine de douche avec receveur en PVC blanc en mauvais état et sale avec trois parois en PVC présentant de multiples traces, un robinet mitigeur avec pommeau et flexible entartrés. Le commissaire précise que l’ensemble est en mauvais état et y joint des photographies. Il n’est toutefois pas établi que l’ensemble sanitaire n’est plus fonctionnel.
Au regard de ces constatations, la demande en paiement formée au titre du remplacement de la cabine de douche apparait partiellement justifiée.
[Z] [K] sera tenue de verser à [U] [Y] la somme de 114 € en raison du défaut d’entretien manifeste de la cabine de douche et de ses éléments.

Sur les frais de peinture pour le traitement des bois :
[U] [Y] produit une facture de LEROY MERLIN du 6 mai 2023 portant fourniture d’un mini rouleau bois Dexter et d’un produit traitement bois extérieur Xylophène, pour un montant T.T.C de 29,80 €.
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater qu’à la sortie, les plinthes en bois brut de la salle de bain présentent des traces d’humidité dans leur ensemble et que la VMC au niveau de la cabine de douche est dans un état moyen.
Il est donc établi que le désordre est lié à un défaut d’entretien par la locataire qui n’a notamment pas entretenu correctement le dispositif de ventilation de la pièce, occasionnant de l’humidité sur les plinthes.
[Z] [K] n’apporte pas la preuve que cette humidité est due à un défaut structurel de la pièce.
Elle sera par conséquent tenue de verser à [U] [Y] la somme de 29,80 € au titre du traitement des plinthes contre les stigmates d’humidité conformément à la nature du produit acheté par le propriétaire.

Sur le remplacement de la cuisinette électrique :
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie montre que [Z] [K] a rendu une cuisine dans un mauvais état de propreté. L’ensemble des éléments de la cuisine, en bon état à la prise de bail, sont rendus sales à la sortie (meuble kitchenette, plan de travail, plaques électriques, réfrigérateurs…).
[U] [Y] ne sollicite pas la prise en charge de frais de nettoyage mais celle du coût d’achat d’une nouvelle cuisinette électrique, suivant facture de BRICO DEPOT du 11 mai 2023 pour un montant de 335 €.
Or, le commissaire de justice ne mentionne pas que la kitchenette actuelle n’est plus fonctionnelle, il affirme d’ailleurs le contraire s’agissant des plaques électriques.
[U] [Y] n’établit pas en quoi une prestation de nettoyage n’aurait pas été suffisante pour réparer le défaut d’entretien de la locataire sortante.
Par conséquent, le montant mis à la charge de la locataire sera ramené à la somme de 120 €, au titre des frais de nettoyage des éléments de la cuisine dégradés.
Sur le remplacement du meuble de salle de bain :
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de constater qu’à la sortie des lieux, le meuble en partie supérieur avec trois portes d’aspect ancien est en mauvais état.
C’est à ce titre que [U] [Y] sollicite le remboursement de la somme de 65 € exposée au titre du remplacement du meuble rangement mural suivant facture de BRICOT DEPOT du 8 mai 2023.
Toutefois, le commissaire de justice relève l’aspect ancien du meuble et la photographie jointe à l’état des lieux de sortie montre un meuble vétuste.
Au regard de ces éléments, il sera fait droit partiellement à la demande de [U] [Y] à hauteur de 32,50 € au titre des frais exposés en remplacement du meuble de salle de bain.

Sur la restitution du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

La finalité du dépôt de garantie étant, selon l'alinéa 1er de l'article précité de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, le bailleur peut retenir toutes les sommes dues en raison de l'inexécution par le locataire de ses obligations énumérées à l'article 7 de la loi de 1989.

Il ressort du bail qu’un dépôt de garantie de 420 € a été versé à la prise de bail, circonstance non contestée par les parties.

Il est constant que le dépôt de garantie n'a pas été restitué à la locataire.

Au regard des développements précédents, [Z] [K] est tenue au paiement de la somme de 296,30 € au titre des dégradations locatives.

Il y a donc lieu de déduire du montant du dépôt de garantie cette somme, soit un solde de 123,70 € que [U] [Y] sera tenu de restituer.

Partant, [U] [Y] sera condamné à verser à [Z] [K] la somme de 123,70 € en restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande en paiement au titre des loyers d’avril et de mai
[U] [Y] se prévaut d’un manque à gain au titre des loyers d’avril et mai 2023 au cours desquels le logement n’a pas pu être donné à bail en raison de la réalisation de travaux.
[U] [Y], qui a repris les lieux le 20 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie, n’apporte pas la preuve qu’il n’a pas été en mesure de reprendre les dégradations locatives avant la fin du mois de mars 2023. En réalité, ce n’est ni le remplacement de la douche ni le nettoyage du logement qui ont justifié un délai plus important pour la remise en état du logement mais la réfection des revêtements du sol de la cuisine et de la salle de bain par une entreprise spécialisée. Or, ce dernier poste n’est pas de la responsabilité de la locataire conformément aux précédents développements.
Il n’est donc pas justifié de faire droit à la demande en paiement de [U] [Y] en raison de l’impossibilité de louer le logement sur les échéances d’avril et mai 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée au titre du trouble de jouissance
En application des articles 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent, en bon état de réparation et d’assurer sa jouissance paisible des lieux.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
[Z] [K] soutient que le logement pris à bail ne contenait pas l’ensemble des équipements obligatoires prévus par le décret du 31 juillet 2015, sans s’expliquer sur les éléments manquants.
Elle se prévaut de la vétusté des meubles présents dans le logement loué sans démontrer l'existence d'un préjudice en ayant résulté.
Elle fait valoir qu’elle ne pouvait pas utiliser les deux plaques de cuisson en même temps, au risque de faire disjoncter l’électricité, mais n’en apporte pas la preuve.
Elle n’établit pas davantage le préjudice subi du fait du dysfonctionnement de l’interphone mis en évidence dans l’état des lieux de sortie, étant précisé qu’un tel désordre ne porte pas atteinte à la décence du logement.
Elle se fonde enfin sur les seules constatations du commissaire de justice faites à la sortie des lieux pour établir que les radiateurs étaient hors d’usage, alors que ces constatations sont sommaires et ne permettent pas d’en déduire un dysfonctionnement des radiateurs durant la période de location.
Ainsi, elle rapporte insuffisamment la preuve des faits qu’elle allègue et n’établit pas l’existence d’un préjudice réparable au sens des dispositions précitées.
La demande présentée par [Z] [K] au titre d’un préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur les mesures accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, les responsabilités respectives des parties commandent de laisser à chacune la charge de ses propres dépens et de rejeter les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi de 1991.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS