TJ 59350, 9 mai 2025, RG 24/00046

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 24/00046 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5EK

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 21], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 17]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [K] [G], demeurant [Adresse 8]
représenté par Me Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

Mme [O] [G], demeurant [Adresse 16]
représentée par Me Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE

En présence de Madame [S] [X], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du [Localité 26], désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Avril 2025, après avoir entendu :

Me Delgorgue, Me Jamais et Mme Lecerf-Masson

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 Mai 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 09 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Le [Localité 38] a déjà bénéficié des programmes de l'ANRU [Localité 23] [Localité 39] et du Programme de Requalification des [Localité 39] Dégradés (PMRQAD).

L'Etablissement public foncier des [Localité 21] (Etablissement public foncier des [Localité 21]) a été chargé d'acquérir un ensemble d'immeubles sis dans le périmètre de l'opération dite « [Localité 23]-NPNRU [Localité 39] », ledit périmètre comprenant le [Localité 38]-secteur [Localité 22].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du [Localité 26] a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L'enquête s'est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet été déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 48] d'une contenance de 47 m², sise [Adresse 5], propriété de M. [K] [G] et de Mme [O] [G] est concernée par le projet.

Le 29 mars 2024, le service des Domaines a évalué l'immeuble à 189 000 euros (2200€/m²P x 86 m²P), outre l'indemnité de remploi de 20 100 euros, avec une marge d'appréciation de 10%.

L'Etablissement public foncier des [Localité 21], autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d'un prix total de 209 100 euros le 8 juillet 2024 par lettres recommandées avec avis de réception à M. [K] [G] et de Mme [O] [G] (avis de réception signés).

Aucun des propriétaires n’a répondu, si bien que l'Etablissement public foncier des [Localité 21] a saisi le juge de l'expropriation, par mémoire reçu au greffe le 30 octobre 2024 et a maintenu son offre.

Par mémoire du 25 janvier 2021 parvenu au greffe le 12 avril 2021, l'Etablissement public foncier des [Localité 21] a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [K] [G] et de Mme [O] [G] à 1 280,40 euros.

Dans ses conclusions reçues au greffe le 30 décembre 2024, Mme le commissaire du gouvernement estime l'indemnité de dépossession totale à un montant inférieur de 183 800 euros dont 166 000 euros d'indemnité principale sur la base d'un prix de 2000€/m²P et d'une surface de 83m²P, et 17 800 euros d'indemnité de remploi.

La visite des lieux s’est déroulée le 21 janvier 2025, en présence du représentant de l'Etablissement public foncier des [Localité 21] et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, de M. [K] [G] et de son conseil, mais en l’absence de Mme [G], régulièrement convoquée.

Dans leur mémoire reçu au greffe le 13 mars 2025, M. [K] [G] et de Mme [O] [G] demandent à la juridiction de :
– Fixer l'indemnité leur revenant :
à titre principal à 293 360 euros dont :→ indemnité principale : 265 600 euros ;
→ indemnité de remploi : 27 760 euros ;
à titre infiniment subsidiaire à 265 970 euros dont :→ indemnité principale : 240 700 euros ;
→ indemnité de remploi : 23 270 euros ;
– Condamner l'Etablissement public foncier des [Localité 21] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les consorts [G] font valoir la bonne localisation de l'immeuble et citent quatre termes de comparaison. Ils discutent les termes de comparaison pour écarter les termes 6, 7, 9 11 et 13. Ils se fondent à titre principal sur les termes 1, 4, 5, 10, 14 à 16 pour retenir un prix de 3 200 €/m²P. À titre subsidiaire, ils retiennent la moyenne des termes 1 à 5, 8, 10, 12 et 14 à 17, soit 2900€/m²P.

Dans son mémoire en réplique reçu le 28 mars 2024, l'Etablissement public foncier des [Localité 21] diminue son offre à la somme totale de 202 500 euros dont 183 000 euros d'indemnité principale (2200€/m²P x 83 m²P) et 19 500 euros de remploi pour tenir compte de la surface retenue par le commissaire du gouvernement de 83 m²P au lieu de 86 m²P.
Il fait valoir que trois des termes de comparaison cités par les propriétaires correspondent à des immeubles à usage d'habitation et ne peuvent être retenus et que le dernier a été vendu comme immeuble à usage d'habitation. Il admet que certains des termes de comparaison doivent être écartés comme frappés d'insalubrité. Il discute les termes de comparaison pour retenir les termes 3 à 8, A0 et 12, dont il ressort une moyenne de 2137 €/m²P.

Dans ses conclusions complémentaires reçues le 4 avril 2025 au greffe, Mme le commissaire du gouvernement maintient son estimation d'une indemnité totale de 183 800 euros. Elle écarte les termes de comparaison correspondant à des immeubles à usage d'habitation uniquement et ceux pour lesquels les immeubles sont frappés d'insalubrité.

L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 4 avril 2025, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
I- Sur l'indemnité principale d'expropriation

1/ Sur la consistance du bien

La parcelle d'une contenance de 47 m² est située dans le [Localité 38], à proximité de la [Adresse 30] ou « [Adresse 29] ». Elle accueille un immeuble à usage mixte.

L'immeuble, avec double mitoyenneté, a été érigé en R+2 dans les années 1900. Il comporte un local commercial en rez-de-chaussée et un appartement dans les étages.

L'immeuble est en bon état apparent ainsi que cela résulte du transport. La façade est enduite et peinte. La peinture est à ravaler..

Le rez-de-chaussée commercial est occupé par une boutique de téléphonie, exploitée par la société U Benel Tech.. L'ensemble est en bon état. Il comporte un volet roulant et une enseigne murale.

Le logement, en duplex, correspond à un F3. Il est accessible par une entrée séparée. Il est composé d'une pièce à vivre, d'une salle de bains avec baignoire et WC et de deux chambres. Il a fait l'objet d'une rénovation en 2010/12 et est en bon état général. La porte est en bois, les fenêtres en PVC.

Selon les données cadastrales, la SUP est de 83 m² : 23 m²P pour le local commercial et 60 m²P pour le logement.

La parcelle est classée en zone UCM 2.1.1 du PLUi de la MEL approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

Le rez-de-chaussée commercial et l'appartement sont loués.

2/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 27], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l''immeuble.

En l'espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique soit le 26 septembre 2022.

3/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.

4/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants qui seront repris avec les corrections des surfaces réalisées par le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l'autorité expropriante :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
1
2022P28763
[Cadastre 35]
[Adresse 11]
27/07/22
1918
80
153,4*
435 510
2839,05*
2
2022P16371
[Cadastre 42]
[Adresse 15]
05/05/22
1920
113
262*
440000
1679,39*
3
2022P41844
[Cadastre 33]
[Adresse 2]
08/11/22
1860
67
173*
422000
2439,31*
4
2021P05611
[Cadastre 45]
[Adresse 12]
08/06/21
1860
68
163*
270000
1656,44*
5
2022P46709
[Cadastre 36]
[Adresse 19]
13/12/22
1900
62
105,8*
210000
1984,88*
6
2021P05613
[Cadastre 25]
[Adresse 9]
25/05/21
1914
61
208*
420000
2019,23*
7
2022P39753
[Cadastre 24]
[Adresse 1]
11/10/22
1870
91
206*
430000
2087,38*
8
2024P07587
[Cadastre 46]
[Adresse 18]
14/04/23
1880
96
235
446500
1900,00
* surfaces utiles pondérées corrigées

Termes de comparaison cités par M. [K] [G] et de Mme [O] [G] :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
14
2022P31049
[Cadastre 47]
[Adresse 14]
16/08/22
1850
46
81
260000
3209,88
15
2023P32640
[Cadastre 49]
[Adresse 7]
28/09/23
1897
116
135
600000
4444,44
16
2021P18660
[Cadastre 41]
[Adresse 3]
03/09/21
1930
122
144
736000
5111,11
17
2021P09452
[Cadastre 50]
[Adresse 10]
01/07/21
1900
172
402*
720000
1791,05*
* surfaces utiles pondérées corrigées

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
9
2023P09858
[Cadastre 44]
[Adresse 13]
14/03/23

83
134
124000
925,37
10
2023P03545
[Cadastre 43]
[Adresse 20]
30/12/22
1880
75
140
278500
1989,29
11
2022P45072
[Cadastre 32]
[Adresse 4]
08/12/22
1900
55
236,4
180000
761,42
12
2022P28593
[Cadastre 34]
[Adresse 6]
07/07/22
1860
183
189
465000
2460,32
13
2021P13304
[Cadastre 34]
[Adresse 6]
12/07/21
1860
183
189
240000
1269,84

Il convient d'écarter les termes de comparaison 1, 2, 14, 15 et 16 en ce qu'il s'agit d'immeubles de rapport à usage unique d'habitation et non mixte, de sorte qu'ils relèvent d'un autre marché.

Les termes 9 et 11 seront écartés puisqu'ils concernent des immeubles frappés d'un arrêté d'insalubrité.

S'agissant du terme n°4, il convient de retenir la SUP et non la surface loi carrez afin de permettre une comparaison pertinente avec les autres termes, soit donc la SUP de 163 m²P.

S'agissant du terme n° 5, le local professionnel est composé d'une partie principale de 42 m² et d'une partie secondaire de 4 m². Conformément aux dispositions du code général des impôts, il convient de pondérer la surface secondaire à 0,5, de sorte qu'il sera retenu une SUP totale de 105,80 m² (60 m² appartement, grenier de 9m² pondéré à 0,2 et 44 m²P pour le local professionnel).

Les biens objets des termes 6 et 7 sont situés dans le [Localité 37]. Ces deux quartiers sont à proximité l'un de l'autre et présentent des caractéristiques communes. D'ailleurs, la [Adresse 40] et la [Adresse 28] sont proches de la [Adresse 31], secteur qui fait également l'objet d'un programme de rénovation urbaine et est touché par des expropriations.

Les termes 12 et 13 correspondent à deux cessions à un an d'écart, du même immeuble. Ainsi que le relève Mme le commissaire du gouvernement, le fait que le prix de l'immeuble ait doublé en un an n'est pas nécessairement révélateur de l'évolution du prix du marché et est plus probablement en lien avec l'évolution de l'état de l'immeuble. Compte tenu de la variation très importante du prix entre les deux cessions (environ x2) et du fait que le prix de cession de l'immeuble en 2021 est très éloigné du prix des autres et plus proche des cessions d'immeubles insalubres (termes 9 et 11), alors que l'immeuble à évaluer a été rénové et est en bon état général, le terme 13 n'apparaît pas pertinent et sera écarté.

S'agissant du terme 17, d'après les données cadastrales, il est composé de trois appartements de 74, 74 et 75 m², de deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée dont un de 161 m² (114 m² en partie principale et 94 m² en partie secondaire pondérée à 0,5) et un de 18 m² (17 m² en partie principale et 3 m² en partie secondaire pondérée à 0,5). Il doit ainsi être retenu une SUP totale de 402 m² et non la surface de 223 m² indiquée sur la fiche de la vente qui ne comporte aucun détail des surfaces.

Les termes 3 à 5, 8, 10, 12 et 17 qui correspondent tous à des cessions récentes d'immeubles mixtes de rapport situés dans le même secteur géographique présentent suffisamment de caractéristiques similaires à celles de l'immeuble à évaluer pour être retenues.

Le prix moyen résultant de ces termes est de 2 036,43 €/m²P.

Si l'on écarte les termes 6 et 7 correspondant à des immeubles situés dans le [Localité 37], le prix moyen est de 2031,61 €/m²P.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et compte tenu notamment du bon état général de l'immeuble tel qu'il a été constaté lors du transport sur les lieux, il convient de retenir un prix de 2200 €/m²P, comme celui repris dans l'avis des Domaines et dans l'offre de l'autorité expropriante.

L’indemnité de dépossession revenant à M. [K] [G] et de Mme [O] [G] doit être fixée à 183 000 euros (2200€/m²P x 83 m² = 182600€ arrondi à 183 000 €).

II- Sur l'indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l'indemnité de remploi de la manière suivante :
- 8 000 euros x 25 % = 2 000 euros
- 175 000 euros x 10 % = 17 500 euros
= 19 500 euros

III- Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des [Localité 21]. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS