TJ 78646, 12 mai 2025, RG 23/01079

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT COLLÉGIAL
12 MAI 2025

N° RG 23/01079 - N° Portalis DB22-W-B7H-RCCO.

DEMANDERESSE :

La société LES POMMIERS, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Versailles sous le n°910 495 522, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants en cette qualité audit siège,
représentée par Me Agathe FEIGNEZ, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSES :

SCI RUE DU DOCTEUR ROUX, immatriculée sous le numéro 499 781 458 du registre du commerce et des sociétés de Versailles ayant son siège [Adresse 2] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,
représentée par Maître Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

YVELINES CENTRE IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de Versailles sous le n° 853 043 214, dont le siège est situé [Adresse 1], exerçant sous l’enseigne KEYMEX GRAND PARC,
représentée par Me Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Virginie SELVA-FOYER, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 16 Février 2023 reçu au greffe le 20 Février 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Mars 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Madame LUNVEN, Vice-Présidente
Madame RODRIGUES, Vice-Présidente
Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :
Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 mai 2022, la SCI LES POMMIERS a acquis de la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX, par l'intermédiaire de l'agence immobilière mandatée par la venderesse, la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER, un ensemble immobilier situé au [Adresse 4] constitué de 7 logements et 5 box donnés à bail pour un prix de 624.000 euros.

Les 17 août et 5 octobre 2022, l'Agence régionale de santé Ile de France a pris des arrêtés d'insalubrité concernant les logements occupés par Madame [G] et Monsieur [X] en tant que locataires.

La SCI LES POMMIERS a, par ailleurs, été mise en demeure par la mairie de [Localité 5], suivant courrier recommandé du 5 septembre 2022, de procéder à des mises aux normes hygiéniques sur un troisième logement occupé par Madame [Y].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 janvier 2023, la SCI LES POMMIERS a mis en demeure la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX de lui verser en réduction du prix de vente la somme de 180.010,60 euros au titre des travaux de mise aux normes des appartements.

Par courrier du 26 janvier 2023, la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX, par l'intermédiaire de son conseil, a exprimé ses réserves et sollicité la justification par la SCI LES POMMIERS des sommes réclamées.

C'est dans ce contexte que la SCI LES POMMIERS a fait assigner, par actes de commissaire de justice respectivement signifiés les 16 et 17 février 2023, la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER et la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d'obtenir la condamnation de la SCI DU DOCTEUR ROUX à restituer la somme de 180.010,60 euros au titre de son action estimatoire et la condamnation de la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la SCI LES POMMIERS demande au tribunal de :
Vu les articles 1641 et suivants, 1240 et suivants du code civil,
Et tous autres fondements qu’il appartient au Tribunal d’appliquer en vertu des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile,
- RECEVOIR la SCI LES POMMIERS en ses demandes et l’en déclarer bien fondée ;
- CONSTATER l’existence de vices cachés affectant le bien acquis par SCI LES POMMIERS ;
- CONDAMNER la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX à payer à la SCI LES POMMIERS la somme de 180.010,60 euros au titre de son action estimatoire ;
- CONDAMNER la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mai 2024, la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX demande au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter la SCI LES POMMIERS de l’ensemble de ses demandes en application de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente ;
A titre subsidiaire,
Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1641 et s. du code civil,
- Juger qu’en plus des diagnostics communiqués, la SCI LES POMMIERS a pu se convaincre de l’état de l’immeuble et de la hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m des 2 logements sous combles au 2° étage lors des ses visites ;
- Juger que cette dernière a été parfaitement informée par le Notaire rédacteur de l’existence des dispositions spécifiques du Règlement sanitaire de Versailles relatives aux surfaces des logements en cas de location ;
- Juger que la SCI LES POMMIERS ne rapporte pas la preuve de la connaissance par la SCI DU DOCTEUR ROUX au moment de la vente de la réclamations par Madame [G] auprès de la Mairie de [Localité 5] à l’origine de la saisine par cette dernière de l’ARS, faits dont il aurait dissimulé l’existence à l’acheteur ;
- Juger que la SCI LES POMMIERS ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait donné un moindre prix de l’immeuble si elle avait été informée de la situation, compte tenu des travaux qu’elle avait prévu d’effectuer selon ses propres aveux dont elle a pu se convaincre lors de ses visites ;
A titre très subsidiaire,
Vu les articles 1231-1 et 1231-3 du code civil,
- Juger que la SCI LES POMMIERS qui a fait le choix de ne pas contester les rapports de la Mairie de [Localité 5] et de l’ARS et d’accepter d’effectuer des travaux sans concertation avec le vendeur est directement à l’origine du préjudice financier qu’elle invoque ce qui constitue une cause exonératoire de responsabilité du vendeur,
A titre encore plus subsidiaire,
Vu l'article 1644 du code civil,
- Juger que la SCI la SCI LES POMMIERS ne rapporte pas la preuve du préjudice allégué,
- Tirer les conséquences de fait et de droit du refus de la SCI LES POMMIERS de communiquer depuis la demande qui a été faite le 26 janvier 2023 :
* les 7 baux au moment de la vente avec l’état des lieux d’entrée afin de vérifier l’état des appartements au moment de la location, le vendeur ayant tout remis à l’acquéreur et n’ayant pas conservé de doubles,
* une copie des 7 baux des locataires actuels ;
En toutes hypothèses,
- Débouter la SCI LES POMMIERS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la SCI LES POMMIERS à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La Condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Franck ZEITOUN Avocat, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- Écarter l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2023, la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER demande au tribunal de :
Vu l’article 1240 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,
- Débouter la SCI LES POMMIERS de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER ;
- Condamner la SCI LES POMMIERS à régler 3.000 euros à la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER pour procédure abusive ;
- Condamner la SCI LES POMMIERS à régler 3.000 euros à la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI LES POMMIERS aux entiers dépens ;
- Dire qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 10 décembre 2024. L'affaire a été fixée à l'audience du 4 mars 2025. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la garantie des vices cachés

La SCI LES POMMIERS invoque l’existence de vices cachés affectant l'immeuble, constitués par les causes d'insalubrité relevées par les arrêtés de l'ARS, à savoir l'absence de pièces de vie de plus de 9m², l'absence de ventilation conforme et la sur-occupation des logements.
Elle relève que ces vices sont distincts de la présence de plomb, d'amiante et des anomalies électriques nécessitant des travaux et dont elle avait été informée par le vendeur, et soutient qu'elle ne pouvait pas les déceler par une simple visite des lieux.

Elle précise qu'elle n'a pu visiter que l'appartement du rez de chaussée gauche et un appartement du premier étage et que s'il était apparent que ces deux appartements devaient faire l'objet de rénovation, les vices tenant à une non-conformité de nature à empêcher toute location n'étaient pas détectables. Elle affirme que la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX avait connaissance de ces vices et s'est abstenue de les lui révéler, en fournissant notamment une attestation de surface habitable non conforme aux exigences de la loi Boutin.

Elle ajoute que ce vice de surface habitable par pièces de vie constitue une cause d'insalubrité retenue par l'ARS qui préexistait nécessairement à la vente et qui n'est pas imputable à l'entretien des appartements par les locataires, de même que celui tenant à l'absence de fonctionnement des systèmes de ventilation. Elle soutient que les vices d'insalubrité rendent l'immeuble impropre à sa destination dès lors que les arrêtés pris par l'ARS ont entraîné l'interdiction de la mise en location des appartements acquis à cette fin et ont contraint la demanderesse à réaliser de nombreux travaux.

La SCI LES POMMIERS fait valoir que la procédure d'insalubrité a été engagée avant la vente, notamment par le signalement de Madame [G] à la mairie de [Localité 5] le 24 février 2022; que le rapport de l'ARS concernant cet appartement était clos le 29 avril 2022 de sorte qu'elle ne pouvait être informée de ces vices faute d'avoir été convoquée pour la visite de l'ARS, contrairement à la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX à qui la mairie a envoyé dès le 29 avril 2022 un courrier à son siège social à la même adresse que celle mentionnée à l'acte de vente du 20 mai 2022. La SCI LES POMMIERS accuse la défenderesse d'avoir délibérément ignoré les alertes des locataires et de ne pas l'avoir informée, le jour de la réitération de la vente, de la situation d'insalubrité des logements et des signalements effectués par les locataires.

La SCI LES POMMIERS soutient enfin que la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie stipulée à l'acte de vente dès lors qu'elle est un professionnel de l’immobilier et qu'en tout état de cause, elle avait connaissance des vices avant la vente. Elle précise qu'à l'inverse, elle-même, bien que constituée en SCI, n'est pas un professionnel de l'immobilier puisqu'elle a été créée par les deux frères [O] pour réaliser un investissement immobilier, l'un comme l'autre n'ayant aucune connaissance particulière en immobilier et cette acquisition constituant leur premier et unique investissement.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX sollicite le rejet des demandes de la SCI LES POMMIERS en application de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés dès lors que la SCI LES POMMIERS, dont l'objet social consiste en l'acquisition, l'administration, la restauration, la construction et l'exploitation par bail, location ou autrement, de biens et droits immobiliers doit être considérée, au même titre qu'elle, comme un professionnel de l'immobilier.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX invoque ensuite l'absence de vices cachés.
Elle soutient que la SCI LES POMMIERS a pu se convaincre de l'état du bien avant de lever l'option, notamment en consultant les diagnostics techniques établis par la société AGS EXPERTISE le 30 décembre 2021, qui précisaient que des travaux étaient à prévoir dans certains appartements en raison de la présence de plomb ou d'amiante ainsi que d'anomalies électriques, le prix d'acquisition restant favorable en dépit des travaux à effectuer.

La SCI DU DOCTEUR ROUX précise que le gérant de la SCI LES POMMIERS, Monsieur [P] [O], a visité l'immeuble à plusieurs reprises et que la SCI LES POMMIERS a eu ainsi toutes les occasions de se renseigner sur l'état des lieux, son omission de le faire ne pouvant lui être imputée en tant que venderesse.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX rappelle que la SCI LES POMMIERS a acheté l'immeuble en l'état, sans garantie de superficie ou de contenance, comme précisé dans la promesse de vente du 18 février 2022, les superficies Carrez de chaque logement ayant été donnés à titre informatif, dès lors que l'opération prévue à l'acte consistait en une vente en bloc de l'immeuble. Elle indique que le notaire a attiré l'attention de l'acquéreur sur la réglementation applicable à la surface minimale à respecter pour louer un bien ; que, par ailleurs, le gérant de la SCI LES POMMIERS aurait pu se renseigner sur les dispositions plus strictes du règlement sanitaire que celles du décret du 30 janvier 2022. Elle ajoute que la SCI LES POMMIERS avait connaissance d'une hauteur sous plafond inférieure à 2,20m pour les deux logements en cause puisque le 2e étage de l'immeuble est mansardé, cette information étant reprise dans la description du bien à l'acte de vente. Elle précise que la surface inférieure à 9m² de la pièce principale est due à la pose d'une cloison effectuée à l'occasion de travaux de rénovation du logement.

La SCI DU DOCTEUR ROUX précise qu'elle ignorait au moment de la vente les démarches effectuées par Madame [G] à la mairie de [Localité 5] pour se plaindre de l'état de son logement, le rapport d'enquête ainsi que le courrier que l’ARS lui aurait adressé en recommandé à son siège social. Elle indique n'avoir jamais reçu d'avis de la poste et explique que son gérant n'a jamais eu de bureau ni de domicile au [Adresse 4] et que dans l'intervalle, son siège social a été transféré au [Adresse 2]. Elle précise avoir contesté auprès de l'ARS, par courrier du 23 mai 2022, les termes de l'enquête non contradictoire.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX affirme par ailleurs :
-sur le logement donné à bail à Madame [G], que les causes d'insalubrité mentionnées par le rapport de l'ARS sont imputables à la locataire, notamment s'agissant du tuyau de gaz périmé, des VMS coupées et de la sur-occupation du logement.
-sur le logement loué à Monsieur et Madame [X], que ces derniers ne se sont jamais plaints de l'état de leur logement auprès d'elle ; que l'enquête d'insalubrité a été diligentée après la vente,
- sur la maison en fond de jardin louée à Madame [Y], que le rapport de visite de l'ARS du 7 juillet 2022 et la mise en demeure de réaliser les travaux le 5 septembre 2022 par la mairie de [Localité 5] sont intervenus postérieurement à la vente et que ce logement n'est pas affecté d'une non-conformité relative à sa surface.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX souligne que la SCI LES POMMIERS ne lui a pas transmis copie des 7 baux et de leur état des lieux respectifs permettant de comparer la situation de chaque logement au jour de l'établissement des rapports litigieux. Elle remarque que la SCI LES POMMIERS n'a pas davantage contesté ni les arrêtés pris par l'ARS, ni la position du vendeur dont elle avait connaissance pour avoir reçu copie de son courrier de contestation adressé à l'ARS le 23 mai 2022. Elle déplore le manque de communication de la SCI LES POMMIERS qui a entravé toute possibilité de contestation conjointe par le vendeur et l'acquéreur des décisions de la mairie de [Localité 5] et de l'ARS.

La SCI RUE DU DOCTEUR ROUX ajoute que la destination d'habitation de l'immeuble n'a jamais été remise en cause; que la SCI LES POMMIERS n'a jamais reçu interdiction de louer les 5 autres logements et les 5 box et que, depuis la réalisation des travaux, l'interdiction de louer les deux logements ayant fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité a été levée.

***

En application des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L’article 1643 du même code ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il est ainsi constant qu’une clause d’exclusion peut valablement être insérée au sein des actes de vente et exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du code civil.

L'acte de vente comporte une clause « ETAT DU BIEN » rédigée comme suit :
« L'ACQUEREUR prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparentsdes vices cachésS'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'ACQUEREUR a également cette qualitéou s'il est prouvé par l'ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »
Une société civile immobilière, forme sociale qui peut être adoptée sans autre objectif que d’organiser la propriété d’un bien par plusieurs personnes, ne peut être considérée comme étant par essence un vendeur professionnel.

C’est pourquoi il convient de tenir compte de l’activité effective de la société, du caractère ponctuel de la vente litigieuse ou de son inscription dans une activité commerciale ou spéculative, des éventuels travaux exécutés par la société dans l’immeuble, ou encore d’une activité habituelle de conception, construction, ou rénovation d’immeubles témoignant a priori d’une compétence lui permettant de connaître d’éventuels vices.

Il incombe à l'acquéreur de démontrer la qualité de vendeur professionnel de son cocontractant.
Ces principes valent également lorsqu'est alléguée la qualité de professionnel de l'acquéreur, le vendeur ayant dans ce cas la charge de cette preuve.

En l'espèce, la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX admet devoir être considérée comme un professionnel de l'immobilier. Il sera en outre relevé que cette dernière a pour gérant un ancien agent immobilier, ce qui lui confère les compétences requises.
S'agissant du statut de la SCI LES POMMIERS, il résulte de l'extrait Kbis produit que ses associés sont les membres d’une même famille, qu'elle a été immatriculée le 18 février 2022 et que son objet consiste en « l'acquisition, l'administration, la restauration, la construction et l'exploitation par bail, location ou autrement, de biens et droits immobiliers».

Il est à noter que la promesse de vente du 18 février 2022 a été consentie à Monsieur [P] [O], chirurgien orthopédique, lequel s'est ensuite substitué, dans le bénéfice de cette promesse, la SCI manifestement constituée pour cette acquisition au regard de sa date d'immatriculation.

Le caractère familial de la SCI LES POMMIERS et la circonstance qu’elle ait été créée concomitamment à la vente ne sont toutefois pas suffisants pour écarter sa qualité de vendeur professionnel, au regard tant de son objet social qui excède la simple gestion d’un patrimoine familial, que de la nature de l’opération pour laquelle elle a été constituée, s’agissant en effet de l’acquisition d’un immeuble de rapport comprenant sept logements et cinq garages mis en location, présentant une rentabilité brute initiale de 7,4% après exclusion des logements litigieux, ce qui est de nature à conférer à la SCI la qualité de loueur professionnel.

La SCI LES POMMIERS doit donc être qualifiée de professionnel de l’immobilier, sans qu'il y ait lieu de rechercher quelles sont les compétences de ses associés.

Il doit donc être fait application de la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente, le statut de professionnel de la SCI LES POMMIERS lui interdisant toute action contre la venderesse au titre des vices cachés.

La SCI LES POMMIERS , qui sollicite la réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, ne peut qu'être déboutée de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER

La SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SCI LES POMMIERS à lui verser la somme de 3.000 euros pour procédure abusive, accusant la société demanderesse de l'avoir assignée sans effectuer la moindre démarche amiable préalable ; d'avoir prétendu ne pas avoir été suffisamment avertie de l'état du bien alors qu'elle s'en était servie pour négocier le prix de vente ; et d'avoir nui à sa réputation par la présente procédure.

La SCI LES POMMIERS n'a pas conclu en réponse.

***

Suivant l'article L641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.
Il résulte de la procédure que la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du 28 novembre 2023.

Le liquidateur seul habilité à exercer les droits et actions de la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER n'étant pas intervenu à la présente instance, il convient de déclarer irrecevable la demande en dommages et intérêts formulée par ladite société.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI LES POMMIERS succombant à l'instance, elle sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre ZEITOUN conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES POMMIERS sera également condamnée à payer à la SCI RUE DU DOCTEUR ROUX la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SAS YVELINES CENTRE IMMOBILIER au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera déclarée irrecevable pour les raisons précédemment exposées.

Sur l'exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS