TJ 91228, 9 mai 2025, RG 25/00199

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 9 Mai 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00199 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW44

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Madame [X], [U], [I], [L] [A] épouse [O] [B]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [P] [O] [B]
demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Lionel COHEN de la SELARL CABINET COHEN-TOKAR & ASSOCIES, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

S.C.I. LE REFUGE
dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Evariste ENAMA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : G0660

Société d’assurance à forme mutuelle MAIF (MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE)
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSES D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 14 février 2025, Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes, statuant en référé, la SCI LE REFUGE et la MAIF, au visa des articles 1217, 1604, 1642, 1792 et suivants du code civil et de l'article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir désigner un expert judiciaire et réserver les dépens.

Appelée à l'audience du 4 mars 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 4 avril 2025 au cours de laquelle Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes figurant dans leur acte introductif d'instance et sollicitent en outre la condamnation de la SCI LE REFUGE et la MAIF à leur payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'appui de leurs demandes et en réponse aux moyens de défense adverses, ils font valoir que :

par acte notarié du 30 juillet 2021, ils ont acquis auprès de la SCI LE REFUGE une maison d'habitation située à Boutigny-sur-Essonne consistant en une maison édifiée sur sous-sol, qu'iIs ont assuré auprès de la MAIF ;plusieurs fissures étant apparues entre deux parties du bien immobilier, ils ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de la MAIF pensant que la cause pouvait être les changements de conditions climatiques ;la MAIF leur a précisé que la prise en charge de dommages liés à la sécheresse nécessitait la parution d'un arrêté catastrophe naturelle, ce qui n'était pas leur cas ;mandatée à leur initiative, la société DELFY, après examen des désordres, a notamment conclu que les travaux de transformation du garage en habitation réalisés par la SCI LE REFUGE pouvaient être la cause de l'apparition de désordres affectant la structure de l'ensemble immobilier selon les termes de son rapport du 9 août 2024 ;malgré diverses sollicitations, aucune solution n'a pu être trouvée entre les parties ;ils sont bien fondés à solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de l'ensemble des parties afin notamment que soient établies l'origine et la cause des désordres ;les travaux affectant la structure ne sont pas anciens comme le prétend la SCI LE REFUGE puisque, à la lecture des précédents titres de propriété, il y a lieu de constater qu'entre 2009 et 2021 le bien immobilier a subi de nombreuses modifications consistant notamment en la création d'une salle d'eau avec WC, travaux résultant d'aménagement de la mezzanine ;la SCI LE REFUGE ne rapporte nullement la preuve du caractère apparent des désordres lors de la vente ;la qualité de constructeur de la SCI LE REFUGE est démontrée, celle-ci reconnaissant l'existence de travaux réalisés selon les termes de son courriel du 25 septembre 2024.
La SCI LE REFUGE, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en défense aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 1648 et suivants du code civil et de l'article 145 du code de procédure civile, du juge des référés de :

A titre principal,

déclarer l'action de Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] comme étant irrecevable en application de l'article 1648 du code civil ;
A titre subsidiaire,

mettre hors de cause la SCI LE REFUGE, dont la prétendue qualité de constructeur n'est pas démontrée ;condamner Madame [O] [B] à verser à la SCI LE REFUGE la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa défense, la SCI LE REFUGE fait valoir :

les désordres étaient visibles lors de la vente en 2021 et les époux [O] [B] ont acquis le bien immobilier en l'état ;la maison et le garage ont été construits par les précédents propriétaires en 1984 et 1985 avec un joint de dilatation de sorte qu'elle n'a pas procédé à des travaux affectant les structures porteuses ou la façade du bâtiment qui seraient la cause des désordres ;les époux [O] [B] qui étaient parfaitement informés de l'état de l'ensemble immobilier acquis avec tous les diagnostics fournis par l'agence immobilière en charge de la vente ne peuvent prétendre qu'il existe des vices cachés permettant de remettre en cause la vente ayant eu lieu le 30 juillet 2021, soit plus de deux ans, de sorte que leur action est irrecevable ;à titre subsidiaire, les demandeurs ne démontrent pas sa qualité de constructeur, qualité qui est d'autant plus contestée qu'elle n'a pas effectué de travaux nécessitant une autorisation préalable de sorte qu'elle doit être mise hors de cause.
La MAIF, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 122, 145 et 146 du code de procédure civile et de l'article 1355 du code civil, elle sollicite du juge des référés de :

à titre principal, débouter Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées vers la MAIF ;condamner Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] à payer à la MAIF la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa défense, la MAIF fait valoir que :

les époux [E] [B] ne contestent ni l'absence d'arrêté de catastrophe naturelle, ni le fait que le contrat multirisque habitation ne couvre pas les désordres d'ordre constructif, ni les conclusions du rapport d'expertise attribuant les causes des fissures au caractère inadapté des fondations à la transformation de l'immeuble par le précédent propriétaire, à savoir la SCI LE REFUGE laquelle n'a souscrit aucune assurance construction auprès d'elle ;elle n'a donc pas vocation à garantir les désordres allégués de sorte qu'il y a lieu de la mettre hors de cause.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action soulevée par la SCI LE REFUGE

L'article 122 du même code dispose que " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ".

L'article 1648 du code civil dispose que " L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ".

En l'espèce, la fin de non-recevoir tirée de la prescription invoquée par la SCI LE REFUGE concerne non la demande d'expertise judiciaire mais l'action au fond qui pourrait être engagée par Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par l'article 1648 du code civil.

Or, la circonstance que cette action au fond soit prescrite est uniquement de nature à priver la demande d'expertise judiciaire de motif légitime en ce que l'action au fond serait vouée à l'échec, ce qui sera examiné infra, et non à ce que cette demande d'expertise judiciaire soit elle-même prescrite.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

II. Sur le bien-fondé de la demande d'expertise judiciaire

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

La mesure sollicitée doit ainsi être justifiée par la recherche ou la conservation d'une preuve qui pourrait être utilisée dans un procès futur

Il suffit donc de démontrer la probabilité du fait allégué et de la potentialité d'un litige.

L'article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que " L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ".

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que par acte authentique du 30 juillet 2021, Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] ont acquis auprès de la SCI LE REFUGE un bien immobilier situé [Adresse 6] à Boutigny sur Essonne (91).

Le bien immobilier avait été précédemment acquis par Monsieur [R] [J] [C] [F] et Madame [M] [H], par acte authentique du 7 septembre 1990, lesquels, par acte du 26 février 2019, avaient fait apport dudit bien à la SCI LE REFUGE, qu'ils ont constitué avec Messieurs [S] et [Y] [F].

Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] justifient par la production d'un rapport d'expertise de la société DELFY EXPERTISE du 9 aout 2024 de la vraisemblance des désordres affectant le bien immobilier acquis auprès de la SCI LE REFUGE et consistant notamment en des fissures de dislocation dans sa jonction avec le garage.

Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B] sont susceptibles d'agir au fond sur différents fondements à l'égard de la SCI LE REFUGE, et non uniquement sur le terrain de la garantie des vices cachés, et n'ont pas à démontrer, pour obtenir la désignation d'un expert judiciaire, que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de la SCI LE REFUGE ou de sa garantie sont réunies, mais simplement la potentialité d'un litige.

En outre, sur le terrain de la garantie des vices cachés, il n'est pas établi, au regard des éléments du dossier, avec l'évidence requise devant le juge des référés, d'une part, que les désordres dénoncés étaient apparents lors de la vente, d'autre part, la date à laquelle les acquéreurs ont découvert les vices dénoncés, et par suite, le point de départ du délai de prescription de deux ans, et enfin, la connaissance ou non desdits désordres par les vendeurs, ces questions relevant du juge du fond, à l'aune des constatations techniques de l'expert judiciaire qui serait, le cas échéant, désigné.

En outre, sur le terrain de la garantie décennale, le fait que la SCI LE REFUGE n'ait pas la qualité de constructeur au sens de l'article 1792-1 du code civil, n'est pas tranchée avec évidence, en dépit des stipulations de l'acte authentique de vente mentionnant l'absence de travaux de construction ou de rénovation depuis 10 ans, dans la mesure où il apparait, au regard du courriel du 14 février 2025 et du comparatif des actes de vente, qu'ils ont effectué des travaux.

Il s'ensuit qu'il n'est pas établi que l'action au fond que les époux [O] [B] pourraient engager à l'égard de la SCI LE REFUGE, quel que soit le fondement, serait vouée à l'échec.

Sur les moyens invoqués par la MAIF, il y a lieu de relever que l'origine des désordres à ce stade de la procédure n'est pas déterminée, cette appréciation relevant précisément du champ de compétence de l'expert et en tout état de cause, il n'est pas établi, avec l'évidence requise devant le juge des référés, que les garanties assurantielles souscrites par les époux [O] [B] ne sont pas mobilisables.

Au regard de ces éléments, les époux [O] [B] justifient d'un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI LE REFUGE et de la MAIF, afin d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes de mise hors de cause de la SCI LE REFUGE et de la MAIF et d'ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif, et aux frais avancés de Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B], les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile n'étant pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais l'étant au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond.

II. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

Les dépens ne peuvent être réservés, en application de l'article 491 du code de procédure civile.

En l'absence de partie succombante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser les dépens de la présente instance à la charge de Madame [X] [A] épouse [O] [B] et Monsieur [P] [O] [B], dans l'intérêt desquels la mesure d'expertise est ordonnée.

  • Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En absence de partie perdante, il n'y a pas lieu d'appliquer l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties défenderesses seront déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS