TJ 91228, 9 mai 2025, RG 25/00182

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 9 mai 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00182 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QUTA

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LAMARTINE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. LES DELICES DE LA BAGUETTE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Adlene KESSENTINI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C714

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, la SCI LAMARTINE a assigné la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE devant le président du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes, statuant en référé, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article 1103 du code civil, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire ;prononcer en conséquence la résiliation de ce bail ;ordonner l'expulsion de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, des lieux loués qu'elle occupe sous astreinte définitive de 300 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;condamner la défenderesse au paiement de la somme de 58.779,35 euros à titre de provision correspondant aux loyers dus, terme de inclus ;la condamner, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer hors charges et taxes jusqu'à libération effective des lieux par l'occupant ou toute personne occupante de son fait ;dire et juger que la somme de 58.779,35 euros portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation ;condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens.
Par acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2025, l'assignation a été dénoncée à l'URSSAF en sa qualité de créancier inscrit.

A l'appui de ses demandes, la SCI LAMARTINE expose que :

par acte sous seing privé du 2 avril 2018, elle a donné à bail à Messieurs [N] et [S], pour le compte de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE en cours de constitution, un local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 21.984 euros payable d'avance et mensuellement ;sa locataire ne réglant plus ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 10 décembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 56.979,35 euros ;edit commandement étant resté infructueux, elle estime la clause résolutoire acquise.
Appelée à l'audience du 4 mars 2025, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 4 avril 2025 au cours de laquelle la SCI LAMARTINE, représentée par son conseil a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, précisant s'opposer à la demande de délais de paiement sur 24 mois formée par la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE.

La SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE, représentée par son conseil, a sollicité oralement des délais de paiement faisant valoir qu'elle a rencontré des difficultés financières en raison de la crise sanitaire, de travaux devant la boulangerie et de la concurrence avec l'installation récente d'une boulangerie à proximité.

Elle a précisé, en outre, avoir signé une promesse de cession du fonds de commerce ce qui lui permettrait d'apurer ses impayés locatifs.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI LAMARTINE a conclu, par acte sous seing privé du 2 avril 2018, avec Monsieur [V] [N] et Monsieur [G] [S], agissant pour le compte de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE en cours de formation, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour l'activité exclusive de boulangerie et tout activité connexe ou complémentaire s'y rapportant, moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros.

L'article 10 du bail commercial liant les parties stipule que " à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, de charges, ou de prestations qui en constituent l'accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et notamment des réajustements de loyer, ou en cas d'inexécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou de faire restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de le demander en justice.
Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu avec une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel (…) ".

La SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE ne réglant plus ses loyers et charges de manière régulière, la SCI LAMARTINE lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, dans les formes prévues par l'article L.145-41 du code de commerce, un commandement de payer la somme en principal de 56.979,35 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

Il n'est pas contesté que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois prescrit.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 11 janvier 2025.

Il convient de considérer la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI LAMARTINE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique, sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte, l'expulsion étant garantie par le recours à la force publique.

II. Sur le sort des biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

III. Sur les demandes en paiement provisionnel

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif
La SCI LAMARTINE sollicite la condamnation de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE à lui payer la somme provisionnelle de 58.779,35 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au mois de janvier 2025 inclus.

La SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE, qui sollicite des délais de paiement, ne conteste pas le principe et le quantum de la dette.

En conséquence, l'obligation de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE de payer sa dette locative n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision.

Il convient en conséquence de condamner la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE à payer à la SCI LAMARTINE au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable et reconnue de 58.779,35 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, date de l'assignation.

• Sur l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE causant un préjudice à la SCI LAMARTINE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 11 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou la reprise des lieux.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE à payer à la SCI LAMARTINE une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er février 2025, celles dues depuis le 11 janvier 2025 étant comprise au titre de la provision accordée supra.

IV. Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire et de délai de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ".

L'article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi de délais de paiement suppose que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités du montant des loyers et charges impayés.

En l'espèce, la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE produit, à l'appui de sa demande de délai de paiement, d'une part, des photographies non datées d'une rue où sont réalisés des travaux, sans qu'il ne soit établi qu'elles correspondent à l'emplacement de la boulangerie, et d'autre part, une promesse de vente du fonds de commerce datée du 15 mars 2025, dont l'acte définitif n'interviendra qu'après réalisation des conditions suspensives.

La SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE ne produit ainsi aucun élément financier ou comptable, tel que ses comptes annuels, afin de justifier des difficultés financières allégués qui l'auraient conduite à interrompre le paiement de ses loyers.

En outre, force est de constater que la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE ne règle plus ses loyers et charges depuis juillet 2024 et n'a procédé au moindre règlement pour réduire le montant de l'arriéré locatif, y compris après la délivrance du commandement de payer et de l'assignation.

Toutefois, la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE justifie de la signature, le 15 mars 2025, d'une promesse de cession de fonds de commerce, sous condition suspensive, moyennant la somme de 80.000 euros, la réalisation de cette cession étant prévue pour le 15 mai 2025.

Le prix de cession du fonds de commerce permettrait ainsi un apurement intégral de la dette locative à brève échéance, tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d'accorder un délai de six (6) mois à la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les délais ainsi accordés ont pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant précisé que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE devra quitter les lieux sous peine d'expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, la SARL LES DELICES DE LA BAGUETTE sera condamnée à payer à SCI LAMARTINE la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS