TJ 83137, 12 mai 2025, RG 21/01242

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

N° RG 21/01242 - N° Portalis DB3E-W-B7F-K5YD

4ème Chambre

En date du 12 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du douze mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 février 2025 devant :

Président : Gwénaëlle ANTOINE
Assesseur : Elsa VALENTINI

assistés de Sétrilah MOHAMED, greffier

Tenant seules l’audience, sans opposition des parties, Madame ANTOINE et Madame VALENTINI ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, conformément à l’article 805 du Code de procédure civile

A l’issue des débats le président a indiqué que le jugement, après qu’ils en aient délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE :

Président : Olivier LAMBERT
Assesseur : Gwénaëlle ANTOINE
Assesseur : Elsa VALENTINI

Magistrat rédacteur : Gwénaëlle ANTOINE

Signé par Olivier LAMBERT, président et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [W], né le 21 Avril 1963 à [Localité 8] (83), de nationalité Française, Plombier, demeurant [Adresse 3]
Et
Madame [J] [F] épouse [W], née le 12 Février 1964 à [Localité 7] (83), de nationalité Française, Déléguée médicale hospitalière, demeurant [Adresse 3]
tous deux représentés par Me Philippe CAMPOLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Grosses délivrées le :
à :
Me Philippe CAMPOLO - 37
Me Caroline CLEMENT - 0234
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Caroline FEL - 0258

DÉFENDEURS :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ “CITE THOMAS DE GALLIAN” sis [Adresse 3], prise en la personne de son Syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Caroline FEL, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. CABINET C PANTEL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [D] [M], né le 24 Mars 1961 à [Localité 5] (AFRIQUE DU SUD), de nationalité Britannique, Enseignant, demeurant [Adresse 3]
Et
Monsieur [T] [K], né le 26 Décembre 1969 à [Localité 6] (34) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
Et
Monsieur [P] [K], né lz 7 Août 1950 à [Localité 8] (83) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
tous représentés par Me Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

S.C.I. JMF, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Caroline CLEMENT, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

Il existe sur le territoire de la commune de [Localité 8], au [Adresse 3], un ensemble immobilier dénommé Cité Thomas de Gallian comprenant divers bâtiments et cours, cadastré AR section n°[Cadastre 1] et [Cadastre 4], ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété avec état descriptif de division par acte notarié du 27 octobre 2000.

Le 16 septembre 2020, l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de cet ensemble immobilier a notamment renouvelé le mandat de syndic confié à la société C’ PANTEL IMMO et rejeté, à la majorité de l’article 26, la résolution n°12 soumise par M [M] et Mme [K] intitulée “attribution d’un droit d’usage sur une partie commune / autorisation d’entériner les aménagements réalisés sous le porche du bâtiment C”.

Déplorant l’inefficacité des mises en demeure adressées le 9 décembre 2020 à Messieurs [D] [M], [T] [K] et [P] [K] afin que tous les objets et aménagements encombrants les parties communes du bâtiment C soient retirés, et reprochant au syndic de ne pas avoir pris les mesures nécessaires pour mettre un terme aux dépôts signalés dans les parties communes par courrier du 13 février 2020, M. [Z] [W] et Madame [J] [F] épouse [W] ont assigné, par acte signifié le 26 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Cité Thomas de Gallian sis [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), la SARL C’ PANTEL IMMO, M. [D] [M], M. [T] [K] et M. [P] [K] devant le tribunal de ce siège.

La société JMF, dont M. [T] [K] et M. [P] [K] sont les associés, est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 29 octobre 2021.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 11 octobre 2023, les époux [W] demandent au tribunal, au visa des articles 1222 et 1240 du code civil ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, de :
IN LIMINE LITIS
DECLARER recevable M. [W] en son action en ce qu’il dispose de l’intérêt et de la qualité à agir nécessaire
A TITRE PRINCIPAL,
STATUER sur la mise hors de cause de M. [P] [K] et ce en sa qualité d’associé de la société JMF, intervenant volontaire à la cause
DECLARER recevable l’action engagée par Monsieur [W] et Mme [F] en demande de respect du règlement de copropriété
DECLARER que M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF occupent de manière irrégulière les parties communes et engagent leur responsabilité
ENJOINDRE M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF ainsi que le Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO à enlever les encombrants des parties communes sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir
CONDAMNER solidairement M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF ainsi que le Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO au paiement de la somme de 1.000 euros à M. [W] et Mme [F] en réparation du préjudice subi
DEBOUTER le Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO de leurs demandes, fins et conclusions
DECLARER IRRECEVABLE M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF en leur demande d’adoption de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2020
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE,
DEBOUTER M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF de leurs demandes, fins et conclusions concernant la remise en état de la toiture terrasse
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER solidairement M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF ainsi que le Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
CONDAMNER solidairement M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF ainsi que le Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO aux entiers dépens d’instance et du constat d’huissier
EXEMPTER M. [W] et Mme [F] du paiement de toutes condamnations prononcées par le Tribunal de céans et de tous les frais de procédure engagés par Syndicat de la copropriété CITE THOMAS DE GALLIAN et son syndic en exercice la SARL C PANTEL IMMO en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir
DIRE ET JUGER qu’à défaut de règlement spontané par les requis des condamnations prononcées à son encontre aux termes de l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par Ministère d’Huissier de Justice, et, le débiteur devra donc supporter, en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, le montant des sommes retenues par l’Huissier en application des dispositions de l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016 insérées aux articles A 444-10 et suivants du code de commerce.

Par conclusions notifiées le 29 avril 2023, M. [D] [M], M. [T] [K], M. [P] [K] et la société J.M.F demandent au tribunal, au visa des dispositions des articles 6-2, 31, 24 et 26 de la loi du 10 Juillet 1965, de :
DIRE ET JUGER la demande M. [W] irrecevable pour défaut de qualité à agir
ORDONNER la mise hors de cause de M. [P] [K]
DONNER ACTE à la société J.M.F de son intervention volontaire
DIRE ET JUGER que les consorts [F]-[W] ne démontrent pas la violation des dispositions du règlement de copropriété.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
DIRE ET JUGER que les consorts [F]-[W] ne démontrent pas l'imputabilité des griefs qu'ils formulent aux sieurs [M] et [K].
DEBOUTER les consorts [F]-[W] de leurs demandes tendant à la condamnation des consorts [M], [K] et la SCI JMF au paiement de dommages et intérêts.
A titre reconventionnel,
DIRE ET JUGER que l'appropriation du toit situé au-dessus des lots N°41 et 51 appartenant aux consorts [F] et [W] et sa transformation en toit-terrasse constitue une violation illégale du règlement de copropriété
CONDAMNER les consorts [F] et [W] à remettre ou faire remettre dans son état initial le toit situé au-dessus de leurs lots N°41 et 51à leurs frais et sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.
DIRE ET JUGER que les consorts [F] et [W] devront pour ce faire s'adjoindre les services d'un architecte, à leurs frais
Au besoin, LES Y CONDAMNER
DEBOUTER les consorts [F]-[W] de toutes leurs fins, demandes et conclusions
CONDAMNER les consorts [F] et [W] à PAYER aux Sieurs [M] et [K] [T] ainsi qu'à la société J.M.F la somme de 3.000,00 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
CONDAMNER les consorts [F] et [W] aux entiers dépens de la procédure distraits au profit de Maître Caroline CLEMENT, Avocat sur sa due affirmation,

Par conclusions du 17 février 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
Débouter les époux [W] de toutes leurs demandes fins et conclusions.
Débouter Messieurs [M], [K] et la SCI JMF de toutes leurs demandes fins et conclusions.
Subsidiairement :
Condamner solidairement M. [M] et M. [K] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Les condamner à peine d’astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et procéder à l’enlèvement des encombrants au sein des parties communes.
En tout état de cause :
Condamner les époux [W] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre du caractère abusif de leur action à l’encontre du syndicat des copropriétaires.
Condamner les époux [W] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 8 avril 2021, la société CABINET C’PANTEL IMMO demande au tribunal de :
DEBOUTER les époux [W] de tous leurs fins, demandes, moyens et conclusions à l’encontre du Cabinet C’PANTEL IMMOBILIER,
Subsidiairement,
DEBOUTER les époux [W] de leurs demandes tant au titre de dommages et intérêts qu’au titre de la soi-disant dispense de participer aux condamnations qui seraient prononcées hormis celles portant sur les frais de procédure
CONDAMNER solidairement M. [M] et M. [K] à relever et garantir le Cabinet C’PANTEL IMMOBILIER de toutes condamnations qui seraient prononcées à sa charge
CONDAMNER M. [M] et M. [K] sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à enlever les encombrants des parties communes,
En toute hypothèse,
CONDAMNER tout succombant à payer à la société C’PANTEL IMMOBILIER la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER les époux [W] à la somme de 2 000 € compte tenu du caractère abusif de leur action à l’encontre du Cabinet C’PANTEL IMMO,
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire au 8 mars 2024.

Retenue à l’audience du 8 avril suivant, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet, puis prorogé. Une ordonnance du 5 novembre 2024 a prononcé la réouverture des débats à l’audience collégiale du 10 février 2025 en raison du changement de composition de la chambre.

L’affaire a été retenue à ladite audience et mise en délibéré au 12 mai 2025.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause de M. [P] [K] et l’intervention volontaire de la société JMF

M. [P] [K] réclame sa mise hors de cause en ce qu’il n’est propriétaire d’aucun bien au sein de la copropriété concernée.

Les époux [W], qui indiquent que M. [P] [K] est bien propriétaire, mais au travers de la société JMF en sa qualité d’associé, constatent que cette dernière est intervenante volontaire à l’instance et s’en rapportent à l’appréciation du tribunal sur sa mise hors de cause.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable.

L’article 329 du même code énonce que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort des pièces versées aux débats que la responsabilité de M. [P] [K] est recherché en sa qualité de copropriétaire dans l’ensemble immobilier “Cité Thomas de Gallian”, alors que seule la société JMF, dont il est associé, détient des lots de copropriété.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de mise hors de cause de celui-ci qui s’analyse en une fin de non recevoir pour défaut de qualité, conformément à l’article 122 du code de procédure civile.

Eu égard à l’objet de la procédure initiée par les époux [W], la société JMF, qui justifie de sa qualité de propriétaire des lots n°38 et n°40 dans l’ensemble immobilier Cité Thomas de Gallian selon acte notarié du 1er février 2011, sera pour sa part déclarée recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur le défaut de qualité à agir de M. [W]

Les consorts [K] [M] et la société JMF opposent à M. [W] qu’il n’a pas qualité pour exiger de leur part le respect du règlement de copropriété, alors qu’il ne justifie pas lui-même de sa qualité de copropriétaire. Ils ajoutent que dans la mesure où le règlement de copropriété fait du passage couvert du bâtiment C une partie commune spéciale affectée à l’usage de certains lots, M. [W] doit démontrer qu’il est copropriétaire d’un lot dont dépend ledit passage couvert, ce qui n’est pas le cas du lot n°18.

M. [W] fait valoir qu’en tant que propriétaire du lot n°18, à savoir une place de stationnement située devant le passage couvert du bâtiment C, il est bien copropriétaire et dispose des tantièmes sur les parties communes de la copropriété lui permettant de démontrer qu’il a toute qualité et intérêt à agir, sans être contraint de démontrer un préjudice personnel et distinct de celui du syndicat des copropriétaires.

Le règlement de copropriété établi le 27 octobre 2000 stipule, en son chapitre 2 intitulé “parties communes et privatives”, s’agissant du bâtiment C : “- Le passage couvert du rez-de-chaussée est réservé exclusivement aux lots n°37, 39, 40, 41, 42 et 43, Ies charges sont réparties au proratas des lots bénéficiaires de cette partie commune.
- Le passage couvert du premier étage est réservé exclusivement aux lots n°38, 39, 40, 41, 42 et 43, les charges sont réparties au proratas des lots bénéficiaires de cette partie commune.
- Le passage couvert du deuxième étage est réservé exclusivement aux lots n°38, 41, 42 et 43, les charges sont réparties au proratas des lots bénéficiaires de cette partie commune.”

Selon l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Il résulte de l’attestation notariée du 29 octobre 2013 que M. [W] a bien la qualité de copropriétaire dans l’ensemble immobilier dénommé Cité Thomas de Gallian pour avoir acquis, avec son épouse, suivant acte notarié du 23 octobre 2013, le lot n°18 consistant en un emplacement de stationnement portant le n°18 sur le plan annexé au règlement de copropriété et les 8/9997èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

L’action engagée par M. [W] en contestation d'une occupation par des copropriétaires de parties communes, dont certaines à jouissance exclusive, est recevable sans que celui-ci n’ait à démontrer qu’il subit un préjudice distinct de celui de la collectivité dès lors que chaque copropriétaire dispose d’une action individuelle parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas de manquement par un autre copropriétaire au règlement de copropriété.

Il est par suite indifférent que le lot n°18 ne bénéficie pas d’une jouissance exclusive du passage couvert du bâtiment C, dont il est notamment allégué l’occupation par les consorts [M] [K] et la société JMF, en violation du règlement de copropriété.

La fin de non recevoir opposée de ce chef à M. [W] est par conséquent rejetée.

Sur la demande de désencombrement des parties communes et d’indemnisation

Les époux [W] font valoir qu’ils justifient, par le constat d’huissier établi le 7 mai 2020 ainsi que par les photographies qu’ils produisent, de l’occupation illégitime des parties communes par divers objets ainsi que du stationnement de véhicules sur les voies de dessertes et sous les porches, en violation du règlement de copropriété. Ils indiquent que la situation perdure depuis plusieurs années, et même qu’elle s’aggrave, en dépit des signalements réalisés auprès du syndic et des mises en demeure adressées aux copropriétaires récalcitrants suite au rejet, par l’assemblée générale du 16 septembre 2020, de la demande de ratification des aménagements qu’ils avaient réalisés sous le porche du bâtiment C. Ils estiment que M. [M] et Messieurs [K] contestent de mauvaise foi la propriété des éléments entreposés qui encombrent les parties communes du bâtiment C alors qu’ils sont eux-mêmes à l’origine de la demande tendant à entériner les aménagements dénoncés lors de ladite assemblée (résolution n°24), et précisent que la résolution n°4 votée par l’assemblée des copropriétaires du 1er décembre 2021 dont les défendeurs se prévalent a fait l’objet d’une contestation devant la juridiction de céans.

Il soutiennent qu’en ne prenant pas les mesures nécessaires pour endiguer le problème d’encombrement des parties communes, le syndicat des copropriétaires a failli dans la mission lui incombant de gérer celles-ci ainsi que de veiller à l’application du règlement de copropriété en application des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent que le syndic engage également sa responsabilité, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à défaut d’avoir mené à bien le processus qui aurait permis de faire cesser ce trouble et de procéder à l’application du règlement de copropriété afin d’éviter que la situation ne se pérennise. Ils réclament la condamnation solidaire des parties défenderesses à enlever l’ensemble des encombrants sous astreinte et la réparation du préjudice moral subi par l’octroi d’une somme de 1000 euros.

Les consorts [M] [K] et la société JMF soutiennent que les parties demanderesses ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’une violation des dispositions du règlement de copropriété persistant à la date de l’assignation et pouvant leur être imputée, ce d’autant moins en l’état du vote d’une résolution n°4 lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2021 en faveur de l’autorisation d’une occupation précaire de l’espace litigieux par les divers éléments dénoncés. Ils font valoir que le stationnement est prohibé sous les “porches” et sur les “voies de dessertes”, mais non dans le “passage couvert” du bâtiment C pour lequel il est en outre expressément indiqué qu’une autorisation de l’ensemble de la copropriété est d’ores et déjà donnée pour la création de parking dans cette partie commune dont la jouissance et l’usage sont réservés aux lots 37, 39, 41, 42 et 43. S’agissant de la table de ping pong, ils expliquent qu’elle avait été installée pendant le confinement par certains occupants de la copropriété pour pratiquer du sport, et qu’elle a été retirée avant même l’introduction de la présente instance. Ils soutiennent que l’installation d’un anneau scellé dans le mur, d’une jardinière en bois et le stockage de bûches sous l’escalier ne contrevient pas au règlement de copropriété en ce qu’il n’est nullement démontré que ces éléments portent atteinte à l’harmonie de l’immeuble. Ils ajoutent qu’en tout état de cause il n’est pas démontré qu’ils sont à l’origine de la présence de ces éléments du seul fait de leur intervention en vue de faire voter la résolution n°24 lors de l’assemblée tenue le 26 septembre 2020.

La société CABINET C’PANTEL IMMO expose qu’aucune négligence ne peut lui être reprochée dans la mission lui incombant en tant que syndic, alors que les époux [W] ne justifient pas de mises en demeure lui ayant été adressées afin de se plaindre de la situation, ou pour solliciter que des questions sur ce sujet soient mises à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriétaires, ou bien encore pour solliciter qu’une autorisation d’ester en justice soit donnée au syndic. Elle souligne qu’elle a constaté l’existence de manquements de la part de certains copropriétaires dans leurs obligations et obtenu de ceux-ci qu’ils soumettent la question de leur régularisation à l’assemblée générale puisqu’il était loisible au syndicat des copropriétaires d’admettre des tolérances. Elle met en exergue qu’à l’expiration du délai de contestation de l’assemblée générale, elle a pris l’initiative d’adresser une mise en demeure aux copropriétaires responsables des encombrements afin qu’ils cessent leurs agissements et qu’elle les a également mis en garde contre une action à leur encontre à diligenter en début d’année 2021. Elle fait valoir que cette menace ne pouvait être mise à exécution sans avoir été préalablement mandatée par une assemblée générale des copropriétaires à l’effet d’ester en justice, ce qui supposait encore de convoquer une nouvelle assemblée en respectant le délai de convocation de 21 jours. Elle conclut que le délai écoulé entre la mise en demeure des copropriétaires et l’introduction de l’action par les époux [W] ne peut être considéré comme une carence de sa part. Elle entend par ailleurs souligner que la photographie produite pour illustrer les difficultés rencontrées dans l’aire de retournement ne permet pas d’identifier le véhicule incriminé, ni son propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires développe la même argumentation que le CABINET C’PANTEL IMMO en soutenant qu’il n’est pas rapportée la preuve d’une défaillance pouvant lui être reprochée au titre de son devoir de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes compte tenu des diligences accomplies par le syndic et du processus à respecter pour mandater celui-ci aux fins d’ester en justice. Il considère également que la demande relative à l’usage intempestif de l’aire de stationnement est injustifiée pour être fondée sur une photographie non datée et ne permettant pas d’identifier le véhicule concerné.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Le règlement de copropriété établi le 27 octobre 2000 stipule, en son chapitre 3 intitulé “conditions d’usage de l’immeuble”, que “l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage de stationnement, hangars, entrepôts, locaux commerciaux, artisanaux, libéraux ou industriels, et d’habitation”.

S’agissant des parties privatives, il mentionne : “Création de parking dans le passage couvert du Bâtiment C - En cas de décision des seuls copropriétaires dudit bâtiment de créer des emplacements de parkings dans ledit passage, seul les copropriétaires de ce bâtiment en auront l’usage et d’ors et déjà l’autorisation de l’ensemble de la copropriété pour cette création”.

S’agissant des parties communes, il stipule que :
“Principe -Chacun des copropriétaires pourra user librement des parties communes, pour la jouissance de sa fraction divise, suivant leur destination propre, telle qu'elle résulte du présent reglement, à condition de ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires et sous réserve des limitations ci-après stipulées.
Pour l'exercice de ce droit, il sera responsable dans les termes de l'article ci-dessus.
Chacun des copropriétaires devra respecter la réglementation intérieure qui pourrait être édictée pour l'usage de certaines parties communes, et le fonctionnement des services collectifs et des éléments d'équipement commun.

Encombrement - Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf cas de nécessité. Les cours, passages, vestibules, escaliers, couloirs, entrées devront être laissés libres en tout temps. Notamment, les entrées et couloirs ne pourront en aucun cas servir de garages à bicyclettes, motocyclettes, voitures d'enfants ou autres qui, dans le cas où des locaux seraient réservés à cet usage, devront y être garées.
En cas d'encombrement d'une partie commune en contravention avec les présentes stipulations, le syndic est fondé à faire enlever l'objet de la contravention, quarante huit heures après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée sans effet, aux frais du contrevenant et à ses risques et périls. En cas de nécessité, la procédure ci-dessus sera simplement réduite à la signification faite par le syndic au contrevenant par lettre recommandée, qu'il a été procédé au déplacement de l'objet.

Stationnement- Il est strictement interdit de stationner sur les voies de dessertes ainsi que sous les porches.
A cet égard, le présent règlement prévoit une amende 100,00Francs (CENT FRANCS) par jour à l'encontre de la personne en infraction, et le syndic de copropriété pourra recouvrer les sommes dues soit lors de l’arrêté des charges, soit lors des appels de provisions. Le montant de l’amende pourra être modifié en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi sur la copropriété.

Livraison- Les livraisons dans l’immeuble de provisions, matières ales ou encombrants devront être faites le matin avant dix heures. [...]

Harmonie de l'immeuble - La conception et l'harmonie générale de l'immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic. [...]”

Au soutien de leur demande globale tendant à l’enlèvement des “encombrants des parties communes”, les époux [W] produisent un constat d’huissier dressé le 18 mai 2020 faisant état de la présence des éléments suivants dans le passage couvert du bâtiment C :
-lieu de parking de deux scooters et deux motos
-scellement avec anneau dans le mur
-une table de ping pong
-à proximité de la montée d’escalier, jardinière bois en pin
-sous la montée d’escalier stock de bûches de bois important avec chariot à proximité,
-échelle fixée sur le garde-corps de la montée d’escalier
-au dernier étage se trouve fixé un treuil électrique.

Aucun élément complémentaire versé aux débats ne permet d’attribuer aux consorts [M], [K] ou à la société JMF la propriété des véhicules dont le stationnement est dénoncé, pas plus que celle des aménagements signalés dans cet espace dont l’usage n’est pas strictement réservé aux lots leur appartenant.

En tout état de cause, le non-respect du règlement de copropriété du fait du stationnement des véhicules visés n’est pas caractérisé dès lors que le règlement de copropriété autorise expressément la création de parking dans le passage couvert du bâtiment C. Il est en outre relevé que depuis l’introduction de la présente instance, des travaux destinés à matérialiser plusieurs emplacements de stationnement pour deux-roues ont été autorisés dans le passage couvert du bâtiment C par une résolution n°4 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2021, et à ce jour définitive.

Par ailleurs, aux termes de cette même résolution, le syndicat des copropriétaires s’est prononcé en faveur de l’embellissement du passage couvert du bâtiment C avec des jardinières mobiles ainsi que de l’installation d’un treuil électrique léger, et a octroyé un droit d’utilisation précaire de l’espace sous l’escalier pour y stocker du bois de chauffage en bûches. L’encombrement dénoncé des parties communes du fait de ces éléments ne constituant plus une violation du règlement de copropriété du fait de la ratification intervenue le 1er décembre 2021, la demande tendant à l’enlèvement de ces “encombrants” ne pourra prospérer.

S’agissant de l’encombrement des parties communes par une table de ping pong et une échelle dont la présence a été constatée uniquement le 18 mai 2020, soit dans des circonstances particulières liées au confinement, il est relevé qu’aucun élément produit aux débats ne vient justifier d’une occupation ayant perduré au-delà de cette période exceptionnelle, ni même d’autres encombrants occupant irrégulièrement les parties communes du fait de l’un des copropriétaires attraits en la cause. Les photographies supplémentaires produites par les demandeurs, pour dénoncer une occupation galopante des parties communes par divers effets personnels, ne revêtent aucun caractère probant en terme de date ou de localisation et ne permettent pas d’établir un quelconque lien avec les consorts [M] [K] ou la société JMF.

Enfin, si les époux [W] se plaignent de manoeuvres rendues difficiles pour stationner leur véhicule sur l’emplacement n°18 du fait de stationnements intempestifs de véhicules dans la cour située entre leur lot et le passage couvert du bâtiment C, l’unique photographie qu’ils produisent, prise dans des circonstances indéterminées, est insuffisante à en rapporter la preuve, ce d’autant que la propriété des véhicules gênants n’est pas non plus établie par les pièces qu’ils produisent.

Les époux [W], qui échouent dans la preuve qui leur incombe d’une occupation des parties communes engageant la responsabilité des consorts [M], [K] ou celle la société JMF, seront déboutés de leur demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à ceux-ci de procéder à l’enlèvement sous astreinte des “encombrants”, ainsi que de leur demande d’indemnisation corrélative.

Les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic ne pourront pas davantage prospérer alors qu’il n’est pas démontré d’attentisme fautif de leur part face à une occupation illicite des parties communes qui n’a pu être caractérisée à une autre date que celle du 18 mai 2020, dans les circonstances particulières précédemment rappelées, et ayant donné lieu à la mise en oeuvre de diligences conformes aux obligations leur incombant au titre de l’administration des parties communes et du respect du règlement de copropriété, à savoir la convocation d’une assemblée générale au mois de septembre suivant ayant pour ordre du jour l’éventuelle ratification des aménagements réalisés dans le passage couvert du bâtiment C, suivi de l’envoi d’une mise en demeure aux copropriétaires susceptibles d’être concernés à l’expiration du délai de contestation des décisions prises lors de ladite assemblée. L’évolution de la situation en cours d’instance atteste du fait qu’une ratification des aménagements ne pouvait pas être exclue et par suite de l’adéquation des mesures mises en oeuvre, dans le respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Les demandes formées à leur encontre par les époux [W] seront ainsi rejetées.

Sur la rectification de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2020

Les époux [W] demandent au tribunal de déclarer irrecevables M. [M] et Messieurs [K] et la société JMF en leur demande d’adoption de la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 16 septembre 2020.

Toutefois les défendeurs ayant abandonné cette prétention aux termes de leurs dernières conclusions, le tribunal n’a pas à statuer sur celle-ci conformément à l’article 768 du code de procédure civile. L’irrecevabilité opposée en réplique par les époux [W] est par suite dépourvue d’objet.

Sur la demande reconventionnelle de remise en état du toit situé au-dessus des lots 41 et 51

Au soutien de leur demande tendant à la remise en état du toit terrasse situé au dessus des lots n°41 et 51 détenus par Mme [W], les consorts [M] [K] et la société JMF font valoir que lesdits lots n’offrent aucune jouissance privative des parties communes et que les époux [W] se sont appropriés le toit, partie commune, en créant une ouverture entre le lot privatif et la toiture, comme en atteste la photographie aérienne produite aux débats.

Ils indiquent que de tels travaux auraient dû être autorisés par l’assemblée générale de la copropriété en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’ils devaient en outre respecter les prescriptions de l’article 3B du règlement de copropriété suivant lequel “les copropriétaires des lots sous toiture ont la possibilité d’ouvrir la toiture en vue d’y créer un espace privatif sous contrôle d’un homme de l’art et de l’intervention d’un bureau de contrôle”. Ils estiment que ces travaux sont manifestement non conformes aux règles de l’art compte tenu des infiltrations dont ils sont à l’origine dans les lots privatifs ou dans les parties communes et dont la réparation a été indûment mise à la charge du syndicat des copropriétaires et de copropriétaires non concernés selon le procès verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2015.

Les époux [W] font valoir qu’ils ont acquis le bien avec toiture terrasse déjà en place et que les travaux réalisés lors de leur prise de possession des lieux ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 novembre 2002. Ils précisent que les travaux mentionnés au PV de l’assemblée générale de 2015 ne relevaient aucunement de la création des toitures terrasses, mais de l’entretien des chéneaux obstrués par les plantations de leur voisin (bambous) et que les factures d’intervention de la société SVD corrélatives ont été réparties entre eux et leur voisin, de sorte qu’aucun frais n’a été réglé par les copropriétaires non concernés, ni par le syndicat.

Le règlement de copropriété stipule, dans le chapitre afférent aux “conditions de jouissance des parties privatives”, s’agissant des ouvertures, que :
“Dans les trois bâtiments, les copropriétaires des lots sous toitures auront la possibilité d'ouvrir la toiture en vu d'y créer un espace privatif sous contrôle d'un homme de l'art, et aussi l'intervention d'un bureau de contrôle.
En ce qui concerne d'éventuelles ouvertures sur les murs de façade, cela entraînera obligatoirement l'accord préalable de la copropriété.
Les copropriétaires dans le bâtiment C pourront réaliser des ouvertures sur les murs verticaux du bâtiment ouvrant dans le passage couvert, sous contrôle d'un homme de l'art, et aussi l'intervention d'un bureau de contrôle.”

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, “ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : [...] L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.”

Il résulte des pièces produites que Mme [W] née [F] est propriétaire, depuis le 28 février 2002, du lot n°41, lequel consiste en :
-un local de 72,10 m² situé dans le bâtiment C au 2ème étage,
-les 151/9997è indivis des parties communes générales et de la propriété du sol
-et les 38/999è indivis des parties communes spéciales du bâtiment C,
ainsi que du lot n°51, lequel consiste en :
-un local de 144,56 m² situé dans le bâtiment C au 2ème étage,
-les 297/9997è indivis des parties communes générales et de la propriété du sol
-et les 74/999è indivis des parties communes spéciales du bâtiment C.

Selon le procès verbal d’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 novembre 2002, elle a été autorisée, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à effectuer les travaux suivants :
-ouverture de deux fenêtres de dimensions 1000 x 1050 sur la façade Est du bâtiment,
-création d’un solarium d’environ 30 m².

La photographie aérienne produite par les consorts [M] [K] et la société JMF ne permet pas de rapporter la preuve d’une appropriation illicite des parties communes en violation du règlement de copropriété dès lors que les seuls éléments en ressortant sont la présence de meubles sur le toit terrasse qui s’inscrivent manifestement dans le cadre de l’autorisation donnée pour la création d’un solarium, soit d’un lieu aménagé pour les bains de soleil selon la définition proposée par le dictionnaire Le Robert.

Par ailleurs, les mentions du procès verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2015 ne font nullement référence à un sinistre trouvant son origine dans les aménagements du solarium profitant à Mme [W].

Enfin, il est constaté qu’il est allégué de travaux non conformes aux règles de l’art et à de multiples infiltrations sans toutefois que ne soit produit aucun élément en justifiant depuis que les travaux ont été réalisés, il y a plus de 20 ans.

Les consorts [M] [K] et la société JMF sont par suite infondés à réclamer une remise en état de la toiture, ce d’autant que son état antérieur n’est nullement démontré.

Sur les frais du procès

L'instance a été nécessaire pour départager les parties, en conséquence chaque partie gardera la charge des frais qu'elle a engagés. Aucune considération tenant à l’équité ne justifie de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas davantage lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les conditions prévues par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies pour que les époux [W] bénéficient de la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure. Ils sont déboutés de leur demande de ce chef.

La demande des époux [W] à l'effet de déroger par anticipation aux conditions fixées par l’article L111-8 du code des procédure civiles d’exécution sont par ailleurs sans objet.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n'y a pas lieu d'y déroger.

PAR CES MOTIFS