TJ 27229, 29 avr. 2025, RG 25/00112

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 5]
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00112 - N° Portalis DBXU-W-B7J-H7XM

[B] [M] épouse [X]

C/
[T] [E]
[S] [R]
[I] [R]
[N] [R]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 29 Avril 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier

DEMANDERESSE :

Madame [B] [M] épouse [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par la SELARL GONDER avocat au barreau de Bordeaux substitué par Me Céline GRUAU, avocat au barreau de l' EURE,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

Madame [S] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [I] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

Madame [N] [R] née [L]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

DÉBATS à l'audience publique du : 26 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Exposé du présent litige :

Par contrat du 16 mai 2023, Madame [B] [M] épouse [X] a donné à bail à Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 4] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel total de 1.204,50 euros charges comprises.

Suite à l’absence de règlements des loyers et charges, Madame [B] [M] épouse [X] a fait signifier aux locataires un commandement de payer le 19 septembre 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 06 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion des locataires ainsi que la condamnation solidaire de ceux-ci au paiement du solde locatif.

A l’audience du 26 février 2025,

Madame [B] [M] épouse [X] - représentée par son conseil - s'en est référée à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Prononcer par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] – [Localité 4],Ordonner l’expulsion des locataires et dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, la maison et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,Condamner solidairement les locataires à lui payer une somme 9.146,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 28 février 2025,Condamner solidairement les locataires et à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner solidairement les locataires aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation.
Elle a indiqué être opposé à l’éventuel octroi de délais de paiement en raison d’une absence de règlement de la part de la locataire depuis de nombreux mois.

Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, ont comparu. Ils ont fait état de leur situation personnelle et financière. Ils ont sollicité le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et ont proposé de verser la somme de 400,00 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe antérieurement à l’audience mais ne contient aucune information quant à la situation des locataires.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile :

"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile :

"Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

I. SUR LA VALIDATION DU CONGE, LA RESILIATION, L'EXPULSION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 septembre 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l'assignation le 06 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VIII page 6 du contrat paraphé et signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] un commandement de payer visant cette clause le 19 septembre 2024 pour un montant en principal de 3.414,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de prononcer que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L'expulsion de Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Madame [B] [M] épouse [X] produit un décompte selon lequel Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] restent lui devoir la somme de 9.146,82 euros au 28 février 2025. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 1246,50 euros (Loyer + charges) en date du 01er février 2025 et une dernière ligne créditrice de 500,00 euros (Versement locataire) le 05 novembre 2024.

Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] ne contestent ni le principe de la dette, ni son montant.

La solidarité entre co-preneurs a été expressément prévue au contrat (Article VII page 6 dudit contrat).

Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.146,82 euros (terme de février 2025 inclus) correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 20 novembre 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due de à compter de cette date et jusqu'au terme de février 2025, correspondant au dernier terme du décompte.
Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] justifient d’un règlement survenu le 05 novembre 2024 d’un montant de 500,00 euros.

Ils sollicitent de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et d’apurer la dette locative par des versements mensuels de 400,00 euros en sus du paiement du loyer courant.

A l'audience, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, arguant de l’absence de véritable reprise des paiements du loyer courant.

Au regard des difficultés rencontrées et des paiements épars effectués sur l’année 2024 au cours de laquelle Madame [S] [R] a perdu son emploi, il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Les revenus du couple composé de Monsieur [T] [E] et Madame [S] [R] composés s’élevant à une somme totale de 3.140,00 euros (allocations familiales comprises) leur permettent de faire face à cette dette locative.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 22 mensualités de 400,00 euros et une 23ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d'avertir Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :
- l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES :

En application des dispositions de l’article 9 du Code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la prétendue clause pénale :
Madame [B] [M] épouse [X] sollicite la condamnation de son locataire à lui verser une somme en application d’une clause pénale contenue dans le bail.

Or, celle-ci ne justifie pas de l’existence d’une telle clause insérée dans le contrat et au surplus, elle n’apporte aucun élément permettant de caractériser un préjudice distinct de celui subi par l’inexécution par le locataire de son obligation de paiement des loyers déjà réparé par la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la résistance abusive :
Madame [B] [M] épouse [X] sollicite la condamnation de son locataire à lui verser une somme de 500,00 euros à titre d’indemnité en raison d’une résistance abusive.

Or, les défendeurs n’ont formulé aucune contestation et n’ont sollicités que le bénéfice de la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Ces dernier n’ont, en conséquence, opposé aucune résistance procédurale abusive.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de condamner, Monsieur [T] [E], Madame [S] [R], Monsieur [I] [R] et Madame [N] [L] épouse [R] à verser à Madame [B] [M] épouse [X] la somme de 600,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,