TJ 30189, 18 mars 2025, RG 24/01582

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01582 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KXVJ

Société ACTION LOGEMENT SERVICE . RCS PARIS N° 824 541 148.

C/

[R] [X], [B] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE . RCS PARIS N° 824 541 148.
19 - 21 Quai D'Austerlitz
75013 PARIS
représentée par Maître Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant, Maître Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant

DEFENDEURS

M. [R] [X]
né le 11 Mars 2001 à LIBREVILLE
3 Rue Dorée
30000 NIMES
représenté par Maître Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, avocats au barreau de NIMES

Mme [B] [N]
née le 23 Mars 1998 à SAINT DENIS (SEINE-SAINT-DENIS)
3 Rue Dorée
30000 NIMES
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, Vice-Présidente exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection
Greffier : Coraline MEYNIER lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024
Date des Débats : 17 décembre 2024
Date du Délibéré : 18 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 18 Mars 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 28 mai 2021, M. [U] [K] a donné à bail à M. [R] [X] et Mme [B] [N] un logement à usage d'habitation situé à Nîmes, 3 rue Dorée, moyennant un loyer mensuel de 420 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Une garantie des loyers impayés a été conclue par le bailleur avec la société Action Logement Services.

Par acte du 9 octobre 2024, la société Action Logement Services a fait citer M. [R] [X] et Mme [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire de Nîmes.

Elle sollicite à titre principal que soit constatée la résiliation du bail d'habitation en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et, que soit ordonnée leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

Elle demande la condamnation solidaire de M. [R] [X] et Mme [B] [N] au paiement de la somme de 2 959,72 euros, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, daté du 15 mai 2024, sur la somme de 1 744,60 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation.

Elle sollicite la condamnation in solidum de M. [R] [X] et Mme [B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu'à libération définitive des lieux.

Elle demande la condamnation in solidum de M. [R] [X] et Mme [B] [N] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 17 décembre 2024, la société Action Logement Services comparaît, représentée par son avocat.

Elle poursuit le bénéfice de son assignation et actualise le montant de la dette locative, arrêtée au 1er novembre 2024, à la somme de 3 516,62 euros.

M. [R] [X] comparaît, représenté par son avocat.

Il indique avoir repris le règlement des loyers depuis le mois d’octobre 2024 ; il sollicite l’octroi de délais de paiement et explique que Mme [B] [N] a quitté les lieux sans donner congé.

Mme [B] [N], régulièrement citée, ne comparaît pas.

La société Action Logement Services ne conteste pas la reprise du paiement des loyers courants depuis le mois d’octobre 2024 par M. [R] [X].

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions des articles 1249 et suivants du code civil, le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachent à cette créance immédiatement avant le paiement.

La juridiction compétente pour connaître d'un recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l'action principale du subrogeant.

En l'espèce, il ressort de la quittance subrogative du 21 octobre 2024 que la somme totale de 3 516,62 euros a été réglée au bailleur en exécution de l'engagement de caution au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d’octobre 2024.

La société Action Logement Services est donc subrogée conventionnellement dans les droits du bailleur. La subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en constat d'acquisition de la clause résolutoire.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du Gard le 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Il est justifié de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2024.

La société Action Logement Services a donc qualité pour engager à l'encontre des locataires son action en résolution du bail et ses demandes seront jugées recevables.

- Sur les demandes principales

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu disposer initialement contre son créancier originaire.

* Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que : "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-paiement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire stipulant expressément un délai de résiliation de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; cette stipulation est plus favorable au locataire et recevra application au motif que le nouveau délai de six semaines imparti au locataire par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, au lieu et place du délai de deux mois prévu dans la rédaction antérieure, n'a pas pour objet ou effet de protéger les intérêts du locataire, partie protégée par la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 relevant d'un ordre public de protection du locataire.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024 par la société subrogée pour la somme en principal de 1 744,60 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

* Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)”.

L’article 24 VII la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il résulte du compte locatif arrêté à la date de l’audience, que le paiement demeure régulier depuis le mois d’octobre 2024 et jusqu’à l’audience du 17 décembre 2024, de sorte que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision.

* Sur l'arriéré des loyers et charges impayés

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé. On ne peut attribuer au subrogé plus qu'il n'a payé.

Art 4-i de la loi du 6 juillet 1989 à compter du 27 mars 2014, interdit au bailleur de réclamer des frais en cas de retard de paiement.

En l'espèce, la société Action Logement Services démontre qu'elle a payé la somme de 3 516,62 euros arrêtée au 1er octobre 2024.

Le compte locatif ne fait état d’aucune dette locative, les locataires étant à jour du paiement du loyer courant.

Il convient toutefois de déduire la somme de 457,60 euros au titre des frais de gestion administrative abusivement imputée par le bailleur, représenté par l’agence Bootis Gestion, entre le 16 juillet 2021 et le 1er mai 2023.

Monsieur [R] [X] et Madame [B] [N] seront en conséquence condamnés solidairement à verser à la société Action Logement Services la somme de 3 059,02 euros portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 15 mai 2024 sur la somme de 1 744,60 euros, et pour le surplus puis à compter de l'assignation du 9 octobre 2024.

Il convient par ailleurs de prévoir que, d’une part, tout défaut de paiement des loyers et charges courant et, d’autre part, des délais de paiement justifiera la condamnation in solidum de M. [R] [X] et Mme [B] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 505,04 euros jusqu’au départ effectif des locataires matérialisé par la remise des clés. S’agissant d’une indemnité quasi-délictuelle, le mécanisme de l’indexation, stipulé au contrat de bail résilié, ne saurait s’appliquer.

- Sur les demandes accessoires

M. [R] [X] et Mme [B] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la procédure et seront condamnés in solidum à payer à la caution la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS