TJ 31555, 6 mai 2025, RG 25/00427

N° RG 25/00427 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TZRH

MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00427 - N° Portalis DBX4-W-B7J-TZRH
NAC: 72A

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [3], SIS À [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice ADL IMMOBILIER, SAS, agissant poursuites et diligences par son gérant, M. [J] [E], ès qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

M. [G] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Mme [U] [O] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 avril 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [Z] et Madame [U] [O] épouse [Z] sont propriétaires des lots 21 et 74 au sein de la résidence [3] sise à [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, a assigné Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 01 avril 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER, demande à la présente juridiction, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Monsieur [G] [Z] et Madame [U] [O] épouse [Z] au paiement provisionnel de la somme de 2.121,08 euros arrêtée au 03 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal pour chaque échéance arriérée et subsidiairement au plus tard à compter de la mise en demeure du 27 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 ; les condamner au paiement provisionnel de la somme de 600 euros en réparation des préjudices subis ; les condamner au paiement de la somme de 1.800 euros en applications de l'article 700 du code de procédure civile ; les condamner aux entiers dépens.
De leur côté, Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z], bien que régulièrement assignés à l'étude de commissaire de justice, n'ont pas comparu à l'audience et ne se sont pas faits représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un PV de constat d'échec de conciliation, si bien que la présente procédure est recevable au sens des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] sont propriétaires des lots 21 et 74 au sein de la résidence [3] sise à [Adresse 4].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, ils doivent s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 03 janvier 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus) que Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] restent redevables de la somme de 2.121,08 euros d'arriérés de charges de copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z]. Il pèse désormais sur eux la preuve d'avoir à démontrer qu'ils se sont bien acquittés du montant de leurs charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne leur sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, les parties défenderesses sont réputées ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] sont donc redevables de la somme de 2.121,08 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 03 janvier 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre de l'exercice 2024-2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 janvier 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] allègue avoir subi un préjudice du fait de la situation débitrice constante des copropriétaires et formule une demande de dommages-intérêts pour réparer ce préjudice.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] ne justifie toutefois pas avoir subit un préjudice distinct de celui que les condamnations allouées au titre des charges impayées, frais de recouvrement et intérêts de retard ont vocation à compenser.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes en ce qu'ils n'ont pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] seront tenus aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Madame [U] [O] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires [3], pris en la personne de son syndic la société ADL IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,