TJ 97411, 14 avr. 2025, RG 24/00046

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00046 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTIW

MINUTE N°: 25/00124

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Me BELLIARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me LARAVINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 14 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [R] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [T] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Myrella LARAVINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Jean Christophe MOLIERE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002902 du 14/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST DENIS REUNION)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,
Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2023, Monsieur [P] [R] [O] a donné à bail à Madame [T] [N] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire resté sans effet, Monsieur [P] [R] [O] a assigné Madame [T] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Saint Benoît aux fins de voir :
à titre principal, constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de Madame [T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [T] [N] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 600 euros jusqu'à libération des lieux,condamner Madame [T] [N] à lui payer la somme de 4800 euros arrêtée au 12 janvier 2024 correspondant aux loyers et indemnités d'occupation dus sur la période de juin à janvier 2024 avec les intérêts de retard à compter du 17 juillet 2023, date du commandement de payer,condamner Madame [T] [N] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,condamner Madame [T] [N] aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 avril 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties, et retenue à l'audience du 17 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Madame [T] [N] sollicite à titre principal que Monsieur [P] [R] [O] soit débouté de ses demandes et condamné à lui payer la somme de 5000 euros au titre du trouble de jouissance. Pour s'opposer aux demandes en paiement formées à son encontre, elle se prévaut de l'exception d'inexécution, devant selon elle la dispenser du paiement du loyer à compter du mois de juin 2023, en ce que le comportement du bailleur a rendu le logement inhabitable. Elle soutient en effet que ce dernier, outre son comportement inadapté à son égard l'ayant conduite à déposer plusieurs mains courantes et plaintes, a délibérément dégradé le système d'évacuation des eaux usées, rendant les sanitaires inutilisables et causant un débordement des eaux usées dans son jardin. Pour les mêmes motifs, elle estime être créancière à son égard de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. A titre subsidiaire, elle sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail à compter du 1er avril 2024, en ce sens qu'elle affirme avoir définitivement quitté le logement à cette date en laissant les clés dans la boîte aux lettres, le bailleur ayant refusé toute restitution amiable des clés.

Aux termes de ses dernières conclusions, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [P] [R] [O] maintient ses demandes dans les termes de son assignation, hormis sa demande d'expulsion devenue sans objet du fait du départ des lieux de la locataire, et actualise sa créance réclamée au titre de l'arriéré de loyer à la somme de 10200 euros. Il conteste tout comportement inadapté à l'égard de la locataire et souligne que cette dernière n'a entrepris aucune action en justice pour faire constater l'indécence du logement avant son départ des lieux, contestant ainsi ses accusations. Par ailleurs, il affirme n'avoir jamais récupéré les clés et demeurer ainsi créancier d'une indemnité d'occupation jusqu'au mois d'octobre 2024, date à laquelle il a eu connaissance du départ des lieux de la locataire dans le cadre de la présente procédure.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action engagée par Monsieur [P] [R] [O]
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Réunion le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Conformément à l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que jusqu'à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, et de préciser que ces dispositions nouvelles, d'application immédiate, ne peuvent néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En outre, ces dispositions nouvelles ne peuvent avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le bail signé entre les parties le 1er avril 2023 contient une clause résolutoire, produisant effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux et Monsieur [P] [R] [O] justifie avoir délivré le 17 juillet 2023 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, mais laissant un délai de deux mois à la locataire pour s'acquitter de l’arriéré locatif, pour la somme en principal de 1200 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2023.

Sur les effets de la clause résolutoire
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [N], cette dernière ayant quitté les lieux, le bailleur ayant en conséquence abandonné cette demande, devenue sans objet.

En revanche, Madame [T] [N] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer courant, soit la somme de 600 euros, pour la période courant du 18 septembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [P] [R] [O] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande principale en paiement de l'arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En parallèle, en vertu de l'article 6 de la même loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui dispose notamment que le logement doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

L'article 1219 du civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. En matière de baux d'habitation, il est de jurisprudence constante que le locataire n'est fondé à refuser de payer son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu'ils rendent le logement totalement inhabitable ou entièrement insalubre.

En l'espèce, Madame [T] [N] ne se prévaut que de désordres affectant d'une part les sanitaires, et d'autre part le jardin. Il n'est pas même allégué que les désordres dénoncés l'auraient privée de la jouissance de la totalité du logement, ou l'auraient rendu entièrement insalubre.

L'exception d'inexécution invoquée par Madame [T] [N] pour s'opposer au paiement des loyers et des indemnités d'occupation dus ne saurait donc prospérer. Aussi, elle doit être condamnée à payer au bailleur les loyers échus avant le prononcé de la résiliation du bail ainsi que les indemnités d'occupation mensuelles dus à compter de la date de cette résiliation et jusqu'à totale libération des lieux.

Il n'est pas contesté que Madame [T] [N] a cessé de payer le loyer contractuellement convenu à compter du mois de juin 2023.

En revanche, la date de la totale libération des lieux par la locataire est débattue, cette dernière affirmant avoir libéré les lieux au 1er avril 2024 en laissant les clés dans la boîte aux lettres du fait du refus de Monsieur [P] [R] [O] de les récupérer amiablement, tandis que ce dernier affirme n'avoir appris le départ des lieux de sa locataire qu'en octobre 2024, dans le cadre de la présente procédure.

Il résulte toutefois d'un procès-verbal de complément de plainte en date du 13 avril 2024 déposé par Madame [T] [N] et produit aux débats que les forces de l'ordre ont contacté Monsieur [P] [R] [O], à qui il a été proposé que la locataire puisse pénétrer dans le logement en sa présence et sous escorte policière afin qu'elle puisse récupérer ses affaires, restituer les clés et quitter définitivement le logement, ce qu'il a « refusé catégoriquement ».

Ce procès-verbal accrédite donc la version de Madame [T] [N], qui affirme par ailleurs avoir déposé les clés dans la boîte aux lettres le même jour afin qu'elle puisse être récupérées par Monsieur [P] [R] [O], de sorte qu'il y a lieu de retenir comme date de totale libération des lieux par la locataire la date du 13 avril 2024.

En considération de cette date de libération des lieux et au regard du décompte produit par Monsieur [P] [R] [O], il y a donc lieu de condamner Madame [T] [N] à lui payer la somme de 6 260 euros, représentant les loyers impayés de juin 2023 à mars 2024 et le reliquat des 13 premiers jours du mois d'avril, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre du trouble de jouissance

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l'article 6 de de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les caractéristiques du logement décent sont définies au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui dispose notamment que le logement doit comporter une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

En l'espèce, Madame [T] [N] produit au soutien de sa demande une fiche enquête PILHI de la CIREST réalisée le 5 mars 2024, qui relève dans ses conclusions que la cuvette du WC, le bac à douche et le lavabo sont inutilisables, sauf l'évier qui est raccordé à un bac à graisse, conduisant la locataire à « faire ses besoins dans une chaise prédécoupée à l'extérieure récupérés dans la sciure de bois (une sorte de toilette sèche) et sa douche se fait aussi à l'extérieur ». L'enquête préconise en conclusion le raccordement des eaux usées à la fosse sceptique et relève enfin, photographies à l'appui, que les eaux usées se déversent dans le jardin du logement.

Madame [T] [N] justifie avoir signalé cette difficulté auprès des forces de l'ordre par une déclaration de main-courante effectuée le 12 juin 2023. Si elle ne démontre pas, en revanche, avoir alerté le bailleur ni l'avoir sommé d'intervenir en effectuant des travaux pour régler les difficultés caractérisées dans l'enquête de la CIREST, il faut en parallèle relever que les relations entre le bailleur et la locataire étaient particulièrement dégradées, comme en attestent les mains-courantes et plaintes déposées par Madame [T] [N].

A ce titre, il faut rappeler qu'il ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection de déterminer d'éventuelles responsabilités pénales et d'octroyer des dommages et intérêts aux plaignants en conséquence, de sorte qu'aucune indemnisation ne sera accordée à la locataire sur le fondement des prétendus comportements inadaptés du bailleur à son égard, qui ne ressortent que de ses propres déclarations aux forces de l'ordre.

Toutefois, les procès-verbaux des forces de l'ordre établissent également de manière objective l'impossibilité pour la locataire de tout échange amiable possible avec Monsieur [P] [R] [O], comme le mentionne notamment le procès-verbal du 13 avril 2024 déjà mentionné, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'en signalant ses difficultés aux forces de l'ordre pour qu'ils interviennent auprès de Monsieur [P] [R] [O], Madame [T] [N] a effectué les démarches suffisantes pour signaler ses difficultés auprès du bailleur.

En tout état de cause, le trouble de jouissance dont a souffert Madame [T] [N] du fait de l'indécence du logement qui lui était loué par Monsieur [P] [R] [O] est suffisamment établi s'agissant du caractère inutilisable des sanitaires et du déversement des eaux usées dans la salle de bain, et ce pour la période courant du 12 juin 2023, date à laquelle elle a signalé les faits aux forces de l'ordre, et jusqu'au 13 avril 2024, date à laquelle elle a quitté les lieux.

Afin d'évaluer le montant de l'indemnisation due à la locataire pour la dédommager de ce trouble de jouissance, il y a lieu de tenir compte de la configuration des lieux loués composés, outre la pièce de vie, la salle de bain et la cuisine, de deux chambres et d'un jardin. Il y a donc lieu de retenir que les désordres liés à l'impossibilité pour Madame [T] [N] d'utiliser sa salle de bain d'une part, et le déversement des eaux usées dans son jardin d'autre part, l'ont privée de la jouissance d'un tiers du logement. En outre, il y a lieu de tenir compte des contraintes spécifiques que Madame [T] [N] a dû subir, faute de pouvoir utiliser les sanitaires et la salle de bain, lui imposant d'aménager des toilettes et un espace d'hygiène de fortune à l'extérieur de son habitation, ce qui caractérise par sa nature un trouble de jouissance particulièrement important, même s'il ne concerne qu'une partie restreinte des pièces du logement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [P] [R] [O] à lui payer des dommages et intérêts pour trouble de jouissance à hauteur de la moitié du loyer dû pour la période courant du 12 juin 2023 jusqu'au 13 avril 2024, soit la somme de 3 000 euros.

Sur les autres demandes

Il résulte de l'article 696 du Code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, les deux parties pouvant être considérées comme perdantes, il y a lieu de leur laisser la charge des dépens respectivement exposés par chacune d'elles. Pour les mêmes raisons, outre l’équité et la situation économique respective des parties, il y a lieu de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes formées à ce titre.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS