TJ 78646, 30 avr. 2025, RG 22/04780

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 30 AVRIL 2025

N° RG 22/04780 - N° Portalis DB22-W-B7G-QYPT

DEMANDERESSE :

La société [B], société civile immobilière au capital de 1 200 euros, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro D 897 450 516, dont le siège social est situé au [Adresse 3], représentée par son gérant, M. [E] [K], domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Guillaume ROSSIGNOL-INFANTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La société AGENCE DU TRIANGLE VERT, ayant pour enseigne ERA IMMOBILIER,
société par actions simplifiées, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 485 251 268, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
représentée par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 12 Août 2022 reçu au greffe le 29 Août 2022.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 26 Novembre 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2025, prorogé au 30 Avril 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par sous seing privé du 11 février 2021, la S.C.I. CF2M a confié à la société par actions simplifiée AGENCE DU TRIANGLE VERT, ayant pour enseigne ERA IMMOBILIER (ci-après ERA IMMOBILIER) un mandat exclusif de vente portant sur un appartement de deux pièces situé [Adresse 1]) pour un prix de 163.240 €.

Par courriel du 5 mars 2021, Monsieur [E] [K], gérant de la S.C.I. [B] a formulé une offre d’achat à concurrence de 151.200 €, frais d’agence inclus, qui a été acceptée par la S.C.I. CF2M de telle sorte qu'un compromis de vente a été signé par les parties le 29 mars 2021.

Lors de la signature du compromis, la S.C.I. [B] a procédé au paiement d’une indemnité d’immobilisation de 7.000 € versée en l’étude notariale [W] le 17 juin 2021.

Le 22 juin 2021, soit moins de 48h00 avant la signature de l’acte de vente, Monsieur [K] gérant de la S.C.I. [B] a informé l’étude notariale qu’il ne souhaitait plus signer l’acte de vente, en soutenant découvrir les difficultés relatives au permis de construire concernant le bien, objet de la vente.

Le vendeur, la S.C.I. CF2M, s’est opposé à une nouvelle notification du délai de rétractation considérant avoir rempli son obligation d’information concernant l' annulation du permis de construire.

Par courrier électronique du 22 juin 2021 à 18 h 02, la société ERA a fait part de son étonnement alors que « l’acquéreur était parfaitement informé de la situation de l’immeuble qui est explicitement mentionnée dans le titre de propriété qui lui a été communiqué lors de la signature du compromis de vente le 29 mars 2021, puis lors de la notification par courrier recommandé électronique en date du 30 mars 2021 ».

Par acte extra-judiciaire en date du 12 août 2022, la S.C.I. [B] a donné assignation à la société ERA d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fin d'obtenir des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la S.C.I. [B] demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,
Vu le Code de procédure civile
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

- CONSTATER l’existence d’une faute consistant dans le manquement de l’agence immobilière ERA du TRIANGLE VERT à son devoir d’information et de conseil au bénéfice de la SCI [B] ;

- CONDAMNER la société ERA du TRIANGLE VERT à payer à la société [B] la somme
totale de 29 500 euros titre de dommages intérêts en raison des préjudices occasionnés suivants :

o Préjudice financier : 9 000 euros

o Préjudice lié à la perte de chance de réaliser des gains sur les loyers : 10 500 euros

o Préjudice moral : 10 000 euros

- CONDAMNER la société ERA du TRIANGLE VERT à payer à la société [B] la somme
de 9 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- REJETER les demandes accessoires de la société défenderesse.

Aux termes de ses écritures notifiées le 5 mai 2024, la société ERA IMMOBILIER sollicite de voir :

Vu les articles 1240, 1353 et suivants du Code Civil,
Vu les articles 9 et 517 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les articles L 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Urbanisme,
Vu les pièces versées aux débats,

• Dire et juger recevable et bien fondée la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT en ses demandes, fins et prétentions ;
• Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT ;
• Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un préjudice actuel et certain pour la S.C.I. [B] qui résulterait d’une faute de la société ERA AGENCE DU TRIANGLE
VERT ;
• Constater que la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT n’est plus en possession de la somme en séquestre depuis le 17 juin 2021 ;
• Débouter en conséquence la S.C.I. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
• Condamner la S.C.I. [B] à payer à la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT une somme de 15.000 € de dommages et intérêts ;
• Subordonner l’exécution provisoire à la constitution par la S.C.I. [B] d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toute restitution ou réparation ;
• Condamner la SCI [B] à payer à la société ERA une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
• Condamner la SCI [B] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 26 novembre 2024. Les parties ont été avisées qu'elle était mise en délibéré au 31 janvier 2025 prorogé au 30 avril 2025par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :
- d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
- d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur la faute de l'agence immobilière :

Au soutien de ses prétentions, la SCI [B] expose que l’agence immobilière ERA a manqué à son devoir d’information et de conseil ; que l'agence immobilière ne nie pas avoir détenu l’information selon laquelle l’appartement à vendre était situé à l’intérieur d’une construction irrégulière ; que pourtant, aucune information sur la non-conformité aux règles de l’urbanisme du bien vendu du fait de l’annulation du permis de construire pour l’ensemble immobilier dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus ne figurait dans le corps du compromis de vente du 30 mars 2021 ; qu'en effet, à aucun moment l’agent immobilier a expressément mentionné dans le corps du compromis de vente qu’il a rédigé que le bien dont elle envisageait de faire l’acquisition était situé à l’intérieur d’une construction irrégulière car construite sans permis de construire.

Elle souligne qu’aucune information n’a de même été communiquée directement mais dans un autre cadre, notamment au moyen du courriel l'invitant à signer le compromis de vente en date du 27 mars 2021, ce qui aurait pu l'alerter sur le caractère irrégulier de la construction à l’intérieur de laquelle est situé le bien immobilier ; que si l’agence ERA fait valoir en défense qu’une référence à l’annulation du permis de construire de l’ensemble immobilier figurait en annexes du compromis de vente, il n'en demeure pas moins l'obligation d'information et de conseil à la charge de l’agent immobilier inclut l’obligation d’attirer spécifiquement l’attention des acheteurs sur les stipulations essentielles de la promesse de vente ainsi que sur les risques.
Elle note qu'en l'espèce, aucun renvoi vers les annexes ne figure dans le corps du compromis, alors qu’il s’agit d’un élément essentiel sur lequel son attention aurait dû être attirée dès le document principal de cette phase d’avant-contrat ; qu'aucune indication ne figure dans le compromis ou dans la liste des annexes sur le contenu de l’annexe n°20, qui contient l’arrêt de cour administrative d’appel du 14 novembre 2000, cette annexe étant dénommée « Modificatif RCP 1997 » ; que le titre de propriété est l’annexe n°12, de telle sorte qu'aucune corrélation, aucune explication, aucun lien logique n'ont été opérés par l’agent immobilier entre le titre de propriété et l’arrêt de cour administrative d’appel alors qu'au contraire lorsqu'elle a acquis le bien litigieux, la SCI CF2M a bénéficié en son temps d'une information complète.

Elle reproche, ainsi, à l'agence immobilière soit une faute grave visant à noyer une information essentielle pour l’acquéreur parmi de nombreuses autres annexes, sans que l’attention ne soit attirée sur celle-ci, soit si elle n'était pas informée de la situation de l'immeuble, une négligence, l’agence s’étant contentée de préparer un compromis non personnalisé et de compiler les annexes sans les consulter.

Elle fait valoir, en tout état de cause, que la brève mention en annexe du compromis de vente ne témoigne pas d’une information complète, claire et précise par l’agent immobilier, directement à l’acquéreur, sur la nature du vice affectant la construction et de ses conséquences en termes juridiques, financiers et opérationnels ; que le titre de propriété annexé au compromis de vente est particulièrement confus, dans la mesure où cinq décisions de justice sont évoquées, sans qu'il soit possible de comprendre à première lecture laquelle de ces décisions a eu des conséquences sur l’état du bien acquis ou non.

Elle affirme que lors de la vente à la S.C.I. CF2M, l’irrégularité de la construction avait été signalée directement, par le vendeur, par l’agent immobilier et par le notaire, dès le stade de la promesse de vente ; qu'un rendez-vous avait même été organisé spécifiquement à cette fin d’information ; qu'un écrit avait été spécifiquement rédigé afin d’acter qu’une alerte sur la situation de l’immeuble et de ses conséquences avait été faite à l’acquéreur et que les parties avaient pris le soin d’écrire les diligences effectuées.

La demanderesse fait valoir que l’agence ERA ne lui a jamais dit que l’absence de permis de construire régulier impliquait qu’il serait bien plus difficile (avec une augmentation du coût à prévoir), voire impossible, de faire assurer le bien immobilier faisant l’objet de la vente, qu'en cas de souhait d’extension du bâtiment construit (le logement étant situé en rez-de-chaussée, la question pouvait facilement se poser), l’absence de permis initial compliquerait très lourdement la demande d’autorisation administrative et qu'en cas de dégradation du bien, la question de la reconstruction serait compliquée par l’obtention des autorisations administratives concernées, alors que dans le même temps le bien immobilier ne serait pas ou difficilement assuré.

Elle souligne encore que contrairement à ce qui prétend l’agence immobilière il n'est pas question d'un partage de responsabilité, dans la mesure où la jurisprudence admet de partager la responsabilité au regard de l’expérience professionnelle de l’acquéreur, au regard des éléments concrets du dossier, et non in abstracto et au regard de la seule qualité juridique de l’acquéreur. ; qu'en l'espèce il s'agissait de sa première acquisition, de telle sorte qu'elle ne peut être considérée comme une professionnelle de l’immobilier ; que son gérant n’est ni agent immobilier, ni notaire, ni juriste disposant d’une expertise en droit de l’immobilier ; que les sociétés dont il est le gérant n'ont pas toutes un lien avec l’acquisition de biens immobiliers, ont pour certaines été créées postérieurement à la situation rencontrée, n'ont parfois, aucune opération à leur compte ; la SCI [I] [Y] a été créée pour abriter la maison de Monsieur [K] ainsi que ses locaux professionnels et que la SCI ROSALYL a été créée et est détenue par le père de Monsieur [K], avec l’ensemble de ses enfants et n’est pas gérée par ce dernier.

En défense, l'agence immobilière soutient que, contrairement à ce que soutient la S.C.I. [B], elle l’a parfaitement informée sur la situation juridique du bien immobilier, objet de la vente ; qu'elle a communiqué l’ensemble des informations à la société [B], notamment lors de la signature du compromis de vente le 29 mars 2023, puis dans la notification du compromis de vente à chacune des parties, le 30 mars 2021, afin de faire courir le délai de rétractation ; que le compromis de vente comprenait en effet en annexes, le titre de propriété de la S.C.I. CF2M,, lequel rappelle de manière claire et sans équivoque toutes les péripéties administratives de l'immeuble dont s'agit ; qu'était annexée à cet acte notarié, une copie de l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel de [Localité 5] le 14 novembre 2000, qui précise expressément que le permis de construire est annulé aux motifs que les travaux n’ont pas commencé dans un délai de deux ans à compter de la notification d’octroi du permis de construire en application de l’article R 421-32 du Code de l’Urbanisme.

Elle affirme qu'elle ne disposait pas d’autres informations sur la situation juridique du bien de nature à éclairer la S.C.I. [B] sur les droits et obligations résultant de cette acquisition, si bien que celle-ci a bénéficié de toutes les informations relatives à la situation juridique immobilier objet de la vente, lui permettant d’apprécier les risques, droits et obligations résultant de l’acquisition de ce bien.

Elle rétorque, encore, que si la jurisprudence impose aux agents immobiliers un devoir de conseil, il n’en demeure pas moins qu’elle considère qu’il s’agit d’une « obligation de moyen » qui « doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause et en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties » ; qu'en l’espèce la S.C.I. [B] est un professionnel de l’immobilier qui a pour objet « l’acquisition de tous immeubles, la propriété, la gestion, l’administration notamment par baux et location desdits immeubles » comme cela résulte de son extrait KBIS et qui effectuait l'acquisition litigieuse à des fins d’investissement locatif professionnel et à but lucratif.

Elle relève, également, que le gérant de la S.C.I. [B], Monsieur [E] [K], est un professionnel de l’immobilier, de la négociation et du monde des affaires ; qu'il est également dirigeant de plusieurs autres sociétés intervenant notamment en matière d’investissements et de locations immobilières ; qu'ainsi Monsieur [E] [K] est un chef d’entreprise avisé, qui en outre, se reconnaît parfaitement compétent en matière de « négociation » de contrat, comme cela résulte de son profil sur Linkedin.

***

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
 
Conformément aux dispositions de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion.
 
Il est de principe que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Ainsi, dans la mesure où le bien immobilier, objet de l'opération d’entremise, doit être conforme à l'usage ou à la destination que l’acquéreur éventuel désire lui donner, l’agent immobilier doit vérifier et, éventuellement, lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du mandat ou sur l'opération envisagée.

Ce devoir de vérification a pour corollaire une obligation de renseignement et de conseil.

Tandis que l'obligation de renseignement consiste à fournir au client des informations objectives lui permettant d'opérer un choix éclairé, le devoir de conseil impose à l'agent immobilier d'attirer l'attention du vendeur sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et lui indiquer le choix le plus opportun.

Il s'agit d'une obligation de moyens dont l'étendue varie en fonction des circonstances de la cause car la compétence du professionnel est une notion qui doit être appréciée in concreto.
Par ailleurs, les devoirs de l'intermédiaire varient selon la nature de l'acte, l'objet du mandat, les circonstances de l'affaire ou la personnalité des protagonistes.

Dès lors, cette obligation de renseignement et de conseil trouve ses limites dans les compétences techniques de l'agent immobilier mais également par la connaissance de l'acquéreur et la possibilité qu'a celui-ci de se faire assister par tout technicien lors des visites.
 
Il en résulte que la connaissance de l'acquéreur de l'état matériel ou de la consistance juridique du bien doit être considérée comme existante notamment par la mention dans l'acte sous seing privé des points à même d'attirer son attention et relevant par exemple des certificats et diagnostics obligatoires.
 
Ainsi, l'acquéreur ne peut engager la responsabilité de l'agent immobilier sur le fondement de points portés à sa connaissance dont ce dernier a pu effectivement constater l'existence et se faire conseiller par tout technicien.

Il est aussi admis que la responsabilité de l'agent immobilier n'est pas engagée lorsque l'information pouvait être facilement obtenue par les parties.
 
En application des dispositions de l'article 9 du Code de procédure civile, la charge de la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à ses obligations incombe au demandeur.

***

Au préalable, il convient de rappeler que la preuve d'un manquement au devoir d'information et de secours d'un agent immobilier ne serait se déduire de la manière dont ce devoir a été rempli par un autre agent immobilier lors d'une précédente vente.

Il en résulte que la S.C.I. [B] ne saurait valablement reprocher à la société ERA de ne pas avoir procédé de la même manière que lors de la vente à la S.C.I. CF2M, sans caractériser la faute commise par la défenderesse.

Or, en l'espèce, s'il apparaît à l'examen des pièces au dossier que la société ERA n'a pas expressément indiqué dans le compromis de vente que le permis de construire avait été annulé par un arrêt de cour administrative d’appel de Paris du 14 novembre 2000, il n'en demeure pas moins qu'étaient annexés audit compromis, notamment, l'acte de vente de la S.C.I. CF2M qui rappelait l'ensemble de la procédure ayant abouti à l'annulation du permis de construire et l'arrêt de la cour d'appel.

Il doit être par ailleurs souligné que si la vente litigieuse constituait le premier achat de la S.C.I. [B], il est constant que contrairement à ce qu'il prétend, Monsieur [K] doit être considéré comme un professionnel de l'immobilier alors qu'il est de gérant de plusieurs sociétés ayant pour objet la gestion de biens locatif et que l'achat dont s'agit était également destiné à produire des revenus locatifs.

Dès lors, il appartenait à Monsieur [K], rompu à la réglementation des ventes immobilières, d'examiner l'intégralité des annexes du compromis de vente afin de pouvoir faire usage de son droit de rétractation dans le délai légal.

Il apparaît, ainsi, au regard de la qualité et des connaissance de Monsieur [K] que la société ERA en annexant au compromis de vente l'acte de vente intervenu le 21 janvier 2008 entre Monsieur [M] et la S.C.I. CF2M ainsi que l'arrêt de cour administrative d’appel de [Localité 5] du 14 novembre 2000 a satisfait à son obligation d'information et de conseil.

En conséquence, la S.C.I. [B] sera déboutée de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société ERA :

La société ERA reproche à la S.C.I. [B] d'avoir souhaité ne pas poursuivre l’acquisition du bien immobilier appartenant à la SCI CF2M, alors même qu’elle avait bénéficié, lors de la signature du compromis de vente, puis lors de la notification du compromis de vente, de l’ensemble des informations relatives à la situation juridique du bien immobilier, objet de la vente.

Elle souligne qu'elle ne s’est pas rétractée dans les délais prévus par l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Urbanisme, alors qu’elle aurait pu le faire dans un délai de 10 jours à compter du 30 mars 2021, date de notification de l’ensemble des éléments lui permettant d’apprécier la situation de l’ensemble d’état du bien immobilier, aucun élément postérieur n’ayant conduit à ce qu’elle bénéficie d’informations complémentaires.

Elle affirme, dès lors, que c’est de manière fautive que la S.C.I. [B] a refusé de poursuivre la vente, la privant du paiement de ses honoraires d'un montant de 9.240 €, conformément au mandat exclusif de vente et au compromis de vente signé.

Elle soutient, encore, que la S.C.I. [B] a engagé la présente instance à son encontre alors même que la S.C.I. CF2M a accepté de manière amiable de renoncer au bénéfice du compromis de vente, qu'il s'agit d'un comportement abusif qui l'a contrainte à engager du temps et des moyens pour assurer le suivi du dossier et qui justifie une indemnisation à concurrence de la somme de 6.000 €, de telle sorte qu'elle sollicite la condamnation de la SCI [B] à lui payer une somme de 15.000 €, de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

La S.C.I. [B], qui réclame le rejet l’ensemble des demande de l’agence immobilière; ne présente aucun moyen de défense spécifique.

***

L’exercice de l’activité d’agent immobilier est réglementé par la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dont les dispositions sont d’ordre public.

Sa rémunération est encadrée depuis la loi Alur de 2014.

L’existence d’un mandat valide et conforme aux prescriptions légales et réglementaires, est une première condition incontournable du droit à rémunération de l’agence immobilier conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée.

Il faut que l’agent ait recherché et trouvé un acquéreur, sinon il n’a droit à aucune commission ou indemnisation.

L’agent a le droit au paiement de ses honoraires , une fois la vente définitivement conclue.

Mais en cas d’échec de la vente, l’agent immobilier peut dans certaines circonstances, percevoir des dommages et intérêts en cas de faute de l’acquéreur.

L’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre à l agent immobilier, sa rémunération, doit réparation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle, conformément aux dispositions de l’article 1240 du Code civil qui dispose : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ainsi, la demande est fondée sur la faute, commise par l’une des parties à l’acte et lorsque la faute est établie, l’évaluation du préjudice subi par l’ agent immobilier, relève de la libre appréciation des juges du fond.

En l’espèce, il est stipulé au compromis : « Honoraires de l'AGENCE »:

« Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par L'AGENCE AGENCE DU TRIANGLE VERT exploitée par la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT, avec le concours de l'agence ERA IMMOBILIER [Localité 4] que les PARTIES déclarent bénéficiaires du montant de la rémunération convenue, soit la somme de neuf mille deux cent quarante euros TTC (9240 (TTC)
- à concurrence de quatre mille six cent vingt euros TTC (4620 TTC) pour l'AGENCE agissant aux termes du mandat écrit portant le numéro 1973,
- et de quatre mille six cent vingt euros TTC (4620 € TTC) pour l'agence ERA IMMOBILIER [Localité 4] agissant aux termes d'une délégation de mandat
Ces honoraires seront dus par le VENDEUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique
(...)
Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'AGENCE SERAIT DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l'opération étant définitivement conclue. ».

Il ressort de ce qui précède qu'en ne se rétractant pas dans les délais légaux mais en refusant de signer l'acte authentique de vente, la S.C.I. [B] a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle envers l’agence, laquelle est dès lors en droit d’obtenir l’indemnisation de son préjudice financier, à savoir la privation de son droit à commission.

L’agence qui n’est pas contredite, justifie par les pièces versées aux débats qu’elle aurait eu droit à une commission de 4.620 € TTC qui aurait dû lui être réglée par le vendeur, si l’acte authentique de vente avait pu être régularisé.

En conséquence, la S.C.I. [B] sera condamnée à verser à la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT, une indemnité que les circonstances de la cause permettent d’apprécier à 4.620 € TTC en réparation de son préjudice en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

*

Par ailleurs, l'abus de procédure ouvre droit à réparation sur le fondement des principes de la responsabilité délictuelle.

Toutefois, il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, outre le fait que la mauvaise foi de la S.C.I. [B] n'est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d'avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, les demandeurs doivent être déboutés de ce chef de prétentions.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de noter que la S.C.I. [B] ne présente plus de demande au titre du séquestre, de telle sorte qu'il n'y a plus lieu de statuer à ce titre.

Il y a lieu de condamner la S.C.I. [B] qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.C.I. [B], condamnée aux dépens, devra verser à la société ERA AGENCE DU TRIANGLE VERT, la somme de 3.500 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS :