TJ 78646, 13 mai 2025, RG 25/00189

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 13 MAI 2025

N° RG 25/00189 - N° Portalis DB22-W-B7J-SWPD
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. M. [X] C/ S.A.R.L. WANAS

DEMANDERESSE

S.C.I. M. [X], au capital de 609,60 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 438 267 908, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son dirigeant Monsieur [J] [C]
représentée par Me Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C184

DEFENDERESSE

S.A.R.L. WANAS exerçant sous l’enseigne LA TOSCANE, au capital social de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 794 277 038, domiciliée [Adresse 2], représentée par son gérant Monsieur [I] [P]
non comparante

Débats tenus à l'audience du : 01 Avril 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 4 septembre 2019, la SCI M. [X] (ci-après dénommée la SCI) a donné à bail commercial à la SARL WANAS (ci-après dénommée la SARL) les locaux sis au [Adresse 1] à Conflans [Adresse 3] Honorine (78700).

Le 11 février 2021, faisant suite à des impayés de loyers, la SCI a fait délivrer par huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale.

Les causes du commandement n’ayant été que partiellement intéressées dans le délai d’un mois imparti, la SCI a, par exploit introductif d'instance délivré le 20 avril 2021, fait assigner la SARL devant le tribunal judiciaire de Versailles, en résiliation de plein droit du contrat de bail et en paiement des sommes dues.

L'affaire a été radiée le 2 mars 2022 puis rétablie, à la demande de la SCI, le 8 mars 2022.

En cours de procédure, la SARL s’est mise à jour de ses loyers et charges.

Par jugement du 20 avril 2023, le Tribunal judiciaire a rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 11 février 2021 et condamné la SARL à payer à la SCI M. [X] la somme de 2400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l'instance. Cette décision a fait l'objet d'une signification par acte extrajudiciaire en date du 19 mai 2023.

La SARL manquant à nouveau à ses obligations de paiement, la SCI a réitéré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale en date du 16 décembre 2024 mettant la SARL en demeure de régler dans un délai d'un mois la somme de 24 887,14 euros arrêtée au 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, la SCI a fait assigner en référé la SARL devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir, sur le fondement des articles L 145-41 et L 145-17, I,1 du code de commerce :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 24 887,14 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 12 décembre 2024,
- condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer actuel, à compter du 13 décembre 2024 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la locataire aux dépens.

La défenderesse n’est pas représentée.

Lors de l’audience de référé du 1er avril, la SCI a produit un procès-verbal de constat sur ordonnance du président du tribunal judiciaire de Versailles en date du 19/02/2025. Ce procès-verbal en date du 28 février 2025 fait état de la libération par la SARL des lieux loués. La SCI indique que la demande d’expulsion de la locataire est sans objet.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule, en son article 13, qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 16 décembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 16 décembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1 D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2 De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit annexé au commandement de payer.

Il convient de condamner la SARL à payer à la SCI à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 16 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués soit le 28 février 2025 (selon constat de commissaire de justice de la même date).

Il y a donc lieu de condamner la SARL à payer à la SCI la somme provisionnelle de 24 887,14 euros correspondant aux loyers, et charges impayés arrêtés à la date du 12 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS