TJ 83050, 13 mai 2025, RG 21/06715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 13 Mai 2025
Dossier N° RG 21/06715 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JH3W
Minute n° : 2025/130

AFFAIRE :

[Y] [J], [R] [W] épouse [J] C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE MONT BLANC COTE D’AZUR, S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE MONT BLANC COTE D’AZUR

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me Serge DREVET
Me Alain-David POTHET
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [J]
Madame [R] [W] épouse [J]
demeurants [Adresse 6]
représentés par Maître Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL AGENCE MONT BLANC COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Maître Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE MONT BLANC COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Jérôme COUTELIER-TAFANI de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
M. [Y] [J] et son épouse [R] [W] ont acquis le 30 septembre 2016 les lots n° 109 (appartement) et 1020 (box en sous-sol) au sein de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 8].
Ils ont fait réaliser divers travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et par courrier des 11 et 16 mai 2017 le syndic leur a demandé de remettre les lieux en état.
M. et Mme [J] ont fait dresser un procès-verbal de constat par un huissier de justice les 13 et 14 juin 2017 et ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 août 2017 de la ratification de leurs travaux.
L’assemblée générale a refusé de ratifier les travaux réalisés.
Par acte d’huissier du 25 septembre 2017, ils ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan le syndicat des copropriétaires afin de d’obtenir l’annulation des résolutions n° 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 18 août 2017 sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, la ratification des travaux réalisés tels qu’ils ont été sollicités et rejetés par la copropriété et la condamnation du syndicat des copropriétaires à la somme de 3000 € de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 16 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a pris la décision suivante :
« Déboute Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] de leurs demandes d'annulation des résolutions n°19, 20, 21, et 23 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 18 août 2017,
Annule la résolution n° 22 de l'assemblée générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] du 18 août 2017,
Déboute Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] de leur demande de ratification des travaux réalisés par Madame [J] et Monsieur [J] tels qu'ils ont été sollicités et rejetés par la copropriété dans le cadre de la résolution n° 19 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] en date du 18 août 2017,
Déboute Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux qui n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires suivants:
- pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété (parties communes) au droit de leur appartement côté colline,
- pose d'un volet roulant PVC Blanc avec cadre fixe périmétrique à une distance de 80 centimètres au-devant la baie vitrée côté mer au niveau de la terrasse du rez de chaussée au droit des jardinières de l'étage sus jacent,
- pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,
- agrandissement (vers la mer), d'au moins 8 mètres carrés en béton armé sur une épaisseur de 20 centimètres, de la terrasse du niveau rez de chaussée en s'appropriant l'extrémité Est de la coursive desservant les appartements [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], en utilisant du carrelage, réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique ...
Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte,
Condamne solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [Y] [J] et Madame [R] [W] épouse [J] aux dépens,
Rejette la demande tendant au bénéfice de l'exécution provisoire,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. »
Par déclaration au greffe du 22 août 2019, les époux [J] ont fait appel du jugement et par arrêt du 13 octobre 2022, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence :
Ordonne la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur la recevabilité des demandes des époux [J] en annulation des résolutions n°23 et 24 de l'assemblée générale du 18 août 2017,

Renvoi la cause et les parties à l'audience du Mardi 4 avril 2023, salle 5 Palais Monclar à 14h15,
Pour le surplus,
Confirme le jugement en ce qu'il a :
débouté les époux [J] de leurs demandes d'annulation des résolutions n° 19 et 20 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 18 août 2017,
débouté les époux [J] de leur demande de dommages et intérêts,
condamné solidairement les époux [J] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants :
- pose d'une fenêtre de toit dans la toiture de la copropriété au droit de leur appartement côté colline,
- pose d'un volet roulant PVC Blanc avec cadre fixe périmétrique à une distance de 80 centimètres au-devant la baie vitrée côté mer au niveau de la terrasse du rez de chaussée au droit des jardinières de l'étage sus jacent,
- pose d'un lecteur à clé à l'extérieur dans le mur de refend séparant les appartements,
- agrandissement (vers la mer), d'au moins 8 mètres carrés en béton armé sur une épaisseur de 20 centimètres, de la terrasse du niveau rez de chaussée en s'appropriant l'extrémité Est de la coursive desservant les appartements [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], en utilisant du carrelage,
- réalisation d'une jardinière en béton au droit de la coursive desservant les appartements [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4],
- débouté les époux [J] de leur demande de ratification des travaux réalisés par eux, tels que sollicités et rejetés par la copropriété dans le cadre de la résolution n°19 de l'assemblée générale du 18 août 2017,
- condamné solidairement les époux [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
débouté les époux [J] de leur demande d'annulation de la résolution n°21 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 18 août 2017,
condamné solidairement les époux [J] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants:
pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique.
Statuant à nouveau de ce chef,
Annule la résolution n°21 de l'assemblée générale du 18 août 2017,
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les époux [J] à remettre les lieux dans leur état antérieurs aux travaux suivants:
- pose dans le terrasson technique à l'arrière de l'appartement côté colline de plusieurs effets privatifs : séchoir, armoire plastique.
Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,
Condamne les époux [J] aux dépens d’appel avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de chacune des parties pour la procédure d’appel.
Les époux [J] ont formé un pourvoi en cassation le 12 janvier 2023 qui a fait l’objet d’une déchéance suite à l’absence de dépôt de mémoire produit dans le délai légal.
M. et Mme [J] ont fait assigner en référé 18 copropriétaires qui avaient réalisés des travaux pour les voir condamner à remettre les lieux en l’état, sous astreinte, outre dommages et intérêts et frais irrépétibles.
Par ordonnance de référés des 12 et 19 mai 2021, 17 copropriétaires ont été condamnés à l’exception des époux [V]. 16 copropriétaires ont interjeté appel des décisions et les époux [J] ont fait de même pour le dossier [V]. La Cour a rendu les 17 décisions.
Les époux [J] ont également assigné en référé, le 12 avril et le 31 mai 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] et la Sarl Agence Mont Blanc Côte d’Azur puis la SA Generali Iard pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire en raison d’infiltrations dans leur bien immobilier. Par ordonnance du 22 juillet 2021, Mme [X] [P] a été désignée en qualité d’expert judiciaire.
Des demandes de ratification des travaux (résolutions 32 à 70) ont été mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 août 2021 et ont été adoptées.
Les époux [J], par l’intermédiaire de leur conseil, on fait inscrire à l’ordre du jour une résolution portant ratification de dix points distincts relatifs à des travaux sans autorisation. Trois postes de travaux (volet roulant au niveau du séjour, coffrage de jardinière le long du muret privatif avec le lot 110/111, fenêtre de toit avec volet roulant située sur la pente Nord de la toiture) sur les dix demandés par les époux [J] ont été rejetés.
Par actes d’huissier du 15 octobre 2021, M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice et la Sarl Agence Mont Blanc afin de voir annuler les résolutions n° 32 à 38 et 40 à 70, n° 39-1, 39-5 et 39-7 de l’assemblée générale du 13 août 2021. Ils sollicitaient également la condamnation de la Sarl Mont Blanc à leur payer la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la condamnation de la cette société et du syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dire .n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, en sus des dépens, recouvrés directement par la Selas Cabinet Pothet.
Une autre assemblée générale a été convoquée pour le 23 septembre 2022 et les époux [J] ont saisi à nouveau le tribunal judiciaire en contestation. Le juge de la mise en état a refusé la jonction avec la présente instance.
Toutes les parties ont conclu, l’affaire a été clôturée le 9 septembre 2024 et fixée à l’audience à juge unique du 13 février 2025.

Des pièces ont été communiquées par la Sarl Agence Mont Blanc le 22 octobre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions notifiées par RPVA le 8 septembre 2023, M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] demandent au visa des articles 26 et 18 de la loi n° 557-65 du 10 juillet 1965, de l’article 1992 du code civil, le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] du 13 août 2021 de :
Annuler les résolutions n° 32 à 38 et 40 à 70,
Annuler les résolutions n° 39-1, 39-5 et 39-7,
Débouter la Sarl Agence Mont Blanc Côte d’Azur de toutes demandes, fins et conclusions,
Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de toutes demandes, fins et conclusion,
Condamner la Sarl Agence Mont Blanc Côte d’Azur à payer à M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner la Sarl Agence Mont Blanc Côte d’Azur et le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
S’entendre condamner aux entiers dépens et dire que la Selas Cabinet Pothet, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ,
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à Sainte Maxime représenté par son syndic en exercice la Sarl Agence Mont Blanc Côte d’Azur, par conclusions notifiées par RPVA le 10 novembre 2023, demande au tribunal de débouter les époux [J] de leurs demandes, fins et prétentions et de les condamner solidairement à lui verser la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur, par conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2023 demande au tribunal de débouter les époux [J] de leurs demandes, fins et conclusions. A titre reconventionnel de les condamner à lui payer la somme de 5000 € pour procédure abusive et en toute hypothèse à la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de juger fondé l’exécution provisoire à son profit et de rejeter toute exécution provisoire au profit de toute autre partie.
Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur le rabat de l’ordonnance de clôture et la nouvelle clôture :

Afin de respecter le principe du contradictoire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et en accord avec les parties, il convient, en application de l’article 803 du code de procédure civile, d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture du 9 septembre 2024 et de clôturer à nouveau l’affaire au 13 février 2025.
2. Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 13 août 2021 :
2.1 Moyens des parties :
Les époux [J] précisent que l’assemblée générale du 13 août 2021 a fait l’objet d’un vote par correspondance ce qui les a privés de pouvoir exposer leur situation oralement. Ils indiquent qu’ils sollicitent l’annulation des résolutions 32 à 70 qui concernent des travaux qui leurs avaient été refusés lors de l’assemblée générale du 13 août 2017. Ils considèrent que ces résolutions constituent un abus de majorité du fait de la rupture d’égalité à leur détriment.
Ils rappellent que l’assemblée générale ne peut favoriser ou désavantager un copropriétaire par rapport aux autres, sans motif justifié par l’intérêt collectif.
Ils font valoir que la résolution n° 39-1 relative à la pose d’un volet roulant a été soumise à une majorité qui n’est pas la bonne et qui est différente de celle retenue pour des travaux de même nature concernant d’autres copropriétaires.
Pour les travaux de jardinière, ils contestent l’existence d’une appropriation des parties communes. Pour la résolution n° 39-7, ils indiquent que s’agissant d’une toiture partie commune spéciale, la résolution aurait dû être votée à la majorité par les copropriétaires des bâtiments concernés.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] expose que les époux [J] ont eu à connaitre du même traitement que les autres copropriétaires et il considère que ces derniers ne parviennent pas à démontrer l’existence d’un abus de majorité pour les résolutions 32 à 38 et 40 à 70.
Pour les trois autres résolutions, 30-1, 39-5 et 39-7 il ne souligne qu’aucun autre copropriétaire n’a été autorisé à faire ces mêmes travaux. Il précise que l’installation du volet roulant a été faite à un mètre au-delà de la baie vitrée des époux [J], qu’ils ont alors empiété sur la terrasse, partie commune dont ils ont la jouissance exclusive et que pour les autres travaux autorisés il n’y avait pas eu de déplacement du volet. Pour la jardinière en béton, il expose que celle-ci a été posée au droit de la coursive, partie commune desservant les appartements 106 à 109, ce qui constitue une appropriation des parties communes et une obstruction du passage commun. A propos de la fenêtre de toit, il considère que ces travaux affectent l’harmonie de l’immeuble et concernent l’ensemble des copropriétaires et pas uniquement ceux du bâtiment concerné. Il ajoute que toute autre autorisation pour un velux a été rejetée.
Le syndic, la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur fait valoir qu’il a été diligent dans la gestion des infiltrations subies par l’appartement des époux [J] mais qu’elle n’est pas responsable des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires quant à la réfection de la toiture.

Cette société considère que les demandeurs n’ont subi aucune différence de traitement par rapport aux autres copropriétaires, que les bonnes majorités ont été appliquées et que sept sur 10 des demandes d’autorisation de travaux formulées par M. et Mme [J] ont été acceptées. Ils font état de l’appropriation des parties communes par les époux [J] et de l’harmonie de l’immeuble en ce qui concerne la fenêtre de toit également refusée à M. [C].
2.2 Réponse du tribunal :
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains d’entre eux.
Pour caractériser un abus de majorité, la décision de l’assemblée générale doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avoir été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
L’abus de majorité peut être caractérisé lorsque des copropriétaires instrumentalisent leur majorité dans un but illégitime.
Il sera également indiqué que l’absence de motifs sérieux d’une décision de refus doit être considérée comme la démonstration d’un abus de majorité.
A propos des résolutions n° 32 à 38 et 40 à 70 de l’assemblée générale du 13 août 2021 concernent la ratification de divers travaux effectués par les copropriétaires (pose de climatiseur, changement du sol de la terrasse, pose de volets roulantes, le remplacement de la partie bois du bout d’une terrasse par un jardinet naturel) et les travaux de même nature réalisés par les époux [J] (la pose d’un boitier de commande de volet roulant, la réalisation d’un coffrage hydrofuge, la réalisation d’un volet roulant à l’étage et le remplacement du coffrage bois, le remplacement du carrelage de la terrasse, la pose d’un compresseur de climatisation, le remplacement du terrasson en bois par un terrasson composite, la réfection de l’enduit et de la peinture de la façade sud) ont été acceptés comme ceux des autres copropriétaires. Le tribunal n’a pas à statuer à nouveau sur la validité des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 18 août 2017 et les demandeurs ne justifient pas d’une rupture d’égalité et d’un abus de majorité lors de l’assemblée générale du 13 août 2021 qui est la seule objet du litige.
La demande d’annulation des résolutions 32 à 38 et 40 à 70 de ladite assemblée générale de la copropriété [Adresse 7] sera rejetée.
Pour les résolutions n° 39-1, 39-5 et 39-7, la première concerne la pose d’un volet roulant au niveau du séjour au lieu et place de volets en bois repliables sur rail scellés dans la marche de la terrasse. Cette résolution a été soumise au vote à la majorité de l’article 26 de loi du 10 juillet 1965
Le plan de coupe d’origine de [B] [D] ne permet pas d’indiquer que les volets en bois d’origine empiétaient sur la terrasse à jouissance privative dans les mêmes proportions que ce qui a été constaté par l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 1er juin 2017 et aucun élément technique ne permet de corroborer l’affirmation selon laquelle la présence d’une descente d’eau pluviale obligeait à la pose adoptée par époux [J].
L’huissier a constaté que l’encadrement du volet roulant a été installé en avant de la baie vitrée à une distance d’environ 1 mètre. Le 3 septembre 2018, l’huissier de justice indique également qu’il a constaté que l’encadrement du volet roulant est situé en avant de la baie vitrée à une distance de 86 cm comme en atteste les clichés photographiques joints au procès-verbal de constat, qu’il existe un coffrage de volet roulant avec des spots encastrés situé en partie haute de l’encadrement de la baie vitrée et cela alors que pour les autres appartements et plus précisément le lot 108, la distance entre la baie vitrée et l’encadrement du volet d’origine est de 13 centimètres.
Les constats effectués par l’huissier de justice des 13 et 14 juin 2017 à la demande des époux [J] viennent confirmer une distance entre la baie vitrée et le volet et la pose de spots à led.
Si l’installation du volet roulant ne modifie pas la façade de l’immeuble pour autant il est établi qu’il existe une appropriation des parties communes, la terrasse étant une partie commune à jouissance privative. Aussi, cette appropriation devait être autorisée avec un vote à la majorité de l’article 26 et il n’est pas établi que des travaux similaires aient été réalisés et autorisés pour d’autres copropriétaires, la rupture d’égalité et l’abus de majorité ne sont donc pas prouvés et il n’y a pas lieu d’annuler la résolution numéro 39-1.
Pour la résolution 39-5, il s’agit de la demande de ratification des travaux de réalisation à l’emplacement d’origine du jardin privatif d’un coffrage de jardinière le long du muret séparatif d’origine ave le lot 110/111. Ne recueillant pas l’unanimité cette résolution a été rejetée.
Le règlement de copropriété du 10 juillet 1985, les parties communes comprennent notamment la totalité du sol, le sol des parties construites, des cours et des jardins et toutes les terrasses même si elles peuvent être à jouissance privative.
Il résulte de l’examen des procès-verbaux de constat d’huissier du 1er juin 2017 et du 3 septembre 2018, des photographies produites par les parties, des notes, plans et annonces immobilières que chaque appartement est constitué d’une terrasse à jouissance privative et également d’une coursive qui a été recouverte dans un premier temps par du parquet amovible puis de carrelage. Si l’agrandissement des terrasses a été autorisé pour plusieurs copropriétaires avec la pose de divers matériaux sur les coursives, les époux [J] ont également fait édifier une jardinière en béton au droit de cette coursive ou jardin, partie commune en prolongement de la terrasse, de sorte que le passage vers la terrasse du lot 110 a été obstrué. Il importe peu que les lots 110 et 111 appartiennent à un même copropriétaire, chaque lot doit avoir son propre accès, ce qui n’est plus possible avec la construction de la jardinière par les demandeurs sans autorisation de l’assemblée générale. Les plans produits par les demandeurs ne viennent pas contredire l’existence d’un espace de circulation entre les terrasses des différents lots de la copropriété. Ils n’apportent pas d’avantage la preuve de travaux similaires autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, en raison de l’atteinte à une partie privative le vote devait intervenir à l’unanimité et la demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.
Pour la résolution 39-7 relative à la fenêtre de toit, le règlement de copropriété les parties communes sont constituées de la couverture du ou des bâtiments et il n’est pas mentionné qu’il s’agisse de parties communes spéciales. Aussi, l’autorisation de l’ouverture d’une fenêtre de toit nécessitait l’accord de tous les copropriétaires.
Il n’est pas d’avantage établi que des travaux identiques aient été autorisés et il n’y a pas lieu de confondre un vasistas très ancien avec le velux en toiture posé par les demandeurs.

Ainsi, M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] seront déboutés de toutes leurs demandes d’annulation des résolutions n° 32 à 38, 40 à 70 et 39-1, 39-5 et 39-7 de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] en date du 13 août 2021.

3. Sur la responsabilité du syndic, la Sarl Agence Mont Blanc :

3.1 Moyens des parties :

Les époux [J] considèrent que ce syndic a pris fait et cause pour M. [O] [I], leur voisin et M. [A] [S], président du conseil syndical, que les résolutions visant à autoriser le syndic à agir contre les autres copropriétaires qui avaient réalisé des travaux non autorisés n’ont été rejetées voire annulées. Ils ajoutent que le syndic n’a pas été diligent lorsqu’ils ont subi des infiltrations, que le même conseil est intervenu pour ce dernier et les copropriétaires assignés par leur soin. Ils relèvent une différence de présentation de nature à orienter les votes pour les résolutions relatives aux ratifications des travaux selon qu’ils s’agissent des autres copropriétaires ou d’eux même.
La Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur expose qu’elle n’a commis aucune faute. Elle indique que lorsqu’elle a été informée des infiltrations au niveau du plafond du premier étage de l’appartement des époux [J] en 2018, elle a immédiatement mandaté une société pour rechercher l’origine des fuites et a fait réaliser des travaux par la Sarl Rodriguez. Elle ajoute qu’elle a proposé aux assemblées générales des 10 septembre 2020 et 13 août 2021 la réfection des toitures des bâtiments mais que lors de la première de ces assemblées, les copropriétaires, y compris les époux [J] ont voté un report des travaux et lors de la deuxième assemblée générale, la majorité a refusé la réfection. Elle rappelle qu’elle n’est pas responsable des décisions d’une assemblée générale. Elle ajoute qu’elle a fait intervenir à nouveau une entreprise le 8 septembre 2020 pour rechercher l’origine des infiltrations et a proposé ensuite des investigations complémentaires. Elle souligne qu’elle a fait preuve de diligence et qu’une expertise judiciaire est en cours.
Elle indique qu’un mode de vote identique a été adopté pour les toutes les situations similaires et que sept des demandes formulées par les consorts [J] ont été acceptées lors de l’assemblée générale du 13 août 2021. Elle conteste toute pression ou manipulation et précise qu’elle s’est contentée de reprendre les termes des résolutions proposées par les demandeurs. Elle ajoute que la dissociation des résolutions était nécessaire et a permis la ratification de certains travaux réalisés par les époux [J]. Elle indique que la plupart des copropriétaires ont remis les lieux en l’état après leur condamnation, comme Mme [H] avec l’agrandissement de la terrasse en dur, ce qui n’est pas le cas des demandeurs. A titre subsidiaire, elle expose que les demandeurs n’apportent pas la preuve de leurs préjudices.

3.2 Réponse du tribunal :

La responsabilité du syndic en dehors de tout lien contractuel avec les époux [J] ne peut être recherchée par ces derniers que sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui impose d’établir l’existence d’une faute commise par la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Comme indiqué précédemment les majorités appliquées pour le vote des résolutions étaient correctes, les travaux similaires à ceux dont les époux [J] sollicitaient la ratification ont été votés selon les mêmes majorités et aucun abus de majorité ou rupture d’égalité n’a été retenu.
Les travaux des époux [J] identiques à ceux des autres copropriétaires ont été autorisés et il ne peut être reproché au syndic d’avoir fait procéder à un vote séparé pour chacun des travaux, chaque résolution devant être précise et claire pour que les copropriétaires votent en connaissance de cause.

Il n’est pas établi que la formulation des résolutions ait eu une influence sur les votes puisque malgré l’absence des mots « à donner » sur les 10 résolutions concernant les époux [J] sept ont été adoptées.

Les demandeurs reconnaissent dans leur assignation en référé aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour les infiltrations relatives à leur appartement que le syndic a fait intervenir plusieurs entreprises pour la recherche des fuites et leur origine. De plus, le syndic justifie avoir mis à l’ordre du jour des assemblées générales des 10 septembre 2020 et 13 août 2021 la réfection de la toiture du bâtiment 100 et il ne peut être tenu pour responsable des décisions prises par les membres du syndicat des copropriétaires. Par courrier du 6 février 2023, le conseil des époux [J] a indiqué que ses clients n’avaient pas procédé à la consignation complémentaire de l’expert judiciaire au motif que les infiltrations avaient cessé à la suite d’interventions réalisées à la demande du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Ainsi aucune faute n’est établie à l’encontre de la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur et toutes les demandes dirigées contre elle par les époux [J] seront rejetées.

4. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive :

Si les époux [J] multiplient les procédures et refusent de remettre en état les lieux suite à des travaux non autorisés, pour autant leur comportement n’est pas assimilable à une volonté de nuire au syndic dans le cadre de la procédure, à de la malveillance, de la mauvaise foi ou de la légèreté blâmable et la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires :
M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur et de la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur les frais irrépétibles exposés. Aussi, M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] seront condamnés à payer à chacune de deux parties défenderesses la somme de 5000 €, soit 10 000 € au total, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 9 septembre 2024 et clôture à nouveau l’affaire au 13 février 2025 ;

DEBOUTE M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] de toutes leurs demandes d’annulation des résolutions n° 32 à 38, 40 à 70 et 39-1, 39-5 et 39-7 de l’assemblée générale des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] en date du 13 août 2021 ;

REJETTE toutes les demandes de M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] dirigées à l’encontre de la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur ;

CONDAMNE M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [J] et Mme [R] [W] épouse [J] à payer à la Sarl Agence Immobilière Mont Blanc Côte d’Azur la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ

La greffière, La présidente,