TJ 02722, 2 mai 2025, RG 24/00078

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS
76 Rue Saint Martin - CS 30253
02207 SOISSONS CEDEX

☎ : 03.23.76.39.39

Références : N° RG 24/00078
N° Portalis DBWK-W-B7I-CPKM
N° minute :

JUGEMENT

DU : 02 Mai 2025

Copie exécutoire délivrée
à : Mme [P]
le :

Copie délivrée
à : Me DEJAS
le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Christophe DE BOSSCHERE

Greffier ayant assisté aux débats : Madame Christine RENTZ

Greffier ayant assisté au délibéré : Madame Clotilde SAUVEZ

dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LAMARINA immatriculée au RCS sous le n° 443 196 407
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Madame [K] [P], sa gérante.

ET :

DÉFENDERESSE :

Mme [D] [Z] [L]
née le 21 Septembre 1972 à [Localité 4] (ROYAUME UNI)
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jean-françois DEJAS, avocat au barreau de LAON

PROCEDURE :

Par acte du 15 juillet 2024, la SCI LAMARINA, propriétaire d'un logement situé à [Adresse 3], a fait assigner en référé Madame [D] [Z] [L], à l'effet de constater la résiliation de la location consentie par acquisition de la clause résolutoire, d'obtenir l'expulsion de ses occupants et au besoin avec le concours de la force publique, condamner Madame [D] [Z] [L] à lui payer la somme de 6.562,00 € au titre des arriérés de loyers et charges, à une indemnité mensuelle d'occupation égale au dernier loyer, de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500,00 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile et ordonner l'exécution provisoire.

A l'audience du 21 mars 2025, la SCI LAMARINA, qui indique que Madame [D] [Z] [L] a quitté le logement loué en cours d'instance, demande au Juge des Référés de :

Condamner Madame [D] [Z] [L] à payer à la SCI LAMARINA la somme de 8.140,00 €, correspondant à l'arriéré de loyers et charges arrêté au 06 décembre 2024, date de sa sortie des lieux.
Condamner Madame [D] [Z] [L] à payer à la la SCI LAMARINA la somme de 4.446,60 €, au titre de la réfection du logement détérioré.
Condamer Madame [D] [Z] [L] à payer à la la SCI LAMARINA la somme de 1.000,00 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner Madame [D] [Z] [L] aux dépens.
La SCI LAMARINA expose les faits suivants :

Depuis le mois de septembre 2023, Madame [D] [Z] [L] ne règle plus ses loyers de manière régulière.
L'appartement loué par Madame [D] [Z] [L] était parfaitement décent. Ce sont ses inactions quant à l'entretien et son non paiement de ses factures d'électricité qui ont détérioré le logement.
Madame [D] [Z] [L] demande au Tribunal de :

Vu l'article 6 de la Loi du 06 juillet 1989.
Débouter la SCI LAMARINA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la SCI LAMARINA à payer à Madame [D] [Z] [L] la somme de 8.140,00 €, à titre de dommages et intérêts.
Ordonner la compensation entre les sommes dues par Madame [D] [Z] [L] et la SCI LAMARINA.
Condamner la SCI LAMARINA à payer à Madame [D] [Z] [L] la somme de 1.000,00 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la SCI LAMARINA aux dépens.
Madame [D] [Z] [L] expose les faits suivants :

La remise des clés du logement a été actée à l'audience du 06 décembre 2024.
Le bailleur ne transmet pas l'état des lieux d'entrée.
La SCI LAMARINA ne produit aucun élément permettant d'identifier précisément l'état initial du bien, ni d'établir un lien de causalité direct entre l'occupation du logement par Madame [D] [Z] [L] et les détériorations alléguées.
Le bien loué souffrait de manquements aux critères de décence, en raison de l'existence d'un défaut structurel du logement.
La situation étant invivable par elle, Madame [D] [Z] [L] a été contrainte de faire un logement social pour se reloger.
la SCI LAMARINA sollicite le débouté de cette demande reconventionnelle.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de déclarer sans objet les demandes en expulsion du logement loué et en paiement d'une indemnité d'occupation formées par la SCI LAMARINA à l'encontre de Madame [D] [Z] [L], qui a désormais quitté ce logement.

Le bail, signé par les parties le 31 mars 2018, contient une clause résolutoire stipulant qu' "en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiés et après un commandement de payer resté infructueux, le contrat est, dès l'expiration du délai de 02 mois, résilié de plein droit".

Par exploit du 23 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, un commandement d'avoir à payer la somme de 5.419,00 € au titre des loyers échus.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 19 de la Loi du 23 Décembre 1986 et celles de l'article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 ; il est régulier, ses causes n'ont pas été réglées intégralement dans les deux mois de la signification.

Copie de l'assignation aux fins de résiliation de bail a été notifiée le 17 juillet 2024 à la Préfecture de l'Aisne.

- Au vu du décompte des sommes restant dues par la locataire en date du 06 décembre 2024, faisant apparaître un débit de 8.140,45 €, il convient de constater que Madame [D] [Z] [L] reste redevable envers la SCI LAMARINA de cette somme, au titre de l'arriéré de loyers et charges concernant le bail d'habitation litigieux.

- Le procès-verbal de constat des lieux de sortie en date du 08 janvier 2025, établi par Maître [U] [V], Commisaire de Justice qui mentionne notamment que :

Entrée avec cuisine ouverte : les murs sont recouverts d'une fibre de verre peinte blanc. "A gauche de la porte d'entrée, la fibre de verre présente de nombreuses dégradations, telles que des griffures et des arrachages... L'ensemble des murs de cette pièce sont en mauvais état".
Débarras : " L'encadrement en bois est complètement dégradé sur sa partie basse, coté gauche. Le bois semble avoir été griffé et rongé".
Séjour : "L'encadrement en bois peint en blanc semble avoir été gratté et rongé à plusieurs endroits... Sur le mur droit de la pièce, une partie de la fibre de verre est arrachée ou absente. De plus, les baguettes de finition, en bois peint en blanc, sont abîmées. L'ensemble des plinthes de la pièces est en mauvais état".
Palier : "L'encadrement de porte peint en blanc est abîmé en partie basse. Dans la pièce palière, un pan de mur présente des traces noires de moisissure, et est dégradé à plusieurs endroits".
Salle de bains : "Le plafond est fissuré et noirci. Au dessus de la cabine de douche, des traces et tâches de moisissures sont présentes. L'ensemble de la cabine de douche est en mauvais état. Le lavabo, avec un robinet entartré et légèrement rouillé, est en mauvais état..."
Chambre 2 : "Le plafond, peint en blanc, présente des fissures et des auréoles. Les revêtements muraux se décollent et sont partiellement arrachés à divers endroits. Des traces de griffure sont présentes. Le revêtement sous la fenêtre est partiellement arraché. Des traces noires d'humidité et de moisissures sont visibles dans l'angle du mur..."
Lors du début de la location litigieuse, le logement est présumé avoir été en bon état de réparations, et Madame [D] [Z] [L] n'apporte pas la preuve contraire.

3- Le rapport en date du 25 mars 2024, émanant de la Direction Départementale des Territoires du Département de l'Aisne, concernant le logement loué, mentionne les désordres suivants :

"L'installation électrique n'est pas sécurisée : - douilles volantes.
- fils apparents et dénudés.
- Prise déchaussée
- Mise à la terre de l'installation non conforme.
- Prise électrique non fonctionnelle.
- Absence d'interrupteur différentiel 30 mh.

Trace d'humidité et de moisissures dans les chambres et le salon.
Présence importante d'humidité et demoisissures dans la salle de bain et les toilettes.
Présence de moisissures au niveau de certaines fenêtres.
Présence d'une fuite au niveau du tuyau d'évacuation des WC.
Ventilation mécanique contrôlée non fonctionnelle.
Chauffage central non fonctionnel...
Il en résulte que la SCI LAMARIA a eu des manquements à son obligation d'entretien du bien loué, devant entrainer une réduction d'un quart du montant du loyer mensuel convenu, entre les parties, à compter du 1er mars 2020.

La SCI LAMARINA est donc redevable envers Madame [D] [Z] [L] de la somme de : (550 x 57x 1/4) = 7.837,50 €.

Il convient d'ordonner la compensation entre les montants de créances qui sont respectivement détenues par chacune des parties envers l'autre, et de condamner Madame [D] [Z] [L] à payer à la SCI LAMARINA la somme de : (8.140-7.837,50) = 302,50 €, au titre des loyers impayés.

Il est établi que Madame [D] [Z] [L] a commis des dégradations dans le bien loué.

Au vu du devis N°I-25-01-9, en date du 23 janvier 2025, émanant de l'entreprise TMAT, Madame [D] [Z] [L] sera condamnée à payer à la SCI LAMARINA la somme de 4.446,60 €, représentant le coût des travaux de refection du logement détérioré.

L'équité ne commande pas en l'espèce d'allouer à l'une des parties une quelconque indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [D] [Z] [L] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :