TJ 59606, 5 mai 2025, RG 21/01342

N° RG 21/01342 - N° Portalis DBZT-W-B7F-FPQB
S.D.C. DE L’IMMEUBLE / [C] [R], [K] [R]
MINUTE :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT RENDU LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE LA RESIDENCE [Adresse 2], par Me [I] [X], agissant en qualité d’administrateur provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Maître Manuel DE ABREU de l’AARPI DE ABREU - GUILLEMINOT- PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES,

DEFENDEURS

M. [C] [R]
né le 22 Octobre 1961 à CASABLANCA (MAROC), demeurant [Adresse 3], représenté par Me Aude PIRET, avocat au barreau de LILLE,

Mme [K] [R], demeurant [Adresse 3], représentée par Me Aude PIRET, avocat au barreau de LILLE,

INTERVENTION VOLONTAIRE

SELARL PROUVOY § [N], représenté par Me [I] [H], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 4] - [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président : M. RUSSO, Magistrat à titre temporaire
- Greffier : Madame Anna BACCHIDDU

1 DÉBATS :

- Date de saisine : 09 Avril 2021
- Date de l'acte de saisine : 07 Avril 2021
- Débats à l'audience publique du : 11 Avril 2025

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Copie délivrée à:
le:
Exécutoire délivré à :

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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U]épouse [R] sont propriétaires des lots 5, 7, 8 et 12, correspondant à 3 locaux ainsi qu’un appartement, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].
La SAS SQUARE HABITAT a été nommée en qualité de syndic de cette Résidence, suivant contrat du 08/09/2020 expirant le 07/09/2021.
Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] restent redevables de charges de copropriété, qui n’ont pas été réglées malgré les relances ainsi qu’un commandement de payer qui leur a été délivré le 10/09/2020.
Une ordonnance d’injonction de payer sommant les défendeurs de régler la somme de 3159.07 euros a été rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de Valenciennes le 26/01/2021.
Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] ont formé opposition à ladite ordonnance.
Selon décision du Président du Tribunal Judiciaire de Valenciennes du 22/05/2022, la SELARL ROUVROY-[N] a été nommée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
Celle-ci est intervenue volontairement à l’instance.
A l’audience du 11/04/2025 les parties sont représentées par leurs conseils respectifs.
le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] sollicite aux visas des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi 65-557 du 10/07/1965 et des articles 35, 35-2 et 55 du Décret 67-223 du 17/03/1967 que le Tribunal :
Constate l’intervention volontaire à l’instance de la SELARL ROUVROY-[N] représentée par Maître [I] [N] es-qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
Condamne solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] la somme de 9096.42 euros correspondant aux charges arrêtées au 31/03/2023 avec intérêts au taux légal à compter du 10/09/2020 date du commandement de payer, pour le sommes reprises dans celui-ci.
Condamne solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] à supporter seuls les frais exposés pour le recouvrement de la créance.
Condamne solidairement Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] à 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
Constate que la juridiction est incompétente pour statuer sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U].
Déboute Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] de l’ensemble de leurs demandes.
Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
En réplique Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] au visa de l’article 1353 du Code civil et de la loi du 10/07/1965 ainsi que du règlement de copropriété demandent à la juridiction :
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De déclarer leur opposition recevable.
D’annuler l’ordonnance d’injonction de payer du 23/05/2022.
De débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes.
D’ordonne reconventionnellement au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] de faire établir plusieurs devis par des professionnels pour l’entretien courant des parties communes intérieures et extérieures, dans le mois de la signification du présent jugement sous astreinte nde 100 euros pat jpur de retard.
D’ordonne reconventionnellement au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] de faire établir plusieurs devis par des professionnels pour les réparations des parties communes intérieures et extérieures, dans le mois de la signification du présent jugement sous astreinte nde 100 euros pat jpur de retard.
Ordonne reconventionnellement au syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] de faire établir plusieurs devis de séparation des réseaux d’eau, d’électricité et de gaz, dans le mois de la signification du présent jugement sous astreinte nde 100 euros pat jpur de retard.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] à une provision de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] à 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC.
Dispense le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] de leur participation aux charges résultant des poursuites engagées à leur encontre, relative aux frais et honoraires du syndic, aux frais d’huissier, aux honoraires de l’avocat mandaté ainsi qu’à l’indemnité de procédure qui leur sera accordée.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] aux entiers frais et dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 05/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition.L’ordonnance d’injonction de payer rendue le 26/01/2021 par le Président du tribunal Judiciaire de Valenciennes a été signifiée à Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] par acte d’huissier du 19/02/2021 selon les modalités du dépôt à étude.
Ils ont formé opposition par courrier recommandé reçu au Tribunal le 19/03/2021.
L’opposition ayant été régularisé dans les délais prévus à l’article 1416 du CPC, elle sera déclarée recevable.

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Sur l’intervention volontaire de l’administrateur provisoire.
L’article 328 du CPC dispose que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
En la société SQUARE HABITAT qui assurait la représentation du le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] avait diligenté en sa qualité de syndic de la copropriété une procédure de recouvrement des charges de copropriété à l’encontre des défendeurs.
Compte tenu des difficultés de gestion, liées à la mésentente entre les copropriétaires, SQUARE HABITAT a souhaité à être déchargé de cette mission et la SELARL ROUVROY-[N] a été nommée comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, par décision judiciaire du 22/05/2022.
Or le syndic est le représentant légal du syndicat devant les tribunaux.
Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] ayant régularisé leur opposition à l’ordonnance d’injonction de payer le 19/03/2021, avant désignation de l’administrateur provisoire, nommé pour succéder à SQUARE HABITAT, l’intervention volontaire de celui-ci sera en conséquence déclarée recevable.
Sur les sommes dues.L'article 10 de la Loi 65-557 du 10/07/1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété, le règlement de copropriété, le P.V de l’assemblée générale 08/09/2020, celui de l’AG du 20/04/2023, le commandement de payer du 10/09/2020, les appels de charges, un relevé de compte du 20/07/2021, les relevés généraux de dépenses concernant la période allant de 01/04/2019 au 31/03/2023, un grand livre avec l’intitulé période du 01/01/1900 au 22/08/2022, retraçant toutefois des écritures comptables depuis le 01/04/2019, un décompte des copropriétaires au 31/03/2023, un relevé général des dépenses arrêtées au 31/03/2024, un budget prévisionnel ainsi que les appels de fonds du 01/04/2023 au 31/03/2024
Soutenant que les appels de fonds réalisés correspondant aux budgets prévisionnels valablement votés, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] indique que Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] se trouvent aujourd’hui redevables de charges de copropriété à hauteur de 9096.42 euros.
La juridiction constate à cet égard l’assemblée générale du 08/09/2020, a fixé la période d’ouverture de chaque exercice comptable au 01 Avril de chaque année, et sa période de clôture au 31 Mars de l’année suivante.
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Et que ce procès-verbal d’A.G ne comporte pas de décision d’approbation des comptes pour la période allant du 01/04/2019 au 31/03/2020.
Par ailleurs les budgets prévisionnels approuvés de l’exercice du 01/04/2020 au 31/03/2021, ainsi que celui du 01/04/2021 au 31/03/2022, n’ont pas, de même, donné lieu à approbations définitives.
Il convient de relever que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20/04/2023, a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022-2023, celui de l’exercice 2023/2024, et approuvé les comptes clos le 28/02/2023, mais qu’il a cependant été annulé par décision du Tribunal Judiciaire de Valenciennes en date du 08/02/2024.
Ceci exposé, la juridiction constate qu’il s’agit d’une petite copropriété constituée d’un nombre restreint de copropriétaires, dont le budget de fonctionnement annuel est de moins de 10.000 euros, mais qu’il n’est toutefois pas produit un décompte récapitulatif annuel des charges imputables aux défendeurs, reprenant le montant des appels établi selon les millièmes représentatifs des lots détenus par eux, et faisant apparaitre les versements qu’ils ont effectués ainsi que le solde éventuel restant dû pour report sur l’exercice suivant.
Seul le décompte émis de SQUARE HABITAT émis le 20/07/2021 et arrêté à la date du 12/04/2021 fait apparaître l’ensemble de ces éléments, la situation des copropriétaires arrêtée au 31/03/2023 étant à cet égard inexploitable.
Et si l’on tient compte du décompte de SQURE HABITAT du 20/07/2021, Monsieur et Madame [R] étaient à jour des charges de copropriété leur incombant au 05/09/2019.
Or ainsi qu’il le relève à juste titre, ce document fait également apparaître des frais conséquents de procédure engagés à leur encontre par le syndicat des copropriétaires, immédiatement après cette date.
La juridiction considère en conséquence que ces frais présentent un caractère frustratoire, et doivent être retranché des sommes dont ils sont redevables.
De plus bon nombre des frais listés par le demandeur relèvent soit de frais irrépétibles, soit des dépens.
Bien qu’aucun budget prévisionnel, ni définitif n’ait été voté depuis Avril 2022, le montant des sommes réclamées, calculé à partir des dépenses engagées est contesté par les défendeurs.
Et la juridiction constate qu’il n’est produit après le 05/04/2021, aucun décompte établissant la situation par copropriétaire, reprenant les informations listées ci-dessus, hormis des relevés généraux comptabilisant les dépenses, un grand livre, ainsi que des appels de fond.
De plus le demandeur n’explique pas dans ses écritures comment il passe d’une somme totale de 2664.46 euros dont sont redevables Monsieur et Madame [R] à la date du 20/07/2021, à la somme réclamée au jour de l’audience de 9096.42 euros.
Or selon l’article 1353 du Code civil c’est celui qui réclame l’exécution d’une obligation qui doit la prouver.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] défaillant dans cette preuve, sera débouté de sa demande de condamnation au paiement des charges.
Sur la demande de dommages et intérêts.Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] sollicitent l’octroi d’une indemnité provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur le préjudice qu’ils ont subi du fait de la carence du syndicat des copropriétaires dans la gestion de la copropriété, concernant notamment
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l’alimentation en eau, le chauffage et l’électricité, qui restent à ce jour collectif et n’ont jamais été individualisés par appartement
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] soulève l’incompétence de la juridiction au motif que cette demande vise à obtenir la condamnation d’une somme de 10.000 euros.
A cet égard il résulte de l’article 761 alinéa 3 du CPC que la Chambre civile du Tribunal judiciaire statuant en la forme de la procédure orale est compétente lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10 000 euros ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10.000 euros.
Or tel étant le cas de l’espèce, la juridiction se déclarera en conséquence matériellement compétente pour en connaître.
Au soutien de leur demande indemnitaire Monsieur et Madame [R] justifient avoir contracté avec un architecte pour l’élaboration de plans de réhabilitation intérieure de leur logement.
Ils produisent à cet effet un devis de l’entreprise GRIM établi en 2015 d’un montant de 33.665.84 euros, ainsi que celui de l’EIRL BOURLET établi en 2016 d’un montant de 9357.20 euros pour l’exécution de ces travaux et justifient de l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France, l’immeuble étant classé.
Or ils n’ont jamais pu faire réaliser lesdits travaux et mener à bien leur projet, faute par le syndicat des copropriétaires d’avoir aménagé préalablement les parties communes, qui sont actuellement dans un état particulièrement délabré.
Ils produisent à cet effet un constat d’huissier.
Ils indiquent qu’étant minoritaires, ils n’ont jamais pu obtenir de la copropriété qu’elle engage les importants travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, ayant acheté un appartement issu de la division d’un immeuble appartenant à une même famille.
Et ceci bien que malgré le rapport de l’expert judiciaire qu’ils avaient fait nommer en 2018, il ait préconisé d’importants travaux de séparation des réseaux de gaz, d’électricité, d’alimentation en eau et d’évacuation des eaux usées.
Dès lors, la juridiction considère qu’ils ont subi un réel préjudice du fait de la carence du syndicat à entreprendre les démarches nécessaires à la conservation du bien, ne pouvant actuellement jouir de leur appartement dont le coût économique de réhabilitation va se trouver considérablement augmenté.
Le syndicat sera en conséquence condamné à verser aux demandeurs à titre provisionnel la somme de 10.000 euros.
Sur les autres demandes reconventionnelles.Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] soulève l’incompétence matérielle de la juridiction concernant ces demandes considérant qu’elles sont indéterminées.
Si l’injonction de faire relève de la présente juridiction, lorsque l’obligation est inférieure ou égale à 10.000 euros, comme rappelé à l’article précédent, les injonctions de faire sollicitées en l’espèce visent à l’obtention de devis concernant la réalisation de travaux.
Le coût de ceux-ci ne peut de fait être évalué pécuniairement, mais il est vraisemblable qu’ils dépassent la compétence de la juridiction.

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Dès lors la présente juridiction se déclarera incompétente au profit de la Chambre civile du Tribunal Judiciaire de Valenciennes, statuant en la forme de la procédure écrite.

Sur la demande relative à l’article 700 du CPC.Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation”.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] succombant dans sa demande principale, il sera condamné à ce titre à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [K] [U] à ce titre, la somme de 3000 euros.
Sur les dépensAux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie”.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence des [Adresse 2] sera condamné aux entiers frais et dépens.

PAR CES MOTIFS